Ce înseamnă când un apartament are un „chiriaș pe loc” și de ce ai cumpăra unul?

Aceste apartamente sunt văzute de unii cumpărători ca fiind investiții inteligente și, adesea, vin cu o reducere în raport cu unități similare, spun experții noștri. În același timp, există câteva dezavantaje certe – cel mai presant, întrebarea când se vor putea muta cumpărătorii.

Un apartament cu un „chiriaș pe loc” este exact ceea ce pare a fi – unul în care există deja un chiriaș care ocupă spațiul. Și împreună cu chiriașul vine, de obicei, o mai mare accesibilitate.

„De obicei, prețul este scăzut pentru că există o capcană: Apartamentele sunt vândute cu chiriași pe termen lung sau cu chirie reglementată, care nu pot fi ușor de debarasat, dacă nu cumva chiar deloc”, spune Deanna Kory, broker la Corcoran. „Așa că, de obicei, sunt cumpărate de investitori care au o viziune pe termen lung asupra achiziționării acestor unități.”

Locatarii care ocupă apartamentul în baza unor contracte de închiriere la prețul pieței sau lună de lună sunt mai ușor de mutat, deși chiar și în aceste cazuri, cumpărătorii sunt sfătuiți să verifice cu atenție contractul de închiriere al chiriașului. Având în vedere că acești cumpărători vor deveni, de asemenea, proprietarul chiriașului, ei ar trebui, de asemenea, să se uite la scorul de credit al chiriașului și la istoricul de plată a chiriei înainte de a cumpăra apartamentul.

Acest aranjament ar putea fi unul confortabil pentru cumpărătorii care trebuie să vândă o altă proprietate și nu se grăbesc să se mute.

„Un cumpărător poate achiziționa un apartament „chiriaș pe loc” în timp ce casa lor actuală este scoasă la vânzare și nu trebuie să cronometreze ambele vânzări pentru a avea loc în tandem”, explică „Ei își pot pune casa pe piață și pot plănui să elibereze într-un interval de timp similar cu cel în care chiriașul noii lor achiziții va elibera, în timp ce a cumpărat deja noua casă.”

Cu toate acestea, adaugă ea, astfel de cumpărători ar trebui să amâne efectuarea unei plăți complete pentru apartament până când chiriașul este plecat: „Este important să păstrați o parte din fonduri în escrow până când actualii chiriași părăsesc locuința pentru a vă asigura că locuința este în condiții corespunzătoare de mutare pentru noii proprietari – de exemplu, nimic nu a fost deteriorat atunci când chiriașii au părăsit apartamentul.”

Dacă chiriașul are chiria stabilizată, atunci cumpărătorul trebuie să aibă cu adevărat o viziune pe termen lung – sau să fie pregătit să negocieze o răscumpărare. Acest lucru se datorează faptului că, atunci când majoritatea clădirilor cu chirie stabilizată suferă conversii în cooperativă sau în condominiu, acestea o fac în cadrul unui plan de neevacuare, ceea ce înseamnă că un cumpărător extern nu poate evacua chiriașul care locuiește acolo.

„Dacă cumpărați un apartament cu un chiriaș cu chirie stabilizată pe loc, nu îl puteți evacua și nu îi puteți mări chiria ,” spune Sam Himmelstein, un avocat care reprezintă chiriași rezidențiali și comerciali și asociații de chiriași (și FYI, un sponsor al Brick). „De asemenea, ați putea fi blocat cu un succesor – copiii chiriașilor ar putea prelua apartamentul.”

Cu alte cuvinte, un cumpărător ar putea fi în imposibilitatea de a locui sau de a vinde apartamentul pentru o perioadă lungă de timp – de aici și prețul mai mic. Când se întâmplă acest lucru, cumpărătorul ar putea încerca să cumpere chiriașul, o propunere potențial foarte costisitoare.

O altă problemă de luat în considerare: Este puțin probabil ca chiria lunară a chiriașului să acopere taxele de întreținere și alte costuri de întreținere. Și, pe lângă toate acestea, există considerente suplimentare legate de asigurări.

„Aveți nevoie de un tip specific de poliță pentru o investiție sau un apartament neocupat de proprietar. O poliță standard pentru apartamente ar fi anulată”, spune Jeffrey Schneider de la Gotham Brokerage (un sponsor al Brick.) „Prețurile nu sunt cu mult diferite, dar aveți nevoie de forma de poliță corectă. De asemenea, doriți o acoperire care să vă protejeze fluxul de închiriere în cazul în care o reclamație acoperită, cum ar fi un incendiu sau o deteriorare severă a apei, vă deplasează chiriașul și acesta nu mai plătește chiria.”

Atunci, de ce să treci prin toate aceste bătăi de cap? Având în vedere costul mai mic al achiziționării apartamentului, investiția ar putea fi foarte bine amortizată pe termen lung, pe măsură ce apartamentul se apreciază în valoare. Dar este cu siguranță o achiziție riscantă.

Probleme acasă? Obțineți răspunsul la întrebările dvs. de locuitor de apartament din New York de la un expert. Trimiteți întrebările dumneavoastră la [email protected].