Drepturile squatterului în Connecticut

Squatting este atunci când o persoană găsește o proprietate abandonată sau vacantă și se mută în ea fără a discuta cu proprietarul. Sună ca spargerea și intrarea prin efracție – cu excepția faptului că uneori este legal.

Cine este considerat un squatter în Connecticut?

Un squatter este o persoană care ocupă o clădire abandonată, executată silit sau neocupată (de obicei rezidențială) sau o suprafață de teren fără permisiune legală. Acest lucru înseamnă că persoana nu deține sau nu închiriază proprietatea. În ciuda acestui fapt, ocuparea ilegală în Statele Unite este de fapt legală și destul de frecventă.

Nu este o încălcare a proprietății?

Squatting-ul nu este neapărat o încălcare a proprietății. Trespassing este o infracțiune penală, în timp ce squatting-ul este, de obicei, de natură civilă. Cu toate acestea, squatting-ul poate fi tratat ca un comportament penal dacă proprietarul sau proprietarul proprietății a stabilit că persoana în cauză nu este binevenită.

Țineți cont de următoarele:

1. În Connecticut, spre deosebire de alte state, în Connecticut, proprietarii de terenuri/proprietarii de proprietăți trebuie să îi notifice pe cei care încearcă o cerere de revendicare a posesiei adverse că întrerup procesul de revendicare. Alte state nu le cer proprietarilor/proprietarilor să „spună” că este ilegal ca persoana respectivă să se afle acolo. Acest lucru face ca drepturile ocupanților ilegali din Connecticut să fie unice. Pentru a împiedica un squatter să dobândească proprietatea prin posesia adversă, notificarea de întrerupere trebuie să aibă loc și să fie documentată în cadrul registrelor funciare ale comitatului local.
2. Squatterii sau intrușii pot pretinde în mod fals un drept de a se afla pe proprietate, de exemplu, prin prezentarea de documente false sau frauduloase proprietarului. Acest lucru este ilegal.
3. Chiar dacă ocupanții ilegali au drepturi, dacă nu îndeplinesc cerințele pentru posesia adversă, ei pot fi arestați ca infractori criminali. Mulți oameni profită de drepturile ocupanților ilegali pentru a obține dreptul de proprietate asupra unei proprietăți fără a fi nevoiți să plătească chirie sau o ipotecă.

Există și excepții de la regulă:

• Dacă o persoană înfrumusețează (plantează flori, îndepărtează molozul etc.) o proprietate rezidențială sau industrială nelocuită și abandonată, ar putea eventual evita urmărirea penală pentru încălcarea proprietății.
• În cazul unei urgențe legitime, o persoană care a accesat proprietatea fără autorizație sau permisiune poate fi scutită de încălcarea proprietății.
• Proprietatea nu trebuie să fie folosită pentru ca ocupanții ilegali să poată începe procesul de revendicare a unei posesii adverse.

Când o proprietate este considerată abandonată?

Squatterii sunt, de obicei, persoane fără adăpost care și-au stabilit reședința pe o proprietate abandonată. În Connecticut, o proprietate este considerată abandonată atunci când proprietarul a declarat, în scris, că a părăsit incinta și că nu intenționează să se întoarcă. De asemenea, o proprietate poate fi considerată abandonată în cazul în care impozitele pe proprietate nu au fost plătite timp de un an sau mai mult, sau dacă municipalitatea a stabilit că proprietatea este abandonată, conform ordonanțelor locale.

Ce se întâmplă cu chiriașii rămași?

Locatarii care rămân pe o proprietate după ce contractul lor de închiriere a luat sfârșit. În această situație, chiriașul este responsabil pentru plata chiriei la rata și condițiile existente. Proprietarul poate accepta acest lucru fără să admită legalitatea ocupării. În cazul în care un chiriaș care a rămas în chirie nu pleacă după o notificare de renunțare (mutare), atunci acesta va face obiectul unui proces pentru reținere ilegală. Un chiriaș „holdover” nu va putea pretinde posesia adversă dacă i s-a spus deja să plece. Aceștia vor fi considerați un infractor.
În cazul în care proprietarul continuă să accepte chiria, atunci chiriașul devine un chiriaș la voință – ceea ce înseamnă că chiriașul se află pe proprietate „la voia proprietarului” și poate fi evacuat în orice moment fără preaviz.

Înțelegând Adverse Possession în Connecticut

Un squatter poate pretinde drepturi asupra proprietății după un anumit timp de ședere acolo. În Connecticut, este nevoie de 15 ani de ocupație continuă pentru ca un squatter să formuleze o cerere de revendicare a posesiei adverse (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Atunci când un ocupant abuziv pretinde posesia adversă, acesta poate obține dreptul de proprietate legală asupra proprietății. În acest moment, ocupantul ilegal nu mai este un infractor și are permisiunea legală de a rămâne pe proprietate. Utilizarea adversă în Connecticut este, de asemenea, definită ca având o bucurie a proprietății care continuă într-un mod neîntrerupt.
În SUA, cinci cerințe legale distincte trebuie să fie îndeplinite de către ocupantul abuziv înainte de a se putea face o revendicare de posesie adversă. Ocupația trebuie să fie:

1. Hostilă
3. Actuală
4. Deschisă & notorie
5. Exclusivă
6. Continuă

În cazul în care aceste cinci elemente nu sunt îndeplinite de către ocupantul ilegal, atunci acesta nu are motive pentru o posesie adversă. Să aruncăm o privire la ceea ce înseamnă fiecare dintre acestea.

Revendicare ostilă

„Ostilă” nu înseamnă că ocupantul abuziv a spart ușa și a intrat cu arme de foc ca SEAL Team Six… În sens juridic, ostilă are trei definiții:

1. Ocupație simplă. Această regulă (urmată astăzi de majoritatea statelor) definește „ostil” ca fiind simpla ocupare a terenului. Intrusul nu trebuie să știe că terenul aparține altcuiva.
2. Conștientizarea încălcării proprietății. Această regulă presupune ca cel care a încălcat proprietatea să fie conștient de faptul că utilizarea proprietății echivalează cu o încălcare a proprietății (ceea ce înseamnă că cel care a încălcat proprietatea nu are dreptul legal de a se afla pe proprietate).
3. Greșeală de bună-credință. Câteva state urmează această regulă, inclusiv Connecticut. Aceasta presupune ca cel care a încălcat proprietatea să fi făcut o greșeală nevinovată de bună-credință atunci când a ocupat proprietatea în primul rând, cum ar fi faptul că s-a bazat pe un act de proprietate invalid sau incorect. Cu alte cuvinte, ocupantul ilegal folosea proprietatea „cu bună credință” și nu era conștient de statutul juridic actual al proprietății.

Posesiune efectivă

Posesiunea efectivă presupune ca intrusul să posede efectiv proprietatea (să fie prezent fizic) și să o trateze ca și cum ar fi un proprietar. Acest lucru poate fi stabilit prin documentarea eforturilor depuse de cel care a încălcat proprietatea de a o întreține și de a aduce îmbunătățiri proprietății. Înfrumusețarea spațiilor, cum ar fi amenajarea peisagistică (după cum s-a menționat anterior), ar fi un exemplu de posesie efectivă a terenului.

Posesiune deschisă & Posesie notorie

„Deschisă și notorie” înseamnă că trebuie să fie evident pentru oricine – inclusiv pentru un proprietar care face un efort rezonabil pentru a investiga – că cineva ocupă ilegal proprietatea. Acest lucru înseamnă că ocupantul ilegal nu încearcă să ascundă faptul că locuiește acolo.

Posesiune exclusivă

Intrajutorul trebuie să posede terenul în mod exclusiv. Asta înseamnă că intrusul nu poate împărți posesia cu străinii, cu proprietarul sau cu alți chiriași.

Posesiune continuă

De asemenea, ocupantul ilegal trebuie să locuiască pe proprietate pentru o perioadă neîntreruptă de timp. Aceasta înseamnă că intrusul nu poate renunța la utilizarea proprietății, să se întoarcă la ea mai târziu și să încerce să numere timpul în care proprietatea a fost abandonată ca parte a perioadei de timp de posesie „continuă”. După cum s-a menționat anterior, sunt necesari 15 ani de ocupare continuă pentru posesia adversă.

Culoarea titlului

Când căutați informații despre drepturile ocupanților ilegali, probabil că ați întâlnit termenul „culoarea titlului”. Color of title înseamnă proprietatea asupra unui bun de către o persoană aflată în posesie fără a fi „regulată”, cum ar fi faptul că nu are unul sau mai multe dintre memoriile sau documentele legale înregistrate sau nu este înregistrată în mod corespunzător. Un ocupant abuziv poate pretinde „color of title” după ce a finalizat cu succes o cerere de revendicare a posesiei adverse. În cazul în care posesia este dobândită fără „color of title”, atunci ocupantul ilegal va avea drepturi doar asupra suprafeței de teren posedate efectiv, ceea ce înseamnă că este limitat la secțiunea de proprietate pe care a ocupat-o efectiv.

Trebuie să plătească impozite pe proprietate în Connecticut pentru squatteri?

În multe state, ocupanții ilegali trebuie să poată dovedi că au plătit impozite pe proprietate pe parcursul unui număr de ani. Acest lucru nu este cazul în Connecticut.
Atâta timp cât ocupanții ilegali au locuit și au întreținut proprietatea ca fiind a lor timp de 15 ani sau mai mult, atunci au dreptul de a pretinde posesia adversă.

Cum scăpați de squatteri în Connecticut

Cum s-a menționat anterior, în Connecticut, proprietarii/proprietarii trebuie să îi notifice pe squatteri că întrerup procesul de revendicare a posesiei adverse. Multe state stabilesc o perioadă de timp pentru răspuns. Cu toate acestea, în Connecticut nu există o astfel de perioadă, deoarece statul consideră că cei 15 ani de rezidență necesari sunt suficienți pentru a contesta o ocupație ostilă.

Deși, dacă proprietarul terenului se află sub o „incapacitate” legală (este minor, incompetent din punct de vedere legal sau încarcerat), atunci își poate apăra titlul de proprietate asupra terenului dincolo de cei 15 ani obișnuiți. În acest caz, persoana are la dispoziție 5 ani de la înlăturarea incapacității (de exemplu, copilul devine adult, persoana își recapătă sănătatea mintală sau infractorul este eliberat din închisoare) pentru a-și afirma dreptul asupra terenului.

Pentru a vă proteja de această situație, este esențial să notificați în scris orice ocupanți ilegali care ar putea fi prezenți, declarând că contestați acțiunile de posesie adversă. Acest lucru elimină capacitatea ocupanților ilegali de a emite o pretenție acum sau în viitor asupra proprietății respective. Cu toate acestea, această notificare nu are rol de evacuare.

Trebuie să urmați ulterior procesul standard de evacuare pentru a-i îndepărta în mod legal pe ocupanții ilegali din incintă.

În Connecticut, o notificare de părăsire trebuie să fie notificată cu cinci zile înainte de data specificată în notificare ca fiind ultima zi în care un ocupant ilegal poate rămâne în incintă (CGS § 47a-23). În notificare, trebuie să precizați motivul pentru care doriți ca persoana să se mute. În cazul în care ocupantul ilegal este un chiriaș al cărui contract de închiriere a expirat, nu trebuie să citați nicio cerință din contractul de închiriere. Trebuie doar să precizați că persoana respectivă locuiește ilegal pe proprietatea dumneavoastră.

Un squatter trebuie să răspundă la citație și plângere prin depunerea unei înfățișări la instanță în termen de două zile de la data returnării. În cazul în care ocupantul ilegal nu depune un răspuns în termenul de două zile, atunci puteți depune o moțiune de judecată bazată pe „omisiunea de a pleda”. În cazul în care ocupantul ilegal nu pledează în termen de trei zile de la primirea moțiunii de către grefier, instanța trebuie să pronunțe o hotărâre împotriva ocupantului ilegal (CGS § 47a-26a). În cazul în care ocupantul ilegal depune un răspuns sau pledează, trebuie să aibă loc un proces. (CGS § 47a-26d).

După proces, hotărârea este pronunțată fie în favoarea, fie împotriva proprietarului/proprietarului. În cazul în care hotărârea este pronunțată în favoarea proprietarului/proprietarului, trebuie să solicitați instanței un ordin sau o executare silită prin care să i se ceară ocupantului abuziv să se mute. După ce instanța emite ordinul de executare, acesta trebuie predat unui șerif local pentru a fi notificat corespunzător. Șeriful este obligat să depună eforturi rezonabile pentru a localiza și a notifica ocupantul abuziv cu privire la data și ora evacuării.

După un interval de timp rezonabil, șeriful poate îndepărta fizic bunurile ocupantului ilegal pe stradă (CGS § 47a-26d). În cazul în care ocupantul ilegal nu s-a mutat încă, atunci șeriful poate să îl scoată cu forța din locuință. Legea din Connecticut prevede o „suspendare a executării timp de cinci zile”. Aceasta înseamnă că hotărârea de executare silită pronunțată de instanță nu poate fi executată timp de 5 zile după ce a fost pronunțată.

Locatarul are, de asemenea, dreptul de a solicita o suspendare suplimentară, iar instanța poate dispune una pentru o perioadă de până la șase luni (CGS § 47a-39).

Ocupanții ilegali au drepturi diferite în diferite state. Asigurați-vă că consultați Connecticut General Statutes Section 47-31 & 52-575 pentru mai multe informații.

Consiliere pentru a vă proteja de squatteri în Connecticut

• Inspectați proprietatea în mod regulat
• Securizați proprietatea (adică blocați intrările, închideți toate ferestrele, încuiați toate ușile, etc.)
• Puneți pancarte cu mențiunea „Acces interzis” pe proprietate, mai ales dacă aceasta este în prezent nelocuită
• Înștiințați în scris imediat ce vă dați seama că sunt prezenți ocupanți ilegali
• Oferiți să închiriați proprietatea ocupanților ilegali
• Chemați șeriful pentru a îndepărta ocupanții ilegali din incintă dacă aceștia nu pleacă
• Angajați un avocat – în unele cazuri, este posibil să fie nevoie să intentați un proces pentru a îndepărta ocupantul ilegal din incinta dvs.

.