Este deveni un proprietar mai multe probleme decât merită?

BY admin
|

Proprietatea rezidențială de închiriere este modalitatea de a face bani, sau cel puțin așa susțin unii oameni. La suprafață, pare a fi un pariu sigur; în realitate, este, de obicei, mai multă bătaie de cap decât merită. Provocările încep devreme și aproape întotdeauna implică timp și bani. Să aruncăm o privire asupra a șase dintre cele mai importante.

Key Takeaways

  • Investirea în proprietăți rezidențiale de închiriat poate fi o modalitate profitabilă de a vă crește averea, deși poate veni cu multe dificultăți.
  • Provocările care vin odată cu deținerea unei proprietăți de închiriat includ găsirea unei proprietăți potrivite, pregătirea unității, găsirea unor chiriași buni, problemele de întreținere, problemele care apar și schimbarea ratelor dobânzii care au un impact asupra prețului de închiriere.
  • Există modalități de a face procesul mai ușor, cum ar fi achiziționarea unei proprietăți de bază, locuirea în apropierea unității și transformarea acesteia într-un efort cu normă întreagă.
  • Angajarea unui manager imobiliar poate diminua povara gestionării unei proprietăți de închiriat, dar va tăia din orice profit.

Provocarea 1: Găsirea unei proprietăți

S-au scris cărți întregi despre găsirea unei bune proprietăți de închiriat. Atât de multe texte au fost dedicate acestui subiect datorită importanței sale critice. Cumpărați o locuință prea scumpă și nu veți face niciodată bani. Dar și încercarea de a prinde un chilipir poate fi supărătoare. Cumpărarea unei reparații necesită să aveți abilitățile, timpul, uneltele și banii necesari pentru a face reparațiile și renovările necesare.

Dacă nu vă grăbiți, aceasta poate fi o modalitate de a obține un chilipir la investiție; dacă aveți deja o slujbă cu normă întreagă și o familie, fiecare minut petrecut reparând locuința închiriată este un minut care nu este cheltuit pentru o activitate mai profitabilă sau mai plăcută. Cu toate acestea, în zilele noastre, există companii de management care pot face o mare parte din această muncă de teren – de la localizarea unei proprietăți până la reabilitarea acesteia – pentru dumneavoastră, contra cost, bineînțeles.

Provocarea 2: Pregătirea unității

Pentru a aduce aproape orice proprietate imobiliară în stare de închiriere este adesea nevoie, cel puțin, de mochetă și vopsea proaspătă. Ambele elemente necesită timp și bani. Ecranele pentru ferestre, colorarea terasei și întreținerea gazonului sunt alte nevoi comune. De fiecare dată când pleacă un chiriaș, și aceste aspecte trebuie revizuite.

Provocarea 3: Găsirea chiriașilor

Internetul oferă o modalitate rapidă și ieftină de a găsi potențiali chiriași. Desigur, de multe ori primești ceea ce plătești. Publicarea unui anunț într-o publicație de renume generează adesea o clasă mai bună de respondenți. În loc de copii de colegiu care caută să economisească un dolar, vă creșteți șansele de a obține familii și adulți mai în vârstă responsabili.

Funcționarea unui anunț timp de o lună va lua o mică mușcătură din portofel, totuși, iar selectarea corectă a chiriașilor dvs. prin efectuarea unei verificări a creditului și a antecedentelor va lua o altă mușcătură. Investiția merită timpul și banii, deoarece verificarea crește șansele de a obține chiriași responsabili. Chiriașii responsabili își plătesc chiria la timp, nu abuzează de proprietate și nu vă obligă să vă implicați în procesul de evacuare costisitor și consumator de timp.

Provocarea 4: Problemele

Chiar și chiriașii grozavi și proprietățile de închiriat perfecte vin cu o serie de probleme. Țevile sparte, canalizările înfundate, arcurile sparte ale ușilor de garaj, animalele de companie și colegii de cameră sunt doar câteva dintre provocările care apar. Chiar și chiriașii buni doresc toată atenția dumneavoastră imediată atunci când canalizarea se refulează în casa lor sau când compania de cablu taie din greșeală liniile telefonice.

Locatarii răi sunt o provocare și mai mare. Apelurile zilnice și chiriile întârziate sau neplătite se pot adăuga la problemele de serviciu. Ziua mutării este un alt moment provocator. Deteriorarea pereților, podelelor, covoarelor și a altor componente ale locuinței poate duce la dispute și reparații costisitoare. Având în vedere că fiecare clipă pierdută cu certurile este o clipă în care casa rămâne vacantă, de multe ori este mai bine să mușcați glonțul și să plătiți singuri reparațiile. Că tot veni vorba: Probabil că va trebui să încheiați o asigurare pentru proprietar – nu, polița obișnuită a proprietarului de locuință nu este suficientă – și acesta este un alt element în coloana cheltuielilor curente.

Provocarea 5: Întreținerea

Întreținerea componentelor majore și a dotărilor este un element de mare cheltuială. Aparatele noi costă sute de dolari; un acoperiș sau o alee nouă pot costa mii de dolari. Dacă chiria este de 500 de dolari pe lună și acoperișul este de 5.000 de dolari, vă puteți trezi că pierdeți bani rapid. Adăugați mocheta, vopseaua și o sobă nouă, precum și chiriașii care nu stau mult timp, iar proprietatea ar putea pierde bani ani de zile.

Provocarea 6: Ratele dobânzii

Ce legătură au ratele dobânzilor cu ceva? Multe. Atunci când ratele scad, este adesea mai ieftin să cumperi decât să închiriezi, și astfel cererea pentru unitatea (unitățile) ta ar putea scădea. Scăderea chiriei pentru a rămâne competitiv poate pune un adevărat obstacol în capacitatea dvs. de a face un dolar.

Cum se fac banii

Cu toate provocările care trebuie depășite, poate omul mic să facă un dolar cu imobiliarele de închiriat? Da, dar este nevoie de un plan. Patru abordări profitabile sunt evidențiate mai jos:

1. Live-In

Împărțirea spațiului prin achiziționarea unui duplex (sau a unei alte structuri ușor divizibile) este adesea o întreprindere profitabilă. Având în vedere că sunteți la fața locului și intenționați oricum să aveți grijă de proprietate, banii în plus sunt un bonus. Desigur, toate provocările se aplică în continuare, iar faptul că locuiți la fața locului înseamnă că sunteți întotdeauna disponibil și veți fi în contact strâns cu chiriașii. Planificați în mod corespunzător și selectați cu atenție.

2. Mergeți la bază

Închirierea unui apartament șobolan care nu are dotări frumoase, făcând cât mai puțină întreținere posibil și nepăstrând aparențele duce la profituri. Dacă nu credeți acest lucru, uitați-vă la locuințele din afara campusului din orice oraș universitar din țară. Nu sună foarte frumos, dar o proprietate de bază, dezbrăcată (fără ventilatoare de tavan, aer condiționat etc.) menține procesul simplu.

Cei patru pereți și o podea asigură un minim de cerințe de întreținere și puține lucruri care se pot sparge sau deteriora. Atragerea chiriașilor prin programe subvenționate de guvern, cum ar fi locuințele din Secțiunea 8, oferă un venit garantat. Provocarea în acest caz tinde să fie că, în schimbul câtorva dolari în mână, deseori obțineți o clasă dură de chiriași și o proprietate care se uzează din greu.

3. Participații pe termen lung

Mulți investitori imobiliari vă vor spune că, practic, ajung la un echilibru în ceea ce privește chiria și cheltuielile. Abordarea lor este să cumpere o proprietate la preț de chilipir, să lase chiria chiriașilor să achite ipoteca și apoi să vândă peste 30 de ani, sperând să profite de o anumită apreciere a prețului.

O proprietate închiriată vă oferă flexibilitatea de a ști când să vindeți o proprietate, evitând o piață imobiliară slabă prin închirierea proprietății și așteptând să o vindeți pe o piață în plină expansiune.

În timp ce este o abordare rezonabilă, profiturile vor fi probabil mici, iar impozitul pe câștigurile de capital poate fi mare (având în vedere baza dvs. de cost redus). Și încă necesită timp și efort care ar fi putut fi mai bine cheltuite în altă parte.

4. Mergeți cu normă întreagă

Proprietarii serioși adoptă o abordare serioasă. Ei se încorporează, cumpără mai multe clădiri și fac ei înșiși o parte semnificativă a muncii. Este o decizie legată de stilul de viață care necesită stropi de timp și energie serioasă, precum și o strategie de cumpărare și vânzare pentru a maximiza reportarea și amortizarea pierderilor fiscale și pentru a minimiza venitul.

Angajarea unui manager imobiliar

Un manager imobiliar se poate ocupa de multe dintre îndatoririle legate de administrarea unei proprietăți de închiriat. Aceasta include marketingul, selectarea chiriașilor, întreținerea, bugetarea și colectarea chiriilor. Puteți lua în considerare angajarea unui manager imobiliar dacă doriți să delegați aceste sarcini, deși acest lucru vă va reduce profiturile.

Rolul managerului imobiliar

Managerii imobiliari se pot ocupa de o varietate de roluri. Care este acesta, mai exact, depinde de tine să negociezi cu managerul tău. Este important să identificați care va fi rolul lor și să elaborați o listă de îndatoriri și responsabilități. Managerul dvs. imobiliar se va limita la a găsi chiriași? Sau se va ocupa de întreținerea de zi cu zi și de colectarea chiriei?

Un manager imobiliar poate fi un antreprenor independent sau un angajat. Ar trebui să discutați cu contabilul dvs. fiscal pentru a stabili cea mai favorabilă abordare și pentru a determina obligațiile specifice pe care le puteți avea.

Puteți, de asemenea, angaja o companie de administrare a proprietății; o firmă cu care încheiați un contract pentru a se ocupa direct de toate aspectele legate de proprietatea de închiriat. Acest lucru poate fi costisitor, dar poate fi ideal dacă aveți mai multe proprietăți de închiriat.

Selectarea unui manager imobiliar

Asigură-te că orice manager imobiliar pe care îl ai în vedere îndeplinește cerințele locale și naționale de licențiere corespunzătoare.

Să cauți un manager care are experiență în publicitate, marketing, relații cu chiriașii, încasarea chiriei, întocmirea bugetului, închiriere și întreținere. Un manager imobiliar bun va fi, de asemenea, bine informat cu privire la legile locale și de stat. În calitate de proprietar, puteți fi tras la răspundere pentru actele managerului dumneavoastră, astfel încât puteți fi dat în judecată în cazul în care managerul dumneavoastră încalcă orice lege privind locuințele echitabile.

După ce vă decideți asupra unui manager imobiliar și asupra termenilor înțelegerii, ar trebui să scrieți un acord de gestionare a proprietății care să identifice îndatoririle managerului, compensația și condițiile de reziliere.

Concluzia

Merită efortul de a deveni proprietar? Numai dumneavoastră puteți decide. Doar asigurați-vă că vă uitați înainte de a sări și că intrați în noul dvs. demers cu așteptări realiste și cu un plan de joc solid.

Să știți în ce vă băgați înainte de a o face, veți fi mai bine pregătit pentru ceea ce întâlniți și veți avea mai multe șanse să vă bucurați de această experiență.