Investiția în apartamente: Pro și contra

Profesioniștii care muncesc din greu caută modalități de a-și diversifica veniturile și de a-și crea stilul de viață la care visează. Mulți caută alternative la piața bursieră și consideră că imobiliarele reprezintă o opțiune interesantă. Imobiliarele sunt tangibile, dovedite și au un scop practic. Acesta este motivul pentru care investiția în închirieri de locuințe unifamiliale este o strategie populară. Și în timp ce închirierile unifamiliale sunt o opțiune excelentă, investitorii pricepuți cântăresc avantajele și dezavantajele investițiilor în apartamente.

Este frumos să investești într-o singură unitate, dar ia în considerare avantajele investiției în trei… sau 300! S-ar putea să vă gândiți că acest lucru sună ridicol și, ca să fim corecți, există provocări și dezavantaje de luat în considerare înainte de a vă arunca în apartamentele multifamiliale. Haideți să definim această investiție alternativă și să abordăm câteva dintre avantajele și dezavantajele acesteia.

Ce este multifamilial?

După cum sugerează și numele, multifamilialitatea este o clădire sau o structură concepută pentru a găzdui mai multe familii în diferite unități de locuit. Multifamiliala poate fi compusă din duplexuri, triplexuri, cvadruple, case de oraș și clădiri de apartamente. Acestea pot fi deținute de o persoană fizică, de o afacere sau de o persoană care a cumpărat o unitate.

Investiția în apartamente este atractivă pentru diversele beneficii, în special pentru persoanele cu venituri mari care caută scutiri fiscale, dar există și unele dezavantaje care trebuie luate în considerare. În timp ce vă cântăriți opțiunile, aruncați o privire asupra argumentelor sale pro și contra.

Pro: Randamente favorabile la multifamiliale

Așa cum v-ați putea aștepta, veți genera un flux de numerar mai mare în multifamiliale în comparație cu o casă unifamilială. Fluxurile de numerar din veniturile din chirii sunt banii rămași după toate cheltuielile și plățile ipotecare. Fluxul de numerar nu este doar rege, ci este piatra de temelie a investițiilor multifamiliale.

Gestionarea eficientă a fluxului de numerar poate genera randamente impresionante care sunt greu de egalat din alte investiții. Chiar și randamentele conservatoare din apartamente tind să fie favorabile față de alte clase de active.

Podcast legat: How to Create a Lifetime of Cash Flow with Rod Khleif

Con: Requires A Large Cash Outlay

Achiziționarea unei clădiri de apartamente necesită o cheltuială mare de numerar, acoperind avansul, costurile de închidere, taxele, rezervele și orice cheltuieli de capital pentru a stabiliza operațiunile. Această sumă poate ajunge rapid la o cifră considerabilă.

Pro: Controlul asupra aprecierii și valorii

În mod diferit de casele unifamiliale, care sunt evaluate pe baza vânzărilor de case comparabile, valorile pentru clădirile de apartamente sunt determinate de venitul pe care îl produc în raport cu alte clădiri de apartamente din zonă.

Tipic, veți avea comparații clare pentru chirii, vânzări și extrasele producătoare de venit, cum ar fi parcarea și spălătoria, pentru a informa deciziile operaționale. Acest lucru permite investitorilor să forțeze aprecierea prin simpla creștere a veniturilor sau scăderea cheltuielilor.

Con: Un activ nelichid

În raport cu alte investiții, apartamentele nu sunt lichide. Pentru a scoate bani dintr-un apartament, un investitor trebuie de obicei să vândă sau să refinanțeze. În plus, de obicei, este nevoie de luni de zile pentru a identifica un cumpărător calificat, a conveni asupra condițiilor de cumpărare și apoi a încheia vânzarea.

Pro: Centralizarea operațiunilor și eficiența

Un beneficiu major al deținerii unei clădiri de apartamente față de un număr echivalent de unități în case unifamiliale este scara și eficiența.

Cu o singură clădire, puteți gestiona eficient cheltuielile și centraliza operațiunile. Există o locație centrală în care să vă ocupați de inspecții, să vă întâlniți cu antreprenorii, să colectați chiriile și să arătați unitățile vacante, fără a vă deranja să conduceți prin tot orașul. Cheltuielile sunt diminuate cu mai puține acoperișuri, instalații mecanice și alte ineficiențe.

De asemenea, o locuință vacantă într-o casă unifamilială nu oferă niciun venit, dar cu o clădire de apartamente, celelalte unități vor continua să genereze fluxuri de numerar. De exemplu, când unul dintre chiriașii noștri moșteniți a încetat să mai plătească chiria, ne-a costat mii de euro în chirii neplătite și reparații. Cu toate acestea, celelalte unități din clădire au generat în continuare suficient pentru un flux de numerar pozitiv.

Con: Există riscuri

Ca orice investiție, apartamentele comportă cu siguranță partea lor de riscuri. Cu prețuri mai mari și mai puține strategii de ieșire decât, să zicem, o casă unifamilială, este imperativ să înțelegem aceste riscuri și să le minimizăm.

Analiza corespunzătoare a peisajului local și a proprietății țintă este esențială. Elementele specifice care ar trebui să fie luate în considerare includ cererea chiriașilor, inventarul de apartamente existent și planificat, factorii economici locali și condițiile de finanțare disponibile.

Podcast conex: De la cel mai bun sfat la 175.000.000 de dolari cu Joe Fairless

Pro: Vă puteți păstra slujba de zi

Unul dintre cele mai bune lucruri despre clădirile de apartamente este posibilitatea de a angaja o companie de management profesionist pentru a le supraveghea. Acest lucru oferă o investiție pasivă care vă permite să beneficiați de faptul că dețineți proprietăți imobiliare, fără grija unui apel la ora 2 dimineața pentru a repara o toaletă care curge. Iar dacă investiți pasiv cu un sponsor, acesta va gestiona toate aspectele legate de operațiuni, în timp ce dumneavoastră pur și simplu colectați distribuțiile. Uf!

Con: Mai puțin profit pentru dumneavoastră

Există și un dezavantaj al managementului profesionist. Probabil că nu vor face un efort suplimentar pentru a stoarce mai mult profit pentru dumneavoastră, mai ales dacă asta nu le aduce mai mulți bani.

De fapt, multe firme de administrare a proprietății fac bani suplimentari prin rotația unităților, plasarea chiriașilor, reparații, întreținere, taxe de întârziere etc. Prin urmare, este imperativ să conduceți și să gestionați în mod proactiv firma de administrare a proprietății și să aliniați interesele acesteia cu operațiunile optime ale proprietății.

Podcast conex: How to Manage Out of State Properties with Sep Bekam

Pro: Mai puține obligații fiscale, mai mulți bani pentru dvs.

Se spune că nu contează ce câștigi, ci cât de mult păstrezi, iar beneficiile fiscale ale investiției în apartamente fac din aceasta unul dintre cele mai puternice atuuri pentru a vă ajuta să păstrați mai mulți bani și să vă reduceți la minimum obligațiile fiscale.

Vă puteți deconta toate cheltuielile (publicitate, taxe de administrare, întreținere etc.), ceea ce vă poate ajuta să vă reduceți venitul impozabil. Puteți amâna câștigurile de capital și impozitele de recuperare atunci când vindeți. Puteți chiar să depreciați valoarea clădirii și, dacă folosiți o analiză de segregare a costurilor, puteți accelera calendarul de depreciere pentru economii și mai mari.

Cum să începi să investești în apartamente

Investițiile multifamiliale necesită muncă. Pe lângă toate acestea, trebuie să alegeți proprietatea potrivită, să o întrețineți și să gestionați eficient rezidenții.

Dacă doriți să începeți, trebuie să vă puneți mai multe întrebări. Cât de mult timp vă puteți dedica deținerii și gestionării multifamiliale? Cum găsiți oferte bune? Cum analizați în mod corespunzător și conservator afacerile?

Am întâlnit mulți oameni care iubesc ideea de a investi în multifamiliale pentru venitul suplimentar sau pentru beneficiile fiscale, dar nu caută un al doilea loc de muncă. Mulți dintre ei au beneficiat de pe urma investițiilor în sindicatele de apartamente, care permit investitorilor să pună în comun resurse pentru a cumpăra o proprietate. Cu toate acestea, în acest caz, există un operator dedicat care supervizează toate operațiunile, permițând investitorilor să colecteze pur și simplu cecuri.

Articol conex – Cum funcționează sindicalizarea imobiliară?

Exemplu de sindicalizare a apartamentelor

Să spunem că există 10 persoane care au câte 100.000 de dolari de investit. În loc ca fiecare dintre ei să cumpere separat chirii unifamiliale, aceștia decid să pună în comun aceste fonduri prin intermediul unui sindicat de apartamente și să folosească cei 1.000.000 de dolari ca avans de 25% pentru a cumpăra un complex de apartamente de 4 milioane de dolari. Complexul de apartamente mai mare produce venituri suficiente pentru a angaja un manager profesionist și pentru a oferi în continuare randamente mari celor 10 investitori. Acest lucru le oferă acestora mai mult timp liber pentru a-și urma pasiunile. Am folosit această strategie pentru a ne asocia cu investitori pentru apartamente în valoare de peste 90 de milioane de dolari.

Dacă ați ajuns la concluzia că avantajele depășesc dezavantajele investițiilor în apartamente, este timpul să aflați mai multe despre proces și următorii pași. Dacă doriți să gestionați singuri afacerile, acordați-vă timp pentru a vă educa prin intermediul cărților, podcasturilor și a rețelelor de contacte. Dacă investiția pasivă este calea pe care o preferați, consultați articolul pe care l-am scris despre evaluarea sindicatelor imobiliare. De asemenea, puteți trece în revistă unele dintre întrebările frecvente pe care le primim des de la investitori.

Dacă doriți să vă alăturați listei noastre de investitori, vă rugăm să completați formularul pentru investitori noi astăzi.

.