Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze
Det gør det til en af de større REIT’er i landet og den dominerende i det 45 milliarder dollar store ikke-offentlige rum. Det er vokset hurtigt ved at appellere til detailkunder hos mæglerfirmaer og ved at generere solide og stabile afkast. Det returnerede 12% sidste år inklusive udbytte og 10% årligt siden det begyndte i januar 2017. Det betaler et udbytte på 5%.
I modsætning til offentlige REIT’er som Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP) eller Avalon Bay Communities (AVB) har BREIT-aktierne ikke noget offentligt marked.
Blackstone prissætter BREIT-aktierne månedligt med hjælp fra tredjepartskilder. Blackstone vil snart fastsætte værdien pr. 31. marts, og det vil sandsynligvis reducere værdien. BREIT har kun haft to nedgangsmåneder siden starten.
HAVE YOUR SAY: Barron’swants ønsker at kende dine tanker om markedet, økonomien, og hvordan coronavirus påvirker dine investeringer til Big Money Reader Poll. Tag undersøgelsen her.
Vanguard Real Estate ETF (VNQ), den førende REIT exchange-traded fund, var nede omkring 20% i marts og har vundet noget af dette fald tilbage indtil videre i april. Vanguard ETF’en har haft et negativt samlet afkast på 17 % i år til dato. BREIT var op 0,7 % gennem februar.
“Jeg ville forvente, at NAV’en vil være nede, men ikke en drakonisk reduktion”, siger Kevin Gannon, administrerende direktør for Robert Stanger, en investeringsbank i New Jersey med fokus på ejendomssektoren, herunder ikke-offentlige REIT’er. “Blackstone har en masse kapital og en smart ledelse. Jeg ville forvente, at de vil drage fordel af svaghed og muligheder.”
I en erklæring sagde Frank Cohen, BREIT’s administrerende direktør, bl.a: “BREIT er meget godt positioneret i dette udfordrende miljø i betragtning af styrken af vores balance og de aktiver, vi investerer i, som er stærkt vægtet mod logistik og lejeboliger.”
“Blackstone Real Estate har opereret med succes gennem en række udfordrende markedscyklusser,” tilføjede Cohen. “Vi er langsigtede investorer, og vi ved, at markederne ikke altid er stabile, så vi har struktureret BREIT til med succes at navigere i komplekse miljøer og samtidig fortsætte med at eksekvere på overbevisende muligheder.”
Non-offentlige REIT’er har vundet gunst hos investorerne til dels på grund af den lavere volatilitet i deres aktiekurser i forhold til offentlige REIT’er. Blackstone, hvis ejendomskoncern forvalter aktiver for 157 mia. dollar, har haft nogle af de bedste afkast i den ikke-offentlige sektor.
Men Blackstone og andre ikke-offentlige REIT-operatører kan ikke ignorere de offentlige markeder og økonomien.
Bloomberg rapporterede i sidste uge, at LPL Financial Holdings afbrød kundekøb af otte ikke-offentlige REIT’er, herunder Blackstone BREIT, på grund af bekymring for, at dens NAV kunne halter efter ændringer i værdien af dens investeringer. LPL reagerede ikke på anmodninger om kommentarer.
Nonpublic REITs er blevet mere populære i de seneste år, da velanskrevne forvaltere som Blackstone, Starwood Capital Group og Oaktree Capital Management har ekspanderet i en sektor, der engang var kendt for høje salgsprovisioner og middelmådig forvaltning i forhold til de store offentlige REITs.
Blackstone er langt den største aktør. Det rejste 8,7 mia. dollars fra investorer sidste år og tegnede sig for næsten 75 % af alle nye penge i sektoren, ifølge data fra Robert Stanger. Det har tiltrukket en bred base af investorer på grund af dets solide afkast. Minimumsinvesteringen er på 2.500 $.
Blackstone står over for det samme prissætningsproblem på tværs af sine private equity- og ejendomsfonde midt i de svingende markeder. Firmaet forvaltede 571 mia. dollars ved udgangen af 2019, hvilket gør det til den største aktør inden for alternative aktiver.
Blackstone kalder BREIT en “perpetual-life” REIT, der bringer “private ejendomme af institutionel kaliber til indkomstfokuserede investorer.” Det har været en vigtig del af Blackstones strategi om at udvide sin investorbase til detailinvestorer.
BREIT tilbyder begrænset likviditet til investorerne. REIT’en står klar til at købe 2 % af sine aktier i løbet af en måned og 5 % i løbet af et kvartal, og den forbeholder sig ret til at begrænse aktietilbagekøb eller til ikke at købe aktier tilbage fra investorer.
Den begrænsede likviditet eksisterer til dels, fordi Blackstone ikke ønsker at være i en position som tvangssælger af aktiver. Blackstone’s institutionelle private equity- og ejendomsfonde fungerer på samme måde. BREIT har en rigelig likviditet på 3,1 mia. dollars, og udbyttet ser sikkert ud.
Dets investorer kunne indløse deres aktier i løbet af marts måned til nettoaktivværdien den 29. februar, som lå på 11,42 USD pr. aktie for en af de vigtigste aktieklasser. Denne pris var kun lidt ændret i forhold til den NAV ved årets udgang. Denne pris på 11,42 $ var også den pris, hvortil der kunne købes i løbet af marts.
Den 29. februar var en meget attraktiv exitpris i betragtning af faldet i den offentlige REIT-sektor. Nogle BREIT-investorer har måske ønsket at sælge deres aktier for at skaffe kontanter eller geninvestere på de nedtrykte offentlige markeder.
“Marts var en hård måned for investorerne; de bad om likviditet, og vi leverede den ved at honorere alle indløsningsanmodninger,” sagde BREIT’s Cohen. “Vi vil fortsat imødekomme alle indløsninger i overensstemmelse med vores aktietilbagekøbsplan.”
Breit kunne opleve flere indløsningsanmodninger, hvis den opretholder en høj NAV i forhold til de offentlige ejendomsmarkeder.
På sin hjemmeside siger Blackstone, at BREIT “aktiekursen er underlagt mindre volatilitet sammenlignet med offentlige aktier, fordi dens NAV pr. aktie er baseret på værdien af de ejendomsaktiver, den ejer, og ikke er underlagt prisfastsættelseskræfterne på det offentlige marked, som det er tilfældet med prisen på offentlige aktier.
Og selv om aktiekursen er underlagt mindre volatilitet sammenlignet med offentlige aktier, kan værdien af fast ejendom svinge og være mindre værd, end der oprindeligt blev betalt for den. BREIT-aktier er betydeligt mindre likvide end offentlige aktier og er ikke immune over for udsving.”
Blackstones argument er, at de private markeder for fast ejendom og andre aktiver bevæger sig langsommere end de offentlige markeder, og at BREIT’s NAV afspejler dette.
Blackstone har fået betydelige gebyrindtægter fra BREIT. Det opkræver 1,25 % af nettoaktiverne årligt plus et incitamentsgebyr på 12,5 % af det samlede afkast med forbehold af et minimumsafkast på 5 % og et high water mark.
Basisgebyret sidste år var på 108 mio. dollar og incitamentsgebyret på 141 mio. dollar eller næsten 250 mio. dollar i alt. Incitamentsgebyret kan være i fare i år, medmindre der sker en vending på ejendomsmarkedet.
Breit har været godt positioneret med hovedparten af sine beholdninger den 29. februar i industri- og lejlighedsejendomme, to af de stærkeste sektorer på det kommercielle ejendomsmarked. Den er ikke eksponeret for den hårdt ramte shoppingcenterbranche.
Den har dog foretaget to store Las Vegas-investeringer i de seneste måneder tæt på markedstop. BREIT indgik i slutningen af 2019 en aftale på 4,25 mia. dollar med MGM Resorts International (MGM) om ejendommene i det luksuriøse Bellagio-hotel/casino, hvor BREIT ejer 95 % og MGM 5 %. BREIT er udlejer, og MGM betaler husleje til det.
Derpå gik BREIT sammen med MGM Growth Properties (MGP), et offentligt REIT, for at købe ejendommene i MGM Grand og Mandalay Bay Resorts fra MGM Resorts i en lignende transaktion for 4,6 mia. dollar i februar.
MGM Resorts, som er forpligtet til at betale årlig leje til BREIT, har set sin aktiekurs styrtdykke med 57 % i år, til 14 USD, på grund af bekymringer om sin høje gæld og lejeforpligtelser med sine Vegas-ejendomme lukket siden midten af marts og usikkerhed om fremtidig rentabilitet.
Der er en ubetinget garanti fra MGM Resorts for lejebetalingerne, hvilket giver en betydelig sikkerhed for BREIT. MGM har fremhævet sin betydelige likviditetsposition. BREIT kunne dog sandsynligvis ikke få sin købspris på begge aftaler nu.
Som udtryk for investorernes frygt for Las Vegas’ og kasinosektorens sundhed har BREIT’s partner, MGM Growth Properties, set sine aktier falde med ca. 20 % i år til 25 dollars.
Et hårdt økonomisk miljø og en kraftig nedgang i de offentlige ejendomsaktier lægger pres på Blackstone for at få Blackstone til præcist at afspejle et faldende marked i BREIT’s værdi.
Skriv til Andrew Bary på [email protected]