Er det mere besværligt at blive udlejer end det er værd?

Boligudlejningsejendomme er vejen til at tjene penge, eller det hævder nogle mennesker. På overfladen virker det som en sikker indsats; i virkeligheden er det som regel mere hovedpine, end det er værd. Udfordringerne starter tidligt, og de involverer næsten altid tid og penge. Lad os tage et kig på seks af de store.

Udfordring 1: At finde en ejendom

Der er skrevet en hel del bøger om at finde en god udlejningsejendom. Så meget tekst er blevet dedikeret til emnet på grund af dets afgørende betydning. Køb et for dyrt sted, og du vil aldrig tjene penge. Men det kan også være besværligt at forsøge at snuppe et godt tilbud. At købe en fixer-upper kræver, at du har evnerne, tiden, værktøjet og pengene til at foretage de nødvendige reparationer og renoveringer.

Hvis du ikke har travlt, kan det være en måde at få et røverkøb på din investering; hvis du allerede har et fuldtidsjob og en familie, er hvert minut, der bruges på at reparere lejemålet, et minut, der ikke bruges på en mere indbringende eller fornøjelig aktivitet. I dag findes der imidlertid administrationsselskaber, der kan gøre meget af dette benarbejde – fra at finde en ejendom til at renovere den for dig, mod betaling, naturligvis.

Udfordring 2: Forberedelse af lejemålet

At få stort set enhver ejendom i udlejningstilstand kræver ofte som et minimum nyt tæppe og maling. Begge dele kræver tid og penge. Vinduesskærme, pletter på dækket og vedligeholdelse af græsplænen er andre almindelige behov. Hver gang en lejer forlader lejemålet, skal disse spørgsmål også tages op til revision.

Udfordring 3: Finde lejere

Internettet er en hurtig og billig måde at finde potentielle lejere på. Selvfølgelig får man ofte, hvad man betaler for. En annonce i en velrenommeret publikation genererer ofte en bedre klasse af respondenter. I stedet for universitetsstuderende, der ønsker at spare penge, øger du dine chancer for at få familier og ansvarlige ældre voksne.

At køre en annonce i en måned vil dog tage en lille bid af din tegnebog, og en korrekt screening af dine lejere ved at køre en kredit- og baggrundskontrol vil tage endnu en bid af din tegnebog. Investeringen er tiden og pengene værd, da gennemgangen øger dine chancer for at få ansvarlige lejere. Ansvarlige lejere betaler deres husleje til tiden, misbruger ikke ejendommen og kræver ikke, at du skal gå ind i den dyre og tidskrævende udsættelsesproces.

Udfordring 4: Problemer

Selv gode lejere og perfekte udlejningsejendomme kommer med et væld af problemer. Brudte rør, stoppede afløb, ødelagte garageportfjedre, kæledyr og værelseskammerater er blot nogle af de udfordringer, der opstår. Selv gode lejere vil have din fulde og øjeblikkelige opmærksomhed, når kloakvandet løber tilbage i deres hjem, eller kabelselskabet ved et uheld klipper telefonlinjerne.

Slemme lejere er en endnu større udfordring. Daglige opkald og forsinket eller ubetalt husleje kan føje til besværet. Udflytningsdagen er en anden udfordrende tid. Skader på vægge, gulve, tæpper og andre komponenter i hjemmet kan føre til tvister og dyre reparationer. Da hvert øjeblik, man spilder på at skændes, er et øjeblik, hvor huset står tomt, er det ofte bedre at bide i det sure æble og selv betale for reparationerne. Når vi nu taler om det: Du skal sandsynligvis tegne en udlejerforsikring – nej, din almindelige ejerskifteforsikring er ikke tilstrækkelig – og det er endnu et punkt i kolonnen med løbende udgifter.

Udfordring 5: Vedligeholdelse

Vedligeholdelse af større komponenter og faciliteter er en stor udgiftspost. Nye apparater koster hundredvis af dollars; et nyt tag eller en ny indkørsel kan koste tusindvis af dollars. Hvis huslejen er 500 dollars om måneden, og taget koster 5.000 dollars, kan du hurtigt komme til at tabe penge. Læg dertil tæpper, maling og et nyt komfur samt lejere, der ikke bliver længe, og ejendommen kan tabe penge i årevis.

Udfordring 6: Rentesatser

Hvad har renterne med noget at gøre? Rigeligt. Når renten falder, er det ofte billigere at købe end at leje, og derfor kan efterspørgslen efter din(e) enhed(er) falde. Hvis du sænker huslejen for at forblive konkurrencedygtig, kan det sætte en reel klemme i din evne til at tjene penge.

Hvordan tjener man penge

Med alle de udfordringer, der skal overvindes, kan den lille fyr så tjene penge med udlejningsejendomme? Ja, men det kræver en plan. Fire rentable tilgange er fremhævet nedenfor:

1. Leje

Det er ofte et rentabelt foretagende at dele pladsen ved at købe en duplex (eller en anden let opdelbar struktur). Da du alligevel er på stedet og planlægger at tage dig af ejendommen, er de ekstra penge en bonus. Selvfølgelig gælder alle udfordringerne stadig, og hvis du bor på stedet, betyder det, at du altid er tilgængelig og vil være i tæt kontakt med lejerne. Planlæg hensigtsmæssigt og screen omhyggeligt.

2. Go Basic

Udlejning af en skramlet lejlighed uden pæne faciliteter, så lidt vedligeholdelse som muligt og ikke at holde udseendet ved lige fører til overskud. Hvis du ikke tror det, så se på boliger uden for campus i en hvilken som helst universitetsby i landet. Det lyder ikke særlig pænt, men en grundlæggende, afpudset ejendom (ingen loftsventilatorer, aircondition osv.) gør processen enkel.

Fire vægge og et gulv giver et minimum af vedligeholdelseskrav og få ting, der kan gå i stykker eller blive beskadiget. Tiltrækning af lejere gennem statsstøttede programmer, f.eks. Section 8-boliger, giver en garanteret indkomst. Udfordringen her har en tendens til at være, at man til gengæld for nogle få penge i hånden ofte får en grov klasse af lejere og en ejendom, der bliver slidt hårdt.

3. Langsigtede beholdninger

Mange ejendomsinvestorer vil fortælle dig, at de stort set går i nul med hensyn til husleje og udgifter. Deres fremgangsmåde er at købe en ejendom til en god pris, lade lejernes husleje betale af på realkreditlånet og derefter sælge om 30 år og forhåbentlig drage fordel af en vis prisforbedring.

Selv om det er en fornuftig fremgangsmåde, vil fortjenesten sandsynligvis være lille, og kapitalgevinstskatten kan være heftig (i betragtning af dit lave omkostningsgrundlag). Og det kræver stadig tid og kræfter, som måske kunne have været bedre brugt andre steder.

4. Gå på fuld tid

Seriøse udlejere har en seriøs tilgang. De inkorporerer, køber flere bygninger og udfører en betydelig del af arbejdet selv. Det er en livsstilsbeslutning, der kræver spurter af seriøs tid og energi og en strategi for køb og salg for at maksimere skattemæssige tabsfremførsler og afskrivninger og for at minimere indkomsten.

Ansætte en ejendomsadministrator

En ejendomsadministrator kan håndtere mange af de opgaver, der er forbundet med driften af en udlejningsejendom. Dette omfatter markedsføring, udvælgelse af lejere, vedligeholdelse, budgettering og opkrævning af husleje. Du kan overveje at ansætte en ejendomsadministrator, hvis du ønsker at uddelegere disse opgaver, selv om det vil skære i dit overskud.

Ejendomsadministratorens rolle

Ejendomsadministratorer kan håndtere en række forskellige roller. Hvad det præcist er, er op til dig at forhandle med din manager. Det er vigtigt at identificere, hvad deres rolle vil være, og udarbejde en liste over opgaver og ansvarsområder. Vil din ejendomsadministrator blot finde lejere? Eller vil de tage sig af den daglige vedligeholdelse og opkrævning af husleje?

En ejendomsadministrator kan være en uafhængig entreprenør eller en ansat. Du bør tale med din skatterevisor for at bestemme den mest fordelagtige fremgangsmåde og for at bestemme de specifikke forpligtelser, som du kan have.

Du kan også hyre et ejendomsadministrationsselskab; et firma, som du indgår kontrakt med, til at tage sig direkte af alle aspekter af udlejningsejendommen. Dette kan være dyrt, men det kan være ideelt, hvis du har flere udlejningsejendomme.

Valg af ejendomsadministrator

Sørg for, at enhver ejendomsadministrator, som du overvejer, opfylder de relevante lokale og nationale licenskrav.

Du bør måske kigge efter en administrator, der har erfaring med annoncering, markedsføring, lejerforhold, opkrævning af husleje, budgettering, udlejning og vedligeholdelse. En god ejendomsadministrator vil også have kendskab til lokale og statslige love. Som ejendomsejer kan du blive holdt ansvarlig for din forvalters handlinger, så du kan blive sagsøgt, hvis din forvalter overtræder nogen love om rimelige boliger.

Når du har besluttet dig for en ejendomsadministrator og vilkårene for aftalen, bør du skrive en aftale om ejendomsadministration, der identificerer administratorens pligter, kompensation og opsigelsesbetingelser.

Bottom line

Er det værd at blive udlejer? Det er kun dig, der kan afgøre det. Bare sørg for at kigge, før du springer, og gå ind i din nye bestræbelse med realistiske forventninger og en solid plan.

Ved at vide, hvad du går ind i, før du gør det, vil du være bedre forberedt på det, du støder på, og have større sandsynlighed for at nyde oplevelsen.