Hvad betyder det, når en lejlighed har en “lejer på plads”, og hvorfor skulle du købe en lejlighed?

Disse lejligheder ses af nogle købere som smarte investeringer, og de kommer ofte med rabat i forhold til lignende enheder, siger vores eksperter. Samtidig er der nogle klare ulemper – mest presserende er spørgsmålet om, hvornår køberne vil være i stand til at flytte ind.

En lejlighed med en “lejer på plads” er præcis, hvad det lyder som – en lejlighed, hvor der allerede er en lejer, der besætter rummet. Og sammen med lejeren følger typisk en større overkommelighed.

“Som regel er prisen lav, fordi der er en hage: Lejlighederne sælges med langtidslejere eller lejere med reguleret husleje, som ikke let eller slet ikke kan fjernes”, siger Deanna Kory, der er mægler hos Corcoran. “Så typisk bliver de købt af investorer, der har et langsigtet syn på at købe disse enheder.”

Lejere, der bebor lejligheden på markedsrente eller måned-til-måned lejemål, er lettere at flytte ud, selv i disse tilfælde rådes køberne dog til nøje at kontrollere lejerens lejekontrakt. Da disse købere også bliver lejerens udlejer, bør de også undersøge lejerens kreditværdighed og historik med hensyn til betaling af husleje, før de køber lejligheden.

Denne ordning kan være behagelig for købere, der skal sælge en anden ejendom og ikke har travlt med at flytte.

“En køber kan købe en “lejer på stedet” lejlighed, mens deres nuværende hjem er til salg og ikke behøver at time begge salg til at ske i tandem,” forklarer “De kan sætte deres hjem på markedet og planlægge at forlade i en lignende tidsramme, som lejeren af deres nye køb vil være at forlade, mens de allerede har købt det nye hjem.”

Hvorimod, tilføjer hun, sådanne købere bør afvente at foretage en fuld betaling på lejligheden, indtil lejeren er ude: “Det er vigtigt at beholde nogle midler i deponering indtil de nuværende lejere forlader lejligheden for at sikre, at boligen er i korrekt indflytningstilstand for de nye boligejere – f.eks. at intet blev beskadiget, da lejerne forlod lejligheden.”

Hvis lejeren er lejestabiliseret, skal køberen virkelig se langt – eller være forberedt på at forhandle om et opkøb. Det skyldes, at når de fleste lejestabiliserede bygninger gennemgår andels- eller ejerlejlighedskonverteringer, gør de det under en plan uden udvisning, hvilket betyder, at en ekstern køber ikke kan smide den lejer, der bor der, ud.

“Hvis du køber en lejlighed med en levestabiliseret lejer på stedet, kan du ikke smide dem ud, og du kan ikke hæve deres husleje ,” siger Sam Himmelstein, en advokat, der repræsenterer bolig- og erhvervslejere og lejerforeninger (og FYI, en Brick-sponsor). “Du kan også blive hængt op på en efterfølger – lejerens børn kan overtage lejligheden.”

Med andre ord kan en køber måske ikke være i stand til at bo i lejligheden eller sælge den i lang tid – derfor den lavere pris. Når dette sker, kan køberen forsøge at købe lejeren ud, hvilket kan være meget dyrt.

Et andet spørgsmål, der skal overvejes: Det er usandsynligt, at lejerens månedlige leje vil dække vedligeholdelsesgebyrer og andre omkostninger. Og oven i alt dette er der yderligere forsikringsovervejelser.

“Du har brug for en særlig type forsikringspolice for en investering eller en lejlighed, der ikke er beboet af ejeren. En standard lejlighedspolitik ville være ugyldig,” siger Jeffrey Schneider fra Gotham Brokerage (en Brick-sponsor.) “Prissætningen er ikke meget anderledes, men du har brug for den korrekte politikform. Du ønsker også dækning for at beskytte din lejestrøm, hvis en dækket skade som f.eks. en brand eller en alvorlig vandskade fortrænger din lejer, og de holder op med at betale husleje.”

Så hvorfor gå igennem alt dette bøvl? I betragtning af de lavere omkostninger ved at købe lejligheden kan investeringen betale sig godt på lang sigt, da lejligheden stiger i værdi. Men det er helt sikkert et risikabelt køb.

Svigt i hjemmet? Få dine spørgsmål om NYC-lejligheder besvaret af en ekspert. Send dine spørgsmål til [email protected].