Investering i lejligheder: For og imod

Hårdtarbejdende fagfolk søger måder at diversificere deres indkomst og skabe deres drømmelivsstil på. Mange søger alternativer til aktiemarkedet og anser fast ejendom for at være en spændende mulighed. Fast ejendom er håndgribelig, dokumenteret og tjener et praktisk formål. Det er derfor, at investering i leje af enfamiliehuse er en populær strategi. Og mens leje af enfamiliehuse er en god mulighed, afvejer kloge investorer fordele og ulemper ved at investere i lejligheder.

Det er rart at investere i én enhed, men overvej fordelene ved at investere i tre … eller 300! Du tænker måske, at det lyder latterligt, og for at være fair er der udfordringer og ulemper at overveje, før du kaster dig ud i flerfamilieslejligheder. Lad os definere denne alternative investering og tage fat på nogle af de fordele og ulemper.

Hvad er multifamilie?

Som navnet antyder, er multifamilie en bygning eller struktur designet til at rumme flere familier i forskellige boligenheder. Multifamiliehuse kan bestå af duplexer, triplexer, quads, rækkehuse og lejlighedskomplekser. De kan være ejet af en enkeltperson, en virksomhed eller en person, der har købt en enhed.

Investering i lejligheder er attraktivt på grund af de forskellige fordele, især for personer med høje indkomster, der søger skattelettelser, men der er nogle ulemper at overveje. Når du vejer dine muligheder, skal du tage et kig på fordele og ulemper.

Pro: Favorable Returns on Multifamily

Som du måske kan forvente, vil du generere større cashflow i multifamily sammenlignet med et enfamiliehus. Cash flow fra lejeindtægter er de penge, der er tilbage efter alle udgifter og afdrag på realkreditlån. Cashflow er ikke bare konge, det er hjørnestenen i investeringer i multifamiliehuse.

Effektiv styring af cashflow kan give imponerende afkast, som er svære at matche fra andre investeringer. Selv konservative afkast fra lejligheder har tendens til at være gunstige i forhold til andre aktivklasser.

Relateret podcast: Sådan skaber du et livslangt cash flow med Rod Khleif

Con: Kræver et stort kontantudlæg

Køb af en lejlighedsejendom kræver et stort kontantudlæg, der dækker udbetaling, lukkeomkostninger, gebyrer, reserver og eventuelle kapitaludgifter til stabilisering af driften. Dette beløb kan hurtigt løbe op i et betragteligt beløb.

Pro: Kontrol over værditilvækst og værdi

I modsætning til enfamiliehuse, som vurderes på grundlag af sammenlignelige boligsalg, bestemmes værdien af lejlighedsbygninger af den indkomst, de producerer i forhold til andre lejlighedsbygninger i området.

Typisk vil du have klare sammenligninger for huslejer, salg og indtægtsskabende ekstraydelser såsom parkering og vaskeri til at informere driftsbeslutninger. Dette gør det muligt for investorer at fremtvinge værditilvækst ved blot at øge indtægterne eller mindske udgifterne.

Con: Et ikke-likvidt aktiv

I forhold til andre investeringer er lejligheder ikke likvide. For at få penge ud af en lejlighed skal en investor typisk sælge eller refinansiere. Desuden tager det normalt måneder at identificere en kvalificeret køber, aftale købsbetingelser og derefter afslutte salget.

Pro: Centralisering af drift og effektivitet

En stor fordel ved at eje en lejlighedsejendom i forhold til det tilsvarende antal enheder i enfamiliehuse er skala og effektivitet.

Med én bygning kan du effektivt styre udgifterne og centralisere driften. Der er et centralt sted at håndtere inspektioner, mødes med entreprenører, opkræve huslejer og vise ledige enheder uden besværet med at køre rundt i hele byen. Udgifterne falder med færre tage, mekanik og andre ineffektiviteter.

Dertil kommer, at en tomgang i et enfamiliehus ikke giver nogen indkomst, men med en lejlighedsbygning vil de andre enheder fortsat generere cashflow. Som et eksempel kan nævnes, at da en af vores arvede lejere holdt op med at betale husleje, kostede det os tusinder i ubetalt husleje og reparationer. Men de andre enheder i bygningen genererede stadig nok til et positivt cash flow.

Con: Risici er involveret

Som enhver anden investering indebærer lejligheder bestemt deres rimelige andel af risici. Med større prispunkter og færre exitstrategier end f.eks. et enfamiliehus er det bydende nødvendigt at forstå disse risici og minimere dem.

En korrekt analyse af det lokale landskab og målenheden er afgørende. Specifikke elementer, der bør overvejes, omfatter efterspørgsel fra lejere, eksisterende og planlagt lejlighedsinventar, lokale økonomiske faktorer og tilgængelige finansieringsbetingelser.

Relateret podcast: Fra de bedste råd til 175.000.000 dollars med Joe Fairless

Pro: Du kan beholde dit dagjob

En af de bedste ting ved lejlighedsbyggerier er at kunne hyre et professionelt administrationsselskab til at føre tilsyn med dem. Dette giver en passiv investering, der giver dig mulighed for at drage fordel af at eje fast ejendom, uden besværet med et opkald kl. 2 om natten for at reparere et utæt toilet. Og hvis du investerer passivt med en sponsor, vil de styre alle aspekter af driften, mens du blot indkasserer uddelingerne. Whew!

Kon: Mindre fortjeneste for dig

Der er også en ulempe ved professionel forvaltning. De går sandsynligvis ikke den ekstra mil for at presse mere overskud ud for dig, især hvis det ikke giver dem flere penge.

Faktisk set tjener mange ejendomsadministrationsfirmaer ekstra penge gennem enhedsomsætning, lejers placering, reparationer, vedligeholdelse, forsinkelsesgebyrer osv. Derfor er det bydende nødvendigt at lede og styre ejendomsadministrationsselskabet proaktivt og tilpasse deres interesser til ejendommens optimale drift.

Relateret Podcast: Hvordan man forvalter Out of State Properties med Sep Bekam

Pro: Mindre skatteforpligtelse, flere penge til dig

Det siges, at det ikke er, hvad du tjener, men hvor meget du beholder, og skattefordelene ved investering i lejligheder gør det til et af de stærkeste aktiver til at hjælpe dig med at beholde flere penge og minimere din skatteforpligtelse.

Du kan afskrive alle dine udgifter (reklame, administrationsgebyrer, vedligeholdelse osv.), hvilket kan hjælpe dig med at reducere din skattepligtige indkomst. Du kan udskyde kapitalgevinster og genindvindingsskatter, når du sælger. Du kan endda afskrive bygningens værdi, og hvis du bruger en analyse af omkostningsadskillelse, kan du fremskynde afskrivningsplanen for at opnå endnu større besparelser.

Sådan begynder du at investere i lejligheder

Multifamilieinvesteringer kræver arbejde. Oven i købet skal du vælge den rigtige ejendom, vedligeholde den og effektivt administrere beboerne.

Hvis du ønsker at komme i gang, skal du stille dig selv et par spørgsmål mere. Hvor meget tid kan du afsætte til at eje og administrere multifamilieejendomme? Hvordan finder du gode tilbud? Hvordan analyserer du tilbuddene korrekt og konservativt?

Vi er stødt på mange mennesker, der elsker tanken om at investere i multifamilieejendomme på grund af den ekstra indkomst eller skattefordelene, men som ikke er på udkig efter et andet job. Mange af dem har haft gavn af at investere i lejlighedssyndikater, som gør det muligt for investorer at samle ressourcerne for at købe en ejendom sammen. I dette tilfælde er der dog en dedikeret operatør, som overvåger alle operationer, hvilket gør det muligt for investorerne blot at indsamle checks.

Relateret artikel – Hvordan fungerer ejendomssyndikering?

Eksempel på lejlighedssyndikering

Lad os sige, at der er 10 personer med 100.000 dollars hver at investere. I stedet for at de hver for sig køber enkeltfamilieboliger til udlejning, beslutter de sig for at samle disse midler gennem en lejlighedssyndikering og bruge de 1.000.000 dollars som en udbetaling på 25 % til at købe et lejlighedskompleks til 4 millioner dollars. Det større lejlighedskompleks giver en indtægt nok til at ansætte professionel forvaltning og stadig give et godt afkast til de 10 investorer. Dette giver dem mere fritid til at forfølge deres passioner. Vi brugte denne strategi til at samarbejde med investorer om lejligheder til en værdi af over 90 millioner dollars.

Hvis du har konkluderet, at fordelene opvejer ulemperne ved at investere i lejligheder, er det tid til at lære mere om processen og de næste skridt. Hvis du selv ønsker at administrere aftaler, skal du tage dig tid til at uddanne dig gennem bøger, podcasts og netværk. Hvis passiv investering er den vej, du foretrækker, kan du tjekke den artikel, vi har skrevet om evaluering af ejendomssyndikater. Du kan også gennemgå nogle af de ofte stillede spørgsmål, som vi ofte modtager fra investorer.

Hvis du gerne vil være med på vores investorliste, skal du udfylde formularen for nye investorer i dag.