Realkreditlån til dårlig kredit og refinansiering af dårlig kredit

Få et lån med dårlig kredit. For omkring halvdelen af befolkningen er dårlig kredit den største hindring for at få et realkreditlån. Heldigvis er det for mange af dem en hindring, der kan overvindes.

Hjemlån med dårlig kredit er blevet betydeligt lettere at opnå i de seneste år, efterhånden som økonomien kom ud af den store recession, og realkreditinstitutterne gradvist lempede deres kreditstandarder. Mens specialiserede realkreditlånere med dårlig kredit af den type, som man så i begyndelsen af 2000’erne, stadig er ret ualmindelige, er større banker og andre almindelige realkreditlånere i stigende grad villige til at yde lån til låntagere med lavere kreditværdighed.

dårlig kredit realkreditlånHvorvidt du kan få et lån med dårlig kredit afhænger af flere faktorer. For det første afhænger meget af långiveren – långivere varierer meget i deres standarder for godkendelse af dårlige kredit boliglån, og nogle vil tillade meget lavere kredit scorer end andre.

For det andet afhænger det af, hvor dårlig din kredit er – du vil have meget lettere ved at få et realkreditlån med en FICO kredit på 640 end en score på 580 eller derunder. En konkurs eller en tvangsauktion på din rekord vil gøre det endnu sværere, selv om disse undertiden kan overvindes.

For det tredje afhænger det af din generelle økonomiske situation. Har du haft det samme job de sidste to år? Er din indkomst stabil? Hvor meget kan du sætte ind til en udbetaling? Hvordan er din gældsbyrde – har du mange andre udestående regninger?

Ofte er udfordringen med boliglån med dårlig kredit ikke så meget at kvalificere sig til dem, men at betale prisen. Långivere opkræver generelt højere realkreditrenter og gebyrer på boliglån med dårlig kredit og kan også kræve større udbetalinger. I nogle tilfælde kan långivere også kræve bevis for finansielle reserver, der er tilstrækkelige til at dække alt fra flere måneder til et par års realkreditbetalinger.

Kan jeg få et lån med dårlig kredit?

Meget af det afhænger af, hvordan man definerer dårlig kredit. Overraskende nok er der ingen fast definition. Her er en generel tilnærmelse af intervallet for kreditscore.

Udmærket kredit defineres normalt som en score på 740 eller derover på FICO-kreditscoresystemet, som ligger mellem 300-850. En score i dette område vil give dig mulighed for at kvalificere dig til de bedste realkreditrenter og vilkår.

God kredit er en smule mere glat at definere. Nogle definerer det som et område fra 680-739, hvilket vil give dig mulighed for at kvalificere dig til et realkreditlån hos de fleste långivere. Rentesatserne på konventionelle realkreditlån med støtte fra Fannie Mae og Freddie Mac stiger dog mærkbart, når scoren falder under 700, hvilket er grunden til, at mange låntagere i dette område vælger FHA-lån i stedet.

Fair eller so-so kredit er generelt området fra 640-679. Mens de fleste långivere stadig vil godkende realkreditlån i dette område, kan nogle afvise dig. Forvent strengere krav til gæld til indkomst og en strengere undersøgelse af din økonomi. FHA-lån er ofte et godt bud her, da de stadig tilbyder attraktive satser og lave udbetalinger i dette kreditscoreområde. De fleste VA-långivere vil også acceptere scoringer i dette område.

Dårlig kredit er omkring 600-639. Mange realkreditlånsudbydere har deres cutoff point, den mindste kredit score de vil tillade, i dette område, så du kan være nødt til at kontakte en række långivere, før du finder en, der vil acceptere dig.

Slem kredit er alt under 600. I dette område kan det være svært, men ikke umuligt, at få et realkreditlån. De, der godkender lån i denne kategori, er reelt dårlige kredit realkreditlånsudbydere. Det er stadig muligt at få et FHA-lån med en score under 600, selv om kravet om udbetaling stiger til 10 procent for låntagere med scorer under 580.

Låntagere med scorer i dette laveste område skal ofte gå til specialiserede dårlige kredit boliglån långivere, hvis udlånskrav kan afvige betydeligt fra konventionelle lån – for eksempel kan du være nødt til at lægge en temmelig stor udbetaling og have betydelige finansielle reserver for at kvalificere sig. Forvent også at betale en høj rente.

Hvordan får man dårlig kredit?

Personer med dårlig kredit falder i flere kategorier.

1) Folk med lidt eller ingen kredit, dem, der simpelthen ikke har etableret kredit endnu. De bruger ikke kreditkort, har aldrig haft et billån og har bare ikke en rekord at basere en kredit score på.

2) Låntagere, der har for meget gæld. Selv hvis du foretager alle dine betalinger til tiden, vil det skade din kredit score, hvis du har maxxed ud dine kreditkort. Du ønsker generelt ikke at have en saldo, der er større end 25 procent af din grænse på et kreditkort.

3) Personer, der har overset betalinger på deres regninger. Mens en enkelt forsinket betaling ikke vil skade dig alt for meget, vil et mønster med flere manglende betalinger reducere din score betydeligt. Hvor forsinkede dine betalinger er, er også en faktor – en enkelt betaling, der er mere end 90 dage forsinket, vil have en større negativ effekt end flere betalinger, der kun er en måned forsinket.

4) Låntagere, der har misligholdt et lån eller har fået det henvist til inkasso. Dette vil tage en stor bid af din kredit score og vil sandsynligvis skubbe dig direkte ind i dårligt kreditområde.

5) Låntagere, der har været igennem en tvangsauktion eller konkurs. Disse har de største negative konsekvenser for din kredit og er ofte forstærket af en eller flere misligholdelser.

Opnåelse af dårlig kredit

Der er heldigvis ikke altid en dårlig kredit på din kredit. Negative elementer forbliver kun på din kreditrapport i syv år, så hvis du kan holde alle dine konti i god stand i så lang tid, vil din kredit blive udslettet. Den eneste undtagelse er en kapitel 7-konkurs, som kan forblive på din rapport i op til 10 år.

Du behøver ikke engang at vente så længe på, at din kredit bliver genoprettet. De værste virkninger af et negativt element i din kreditrapport begynder at forsvinde efter to år, så din score vil begynde at blive forbedret på det tidspunkt.

Selv med en konkurs eller en tvangsauktion på din straffeattest behøver du ikke nødvendigvis at vente syv år for at få et realkreditlån. Du kan blive godkendt til et konventionelt Fannie/Freddie-lån i så lidt som to år efter udskrivelsen af en kapitel 13-konkurs, og et år for et FHA- eller VA-lån.

Det sædvanlige minimum er tre år efter en tvangsauktion, men selv her kan det reduceres til et enkelt år, hvis du kan vise formildende omstændigheder, som f.eks. et midlertidigt jobtab eller en medicinsk krise.

Hvis du er i kategori 1, den type person, som simpelthen ikke har etableret nogen kredit, er løsningen ligetil. Find en form for kredit, som du kan kvalificere dig til, og brug den ansvarligt. Det kan være et kreditkort med sikkerhed, et kreditkort fra en forhandler eller et billån (en medunderskriver kan hjælpe). Dette vil give dig mulighed for at kvalificere dig til andre lån eller kreditkort, hvilket vil opbygge din kredithistorik yderligere, så du inden for et par år kan kvalificere dig til et realkreditlån. Bare sørg for ikke at tage for meget gæld på dig, og sørg altid for at betale dine lån til tiden.

Hvor man kan finde realkreditlånere med dårlig kredit

Realkreditlånere med dårlig kredit falder i flere kategorier. Den første er simpelthen almindelige långivere, der handler med produkter som FHA- eller VA-lån, som har mindre strenge kreditkrav end konventionelle realkreditlån.

En anden type er små banker og kreditforeninger, som kan have mere fleksible udlånsstandarder end de store nationale banker og realkreditinstitutter. Disse fokuserer ofte på at betjene et lokalsamfund eller en region, hvor de kender boligmarkedet og den lokale økonomi meget godt, så de har ikke en “one-size-fits-all”-tilgang til at vurdere låntagere til lån.

En tredje måde at få dårlige kredit boliglån på er gennem en privat långiver. I stedet for en bank kan dette være en investor, et privat låneselskab eller endda en person af din bekendtskab. Omkostningerne for private realkreditlån er betydeligt højere end for konventionelle boliglån, og reglerne er også anderledes – det er en god idé at rådføre sig med en advokat, når du arrangerer et sådant lån. Private realkreditlån har også en tendens til at have ret korte løbetider, f.eks. fem år, med en ballonbetaling i slutningen.

Du kan shoppe efter lån med dårlig kredit online, da næsten alle de ovennævnte typer långivere vil have en online tilstedeværelse. Mange vil også lade dig ansøge online også.

Forvent ikke nogen form for garanteret godkendelse for dårlige kredit realkreditlån – sådan noget findes ikke. Mens der er dårlige kredit boliglån långivere, der vil godkende realkreditansøgninger uanset kredit, kan sådanne lån indeholde betingelser, du er uvillig eller ude af stand til at opfylde – såsom en 30 procent udbetaling, tocifrede rentesatser og et krav om finansielle reserver til at dække tre års realkreditbetalinger. Men hvis du kan klare det, vil de godkende dig.

Shopping efter et realkreditlån med dårlig kredit

Det er tilrådeligt at tjekke satserne hos flere långivere med dårlig kredit og sammenligne. Selv om du skal betale en højere rente, så find den, der har den bedste rente og de mest favorable vilkår. Glem ikke at tage hensyn til lukkegebyrer og andre lånebetingelser – de kan have en betydelig indvirkning på omkostningerne.

En af de mest bekvemme måder at gøre dette på er igen via internettet. Online lån til dårlig kredit giver dig mulighed for at tjekke tilbuddene fra et stort antal långivere hurtigt og nemt, og giver dig mulighed for at få og sammenligne rentetilbud baseret på din kreditsituation.

En mægler kan være meget nyttig, når du shopper efter boliglån med dårlig kredit. Mæglere udsteder ikke selv lån, men arbejder i stedet sammen med et stort antal långivere for at forsøge at finde det bedste lån til dig. Fordi de er bekendt med kreditkravene og realkreditprodukterne hos disse forskellige långivere, kan de ofte finde en realkreditlåner med dårlig kredit, som vil godkende dig meget hurtigere, end du selv kan finde en.

Somlige lån med dårlig kredit har en strafafgift ved førtidig tilbagebetaling. Dette betyder, at hvis du betaler lånet tidligere end forventet – lad os sige du refinansiere inden for mindre end 3 år – skal du betale en straf, så långiveren kan genvinde de rentebetalinger, det var forventet. Det er en god idé at undgå disse når det er muligt, men nogle långivere kan kræve dem, når du leder efter et dårligt kreditlån.

Finansieringsmuligheder at overveje

Da dårlige kreditboliglån kan opkræve høje renter, vil låntagerne gerne gøre hvad de kan for at holde disse renter nede. En måde at gøre dette på er med et realkreditlån med justerbar rente (ARM). Med en ARM får du en lavere oprindelig rente end på et fastforrentet realkreditlån

Den oprindelige rente er typisk låst i en periode på 3-7 år, hvorefter den begynder at blive justeret for at afspejle det aktuelle marked for realkreditrenter. Det betyder, at din rente kan blive højere. Men hvis du har holdt op med dine realkreditbetalinger og andre regninger, vil din kredit være forbedret, og du bør være i stand til at refinansiere til et fastforrentet lån uden en justering af satsen for dårlig kredit tilføjet.

Du vil gerne være sikker på, at din økonomiske situation er stabil, før du forpligter dig til en ARM, da du ikke ønsker at blive hængende med den, hvis et andet slag mod din kredit skulle forhindre dig i at refinansiere senere hen. Men hvis du ser mulige økonomiske problemer forude, bør du sandsynligvis ikke købe et hjem i første omgang – selv om det stadig kan give mening at refinansiere dit nuværende.

Lad ikke mindre end sterling kredit få dig til at opgive din drøm om boligejerskab, før du begynder. Du har muligheder. Undersøg dine valgmuligheder og gør noget hjemmearbejde. Din drøm kan være tættere på en realitet, end du er klar over.