Skal jeg betale for lejerboliger, mens jeg renser lejligheder?

En ejer af en lejlighedsejendom skal desinficere lejligheder på grund af termitter og ønsker at vide, hvordan han skal håndtere problemet og lejerne. Her er flere ting at overveje siger blogger Richard ‘Monty’ Montgomery.

Læserspørgsmål: Jeg har brug for termitudrensning. Jeg ejer en ejendom i beliggende i Florida, hvor termitter er en stor del af skadedyrsbestanden. Jeg vil snart sælge bygningen med fem enheder, og fire enheder er udlejet i øjeblikket. To af de fire enheder har lejekontrakter, der udløber i juli. Ejendommen skal tækkes med telt for at udrydde de små krybdyr. Når de renser, skal bygningen være tom.

• Må jeg betale for, at disse fire lejere, der har kæledyr, kan bo et sted?
• Betaler jeg reservationer for dem, eller gør de det?
• Hvordan kontrollerer jeg udgifterne til det?
• Skal jeg sende dem et brev i forbindelse med dette?
• Hvordan fungerer det?

Montys svar: Svaret vil antage, at dine lejekontrakter ikke indeholder noget sprog om skadedyrsbekæmpelse. Ellers ville dine kontraktdokumenter give mange af de oplysninger, du søger. En ændring af dine lejekontrakter, så de indeholder en bestemmelse om skadedyrsbekæmpelse, kan forbedre ejendommens salgbarhed. Sørg for, at lejekontrakten indeholder et sprog, der er i overensstemmelse med alle statslige og lokale bygge- og sundhedslove. Da lovgivningen i de enkelte stater er forskellig, er det den praktiske løsning at konsultere en advokat, der praktiserer i din stat, for at gennemføre den supplerende lejeklausul.

I henhold til hjemmesiden Sciencing.com er opdagelsen af termitter sket i alle stater undtagen Alaska. Termitskader opdages sjældent i de tørre stater på højere breddegrader, mens sydlige og sydvestlige stater oplever betydelige termitskader.

Da du ikke har nogen skadedyrsklausul i din lejekontrakt, er du nødt til at udarbejde en plan for at desinficere lejligheder baseret på timing, juridiske krav, lejernes forhold, omkostningerne ved at gennemføre desinfektion med mere.

Her er ting, du skal overveje, hvis du skal fumigere lejligheder:

• Koordinér fumigeringen, når de færreste lejere er i bygningen. Ledige enheder kan reducere dine omkostninger. For eksempel er juli lige rundt om hjørnet, er lejere, hvis lejemål udløber, ved at flytte ud? Hvis de flytter ud, og du har en ledig lejlighed, skal du kun tage dig af to beboede enheder. De genudlejer efter afrøgning. Du skal tale med dine lejere for at lave en plan.
• Forhandle om en daglig værelsesgodtgørelse. En fire dages gasningsvarighed, et hotelværelse plus en daglig måltidsgodtgørelse pr. beboer pr. dag giver dig en omkostning pr. person pr. dag. At skrive et brev i sig selv er sandsynligvis ikke nok information til at forberede en lejer på denne begivenhed. Måske et brev, der forklarer din plan og beder om et tidspunkt til at mødes og drøfte den, eller et møde først og derefter et opfølgende brev for at bekræfte aftalen. Hvor længe vil din struktur være teltet? Tilbyder de en garanti? Vil kæledyr blive påvirket, når de kommer ind igen? Lejerne vil være interesseret i at indsamle denne slags oplysninger.
• Ed Smith fra RE/MAX Coastal Properties i Destin, FL, udtalte: “Priserne for gasning kan variere meget. Jeg vil foreslå, at udlejeren ringer til to betroede lokale ejendomsmæglere for at få anbefalinger. Baseret på min erfaring er de større nationale firmaer ofte de højeste priser, men ikke altid de bedste. Det er fornuftigt med tre tilbud fra udbydere. Enormt vigtigt er garantierne. Disse vil variere enormt!”
• Smith bemærkede også, at “at gå fra fire enheder til fem enheder kan være en faktor i nogle regelændringer”, så vær sikker på, at din rådgiver forstår denne forskel og undersøger loven.
• Det kan være muligt er at sælge bygningen med termitangreb, og lade køberen håndtere det. Tilbyd bygningen til markedsværdien, minus omkostningerne til gasning, minus et incitament til køberen for at styre arbejdet.
• Lejere kan også være årsag til termitangreb, så forståelse af virkningen af statslig lovgivning, sundhedsbestemmelser og boligregler er sådanne tilfælde. Møbler er kendt for at huse termitter, uanmeldte vandindtrængninger og andre kilder til termitternes fødekilde, cellulose, kan igangsætte en ny koloni. Oftest er det en udlejers manglende omhu, uvidenhed om forebyggende foranstaltninger eller dårlig vedligeholdelse, der er årsagen.
• Lejere med sundhedsrelaterede problemer kan i nogle stater modsætte sig afgasning med et brev fra en læge, der angiver faren for deres patienters sikkerhed. Der findes en række forskellige kemikalier, der anvendes under forskellige omstændigheder til at desinficere lejligheder. Gør dine lejere opmærksomme på produktet.
• Termitter kan afskrækkes med forebyggende foranstaltninger som f.eks. forlængelse af regnrender for at flytte vand væk fra fundamentet, byggematerialer, som termitter ikke æder, dekorative sten i landskabet og andre foranstaltninger.

Nu har du nogle samtaleemner, der kan hjælpe dig med at håndtere termitter både i dit lejemålsdokument og i din bygning.

Om forfatteren:

Richard Montgomery giver no-nonsense-råd om fast ejendom til læsernes mest presserende spørgsmål via sin hjemmeside Dear Monty. Han er en veteran fra ejendomsbranchen, der har været fortaler for reformer i branchen i over et kvart århundrede. Han kender til ejendomsinvestering, fra tæt på, få-dine-hænder-smudsede rehabilitering til lænestolsinvestering ved hjælp af din selvstyrede IRA som dit finansieringsmiddel. I sit næsten halve århundrede i branchen har Monty købt og solgt investeringsejendomme, grundlagt en ejendomsmæglervirksomhed ved hjælp af en utraditionel forbrugerdrevet model, drevet sin egen succesfulde mæglervirksomhed og er tidligere administrerende direktør for Corporate Relocation Services. Han er konsulent for virksomheder og iværksættere og deler også sin viden med nysgerrige læsere gennem syndikerede aviskronikker. Du kan stille ham dine spørgsmål om fast ejendom på www.DearMonty.com.