Squatter’s Rights in Connecticut

Squatting er, når en person finder en forladt eller ledig ejendom og flytter ind uden at drøfte det med ejeren af ejendommen. Det lyder som indbrud – bortset fra at det nogle gange er lovligt.

Hvem anses for at være en squatter i Connecticut?

En squatter er en person, der besætter en forladt, tvangsauktioneret eller ubeboet bygning (normalt en bolig) eller et område af jord uden lovlig tilladelse. Det betyder, at personen ikke ejer eller lejer ejendommen. På trods af dette er husbesættelse i USA faktisk lovligt og ret almindeligt.

Er det ikke ulovlig indtrængen?

Squatting er ikke nødvendigvis ulovlig indtrængen. Trespassing er en kriminel lovovertrædelse, mens squatting normalt er af civilretlig karakter. Dog kan husbesættelse behandles som kriminel adfærd, hvis udlejeren eller ejeren af ejendommen har fastslået, at den pågældende person er uvelkommen.

Hold følgende i tankerne:

1. I modsætning til i andre stater skal udlejere/ejendomsejere i Connecticut underrette dem, der forsøger at gøre krav på ugunstig besiddelse, om, at de afbryder processen med kravet. Andre stater kræver ikke, at udlejere/ejere af ejendomme skal “sige”, at det er ulovligt for personen at være der. Dette gør Connecticuts rettigheder for besætningsbesættere unikke. For at forhindre en squatter i at erhverve ejendommen gennem adverse possession skal anmeldelsen af afbrydelsen finde sted og dokumenteres i det lokale amtets matrikelregistre.
2. Squatters eller trespassers kan fejlagtigt hævde en ret til at være på ejendommen, f.eks. ved at fremlægge falske eller svigagtige papirer for ejeren. Dette er ulovligt.
3. Selv om besætningsbesættere har rettigheder, kan de, hvis de ikke opfylder kravene til adverse possession, blive anholdt som kriminelle ulovlige indtrængere. Mange mennesker udnytter squatters rettigheder for at få ejerskab af en ejendom uden at skulle betale husleje eller et realkreditlån.

Der er undtagelser fra reglen:

• Hvis en person forskønner (planter blomster, fjerner affald osv.) en ubeboet og forladt bolig- eller industriejendom, kan man muligvis undgå retsforfølgelse for ulovlig indtrængen.
• I tilfælde af en legitim nødsituation kan en person, der har fået adgang til ejendommen uden tilladelse eller tilladelse, være fritaget for ulovlig indtrængen.
• Ejendommen må ikke være i brug, for at besætningshavere kan påbegynde processen med et krav om ejendomsret.

Hvornår anses en ejendom for at være forladt?

Squatters er typisk hjemløse personer, der har indrettet deres bopæl i en forladt ejendom. I Connecticut betragtes en ejendom som forladt, når ejeren skriftligt har erklæret, at han/hun har forladt ejendommen og ikke har til hensigt at vende tilbage. En ejendom kan også anses for at være forladt, hvis ejendomsskatterne ikke er blevet betalt i et år eller mere, eller hvis kommunen har fastslået, at ejendommen er forladt i henhold til lokale bestemmelser.

Hvad er der med tilbageværende lejere?

Holdover-lejere, der undertiden kaldes lejere på tålt ophold, er lejere, der bliver boende på en ejendom, efter at deres lejekontrakt er udløbet. I denne situation er lejeren ansvarlig for at betale husleje til den eksisterende sats og på de eksisterende vilkår. Udlejer kan acceptere dette uden at indrømme, at lejemålet er lovligt. Hvis en lejer, der har beholdt lejemålet, ikke forlader lejemålet efter en opsigelse (fraflytning), vil han/hun kunne blive sagsøgt for ulovlig tilbageholdelse. En lejere, der har overtaget lejemålet, vil ikke kunne gøre krav på besiddelse, hvis de allerede er blevet bedt om at forlade stedet. De vil blive betragtet som en kriminel ubuden gæst.
Hvis udlejeren fortsat accepterer huslejen, bliver lejeren en lejer efter behag – hvilket betyder, at lejeren befinder sig på ejendommen “efter udlejers vilje” og kan til enhver tid blive smidt ud uden varsel.

Understanding Adverse Possession in Connecticut

En squatter kan gøre krav på rettigheder til ejendommen efter et vist tidsrum, hvor han har opholdt sig der. I Connecticut skal der 15 års uafbrudt beboelse til, før en squatter kan gøre krav på adverse possession (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Når en besætningsbesætter gør krav på ejendomsretlig besiddelse, kan vedkommende opnå juridisk ejendomsret til ejendommen. På dette tidspunkt er besætteren ikke en kriminel indtrænger og har lovlig tilladelse til at opholde sig på ejendommen. Adverse use i Connecticut defineres også som at have nydelse af ejendommen, der fortsætter på en uafbrudt måde.
I USA skal fem forskellige juridiske krav være opfyldt af squatteren, før der kan gøres krav på adverse possession. Besættelsen skal være:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & notorisk
4. Exclusive
5. Continuous

Hvis disse fem elementer ikke er opfyldt af besætteren, så har vedkommende ikke grundlag for adverse possession. Lad os tage et kig på, hvad hvert af disse elementer betyder.

Fjendtligt krav

“Fjendtlig” betyder ikke, at besætningshaveren har brudt din dør ind og er sprunget ind med skydevåben som SEAL Team Six… I juridisk forstand har fjendtlig tre definitioner:

1. Simpel besættelse. Denne regel (som de fleste stater følger i dag) definerer “fjendtlig” som den simple besættelse af jorden. Indtrængeren behøver ikke at vide, at jorden tilhører en anden person.
2. Bevidsthed om ulovlig indtrængen. Denne regel kræver, at indtrængeren skal være klar over, at hans eller hendes brug af ejendommen svarer til ulovlig indtrængen (hvilket betyder, at indtrængeren ikke har nogen juridisk ret til at være på ejendommen).
3. Fejl i god tro. Nogle få stater følger denne regel, herunder Connecticut. Dette kræver, at indtrængeren har begået en uskyldig fejl i god tro ved at besætte ejendommen i første omgang, f.eks. ved at stole på et ugyldigt eller forkert skøde. Med andre ord brugte besætteren ejendommen “i god tro” og var uvidende om ejendommens aktuelle juridiske status.

Faktisk besiddelse

Faktisk besiddelse kræver, at indtrængeren faktisk besidder ejendommen (er fysisk til stede) og behandler den, som om vedkommende var ejer. Dette kan fastslås ved at dokumentere indtrængerens bestræbelser på at vedligeholde og foretage forbedringer på ejendommen. Forskønnelse af ejendommen, f.eks. landskabspleje (som tidligere nævnt), ville være et eksempel på faktisk besiddelse af grunden.

Open & Notorisk besiddelse

“Åben og notorisk” betyder, at det skal være åbenlyst for enhver – herunder en ejer af ejendommen, der gør en rimelig indsats for at undersøge det – at nogen besætter ejendommen. Det betyder, at besætteren ikke forsøger at skjule, at han/hun bor der.

Eksklusiv besiddelse

Den indtrængende skal besidde jorden eksklusivt. Det betyder, at indtrængeren ikke kan dele besiddelsen med fremmede, ejeren eller andre lejere.

Kontinuerlig besiddelse

Den besættende person skal også opholde sig på ejendommen i et uafbrudt tidsrum. Det betyder, at indtrængeren ikke kan opgive at bruge ejendommen, vende tilbage til den senere og forsøge at tælle den tid, hvor ejendommen var forladt, med som en del af den “sammenhængende” besiddelsesperiode. Som tidligere nævnt kræves der 15 års uafbrudt besiddelse for adverse possession.

Color of Title

Når du slår op på squatters rettigheder, er du sikkert stødt på udtrykket “color of title”. Color of title betyder, at en person, der er i besiddelse af ejendommen, ejer den uden at være “regulær”, f.eks. ved ikke at have et eller flere af de juridiske mindesmærker eller dokumenter registreret eller ikke er registreret korrekt. En besætningshaver kan gøre krav på color of title efter at have gennemført et krav om besiddelse i negativ retning med succes. Hvis besiddelsen er erhvervet uden at der er tale om “color of title”, vil besætteren kun have rettigheder til det område af jorden, som vedkommende faktisk har besiddet, hvilket betyder, at vedkommende er begrænset til den del af ejendommen, som vedkommende faktisk har besat.

Må besætningsbesættere betale ejendomsskatter i Connecticut?

I mange stater skal besættere kunne bevise, at de har betalt ejendomsskatter over en årrække. Dette er ikke tilfældet i Connecticut.
Så længe squatterne har boet i og vedligeholdt ejendommen som deres egen i 15 år eller mere, har de ret til at gøre krav på adverse possession.

Sådan slipper man af med husbesættere i Connecticut

Som tidligere nævnt skal udlejere/ejendomsejere i Connecticut underrette husbesættere om, at de afbryder processen med deres krav om adverse possession. Mange stater fastsætter en tidsperiode for svar. En sådan frist findes dog ikke i Connecticut, da staten anser de krævede 15 års ophold for at være længe nok til at anfægte en fjendtlig besættelse.

Men hvis grundejeren er under et juridisk “handicap” (er mindreårig, juridisk inkompetent eller fængslet), kan vedkommende dog forsvare sin ejendomsret til jorden ud over de sædvanlige 15 år. I dette tilfælde har personen 5 år efter, at handicappet er fjernet (dvs. barnet bliver voksent, personen bliver rask igen, eller gerningsmanden bliver løsladt fra fængslet) til at hævde sin ret til jorden.

For at beskytte dig selv mod denne situation er det vigtigt, at du giver skriftlig meddelelse til eventuelle besætningsbesættere, der måtte være til stede, med angivelse af, at du bestrider handlingerne i forbindelse med adverse possession. Dette eliminerer besætters mulighed for at gøre krav gældende nu eller i fremtiden på den pågældende ejendom. Denne meddelelse fungerer dog ikke som en udsættelse.

Du skal følge standardudsættelsesprocessen bagefter for lovligt at fjerne husbesætterne fra ejendommen.

I Connecticut skal en meddelelse om at forlade ejendommen forkyndes fem dage før den dato, der er angivet i meddelelsen som den sidste dag, en husbesætter kan forblive på ejendommen (CGS § 47a-23). I meddelelsen skal du angive årsagen til, at du ønsker, at personen skal flytte. Hvis besætteren er en lejer, hvis lejekontrakt er udløbet, behøver du ikke at nævne nogen krav fra lejekontrakten. Du behøver kun at oplyse, at personen opholder sig ulovligt på din ejendom.

En squatter skal svare på stævningen og klagen ved at give møde ved retten senest to dage efter returneringsdatoen. Hvis husbesætteren ikke indgiver et svar inden for fristen på to dage, kan du indgive en anmodning om dom baseret på “manglende påstand”. Hvis besætningshaveren undlader at fremsætte et indlæg inden for tre dage efter at have modtaget anmodningen fra kontoret, skal retten afsige dom mod besætningshaveren (CGS § 47a-26a). Hvis besætteren indgiver et svar eller indgiver en erklæring, skal der afholdes en retssag. (CGS § 47a-26d).

Efter retssagen afsiges der dom enten til fordel for eller imod udlejeren/ejendomsejeren. Hvis dommen afsiges til fordel for udlejeren/ejendomsejeren, skal du anmode retten om en kendelse eller tvangsfuldbyrdelse med krav om, at besætteren skal flytte. Når retten har udstedt eksekutionen, skal den overdrages til en lokal sherif med henblik på korrekt forkyndelse. Sheriffen er forpligtet til at gøre en rimelig indsats for at finde og underrette besætteren om dato og klokkeslæt for udsættelsen.

Efter en rimelig tid kan sheriffen fysisk fjerne besætterens ejendele på gaden (CGS § 47a-26d). Hvis husbesætteren stadig ikke er flyttet ud, kan sheriffen tvangsfjerne husbesætteren fra stedet. Lovgivningen i Connecticut kræver et “fem dages udsættelse af fuldbyrdelsen”. Det betyder, at den eksekutionsdom, der er afsagt af retten, ikke må fuldbyrdes i fem dage efter, at den er afsagt.

Den besatte ejendom har også ret til at anmode om et yderligere udsættelse, og retten kan beordre en sådan i op til seks måneder (CGS § 47a-39).

Husbesættere har forskellige rettigheder i de forskellige stater. Sørg for at se i Connecticut General Statutes Section 47-31 & 52-575 for at få flere oplysninger.

Tips til at beskytte dig mod husbesættere i Connecticut

• Inspicer ejendommen regelmæssigt
• Sikre ejendommen (dvs. blokér indgange, luk alle vinduer, lås alle døre osv.)
• Sæt “No Trespassing”-skilte op på ejendommen, især hvis den i øjeblikket er ubeboet
• Sæt skriftlig meddelelse op, så snart du opdager, at der er husbesættere til stede
• Obyd at leje ejendommen ud til husbesættere
• Kald sheriffen til at fjerne husbesættere fra ejendommen, hvis de ikke forlader den
• Hyr en advokat – i nogle tilfælde, kan du være nødt til at anlægge en retssag for at fjerne husbesætteren fra dine lokaler