Asuntoihin sijoittaminen: Pros and Cons

Kovaa työtä tekevät ammattilaiset etsivät keinoja monipuolistaa tulojaan ja luoda unelmiensa elämäntyyli. Monet etsivät vaihtoehtoja osakemarkkinoille ja pitävät kiinteistöjä kiehtovana vaihtoehtona. Kiinteistöt ovat konkreettisia, todistettuja ja niillä on käytännöllinen tarkoitus. Siksi sijoittaminen omakotitalojen vuokra-asuntoihin on suosittu strategia. Ja vaikka omakotitalojen vuokraus on loistava vaihtoehto, fiksut sijoittajat punnitsevat asuntosijoittamisen hyviä ja huonoja puolia.

On mukavaa sijoittaa yhteen yksikköön, mutta pohdi, mitä etuja on sijoittaa kolmeen… tai 300:aan! Saatat ajatella, että tämä kuulostaa naurettavalta, ja ollaksemme reiluja, on olemassa haasteita ja haittoja, jotka on otettava huomioon ennen kuin sukellat monikerroksisiin asuntoihin. Määritelläänpä tämä vaihtoehtoinen sijoitus ja käsitellään joitakin etuja ja haittoja.

Mitä on multifamily?

Kuten nimikin kertoo, multifamily on rakennus tai rakenne, joka on suunniteltu majoittamaan useita perheitä eri asumisyksiköihin. Multifamily voi koostua duplexeista, triplexeistä, quadsista, townhomeista ja kerrostaloista. Ne voivat olla yksityishenkilön, yrityksen tai yksikön ostaneen yksityishenkilön omistuksessa.

Kerrostaloasuntoihin sijoittaminen on houkuttelevaa erilaisten etujensa vuoksi, erityisesti verohelpotuksia hakeville suurituloisille, mutta siinä on myös joitain haittapuolia, jotka on otettava huomioon. Kun punnitset vaihtoehtojasi, katso sen hyvät ja huonot puolet.

Pro: Favorable Returns on Multifamily

As you might expect, you’ll generate larger cash flow in multifamily compared to a single-family home. Vuokratulojen kassavirta on raha, joka jää jäljelle kaikkien kulujen ja asuntolainan maksujen jälkeen. Kassavirta ei ole vain kuningas, vaan se on monikerrostalosijoittamisen kulmakivi.

Tehokkaalla kassavirran hallinnalla voidaan saada aikaan vaikuttavia tuottoja, joita on vaikea saavuttaa muista sijoituksista. Jopa asuntojen konservatiiviset tuotot ovat yleensä edullisia muihin omaisuusluokkiin verrattuna.

Seuraava Podcast: Rod Khleifin kanssa

Con: Vaatii suuren käteismenon

Kerrostalon hankinta vaatii suuren käteismenon, joka kattaa käsirahan, sulkemiskustannukset, maksut, varaukset ja mahdolliset pääomamenot toiminnan vakauttamiseksi. Tämä summa voi nousta nopeasti huomattavan suureksi.

Pro: Control on Appreciation and Value

Toisin kuin omakotitalot, joiden arvo perustuu vertailukelpoisiin asuntomyynteihin, kerrostalojen arvot määräytyvät niiden tuottamien tulojen perusteella suhteessa alueen muihin kerrostaloihin.

Tyypillisesti sinulla on selkeät vertailutiedot vuokrista, myynneistä ja tuloja tuottavista lisävarusteista, kuten pysäköintipaikoista ja pesuloista, joiden perusteella voit tehdä operatiivisia päätöksiä. Näin sijoittajat voivat pakottaa arvonnousuun yksinkertaisesti lisäämällä tuloja tai vähentämällä kuluja.

Vastalause: Ei-likvidi omaisuuserä

Suhteessa muihin sijoituksiin asunnot eivät ole likvidejä. Saadakseen rahaa ulos asunnosta sijoittajan on yleensä myytävä tai jälleenrahoitettava se. Lisäksi kestää yleensä kuukausia löytää pätevä ostaja, sopia ostoehdoista ja saada myynti päätökseen.

Pro: Toimintojen keskittäminen ja tehokkuus

Kerrostalon omistamisen suuri etu verrattuna vastaavaan määrään yksiköitä omakotitaloissa on mittakaava ja tehokkuus.

Yhden rakennuksen avulla voit hallita kuluja tehokkaasti ja keskittää toimintoja. On keskitetty paikka, jossa voit hoitaa tarkastukset, tavata urakoitsijoita, kerätä vuokria ja esitellä vapaita yksiköitä ilman vaivalloista ajelua ympäri kaupunkia. Kulut pienenevät, kun kattoja, koneistoja ja muita tehottomuuksia on vähemmän.

Myös omakotitalon tyhjillään oleva asunto ei tuota tuloja, mutta kerrostalossa muut yksiköt tuottavat edelleen kassavirtaa. Esimerkkinä mainittakoon, että kun yksi perintövuokralaisistamme lakkasi maksamasta vuokraa, se maksoi meille tuhansia maksamattomia vuokria ja korjauksia. Rakennuksen muut yksiköt tuottivat kuitenkin edelleen riittävästi positiivista kassavirtaa.

Con: Riskit ovat mukana

Kuten mihin tahansa sijoitukseen, myös asuntoihin liittyy varmasti oma osuutensa riskeistä. Koska hinnat ovat suuremmat ja poistumisstrategioita on vähemmän kuin vaikkapa omakotitalossa, on ehdottoman tärkeää ymmärtää nämä riskit ja minimoida ne.

Paikallisen maiseman ja kohdekiinteistön asianmukainen analysointi on kriittisen tärkeää. Erityisiä huomioon otettavia seikkoja ovat vuokralaisten kysyntä, olemassa oleva ja suunnitteilla oleva asuntokanta, paikalliset taloudelliset tekijät ja käytettävissä olevat rahoitusehdot.

Seuraava Podcast: From the Best Advice to $175,000,000 with Joe Fairless

Pro: Voit pitää päivätyösi

Yksi parhaista asioista kerrostaloissa on se, että voit palkata ammattimaisen hallinnointiyhtiön valvomaan sitä. Tämä tarjoaa passiivisen sijoituksen, jonka avulla voit hyötyä kiinteistöjen omistamisesta ilman, että joudut soittamaan kahdelta aamulla korjaamaan vuotavan vessan. Ja jos sijoitat passiivisesti sponsorin kanssa, sponsori huolehtii kaikesta toiminnasta, kun taas sinä vain keräät osingot.

Vastakohta: Vähemmän voittoa sinulle

Ammattimaisessa hallinnoinnissa on myös huono puoli. He eivät luultavasti tee ylimääräistä työtä saadakseen puristettua lisää voittoa sinulle, varsinkin jos se ei tuo heille lisää rahaa.

Tosiasiassa monet kiinteistönhoitoyritykset tienaavat lisää rahaa yksikön vaihtuvuudella, vuokralaisen sijoittamisella, korjauksilla, kunnossapidolla, myöhästymismaksuilla jne. Siksi on välttämätöntä johtaa ja hallita kiinteistönhoitoyhtiötä ennakoivasti ja sovittaa niiden edut yhteen kiinteistön optimaalisen toiminnan kanssa.

Seuraava Podcast: Sep Bekamin kanssa

Pro: Less Tax Obligation, More Money for You

They say it’s not what you make, but how much you keep and the tax benefits of apartment investing make it one of the strongest assets to help you keep more money and minimize your tax obligation.

You can write off all of your expenses (mainonta, hallintopalkkiot, kunnossapito jne.), which can help you reduce your taxable income. Voit lykätä myyntivoitto- ja takaisinperintäveroja, kun myyt. Voit jopa tehdä poistoja rakennuksen arvosta, ja jos käytät kustannusten erotteluanalyysiä, voit nopeuttaa poistoaikataulua vielä suurempien säästöjen aikaansaamiseksi.

How to Start Investing in Apartments

Multifamily investing takes work. Kaiken lisäksi sinun on valittava oikea kiinteistö, ylläpidettävä sitä ja hallittava asukkaita tehokkaasti.

Jos haluat aloittaa, sinun on kysyttävä itseltäsi vielä muutama kysymys. Kuinka paljon aikaa voit omistaa ja hallinnoida monikerroksisia asuntoja? Miten löydät hyviä kauppoja? Miten analysoit kaupat oikein ja konservatiivisesti?

Olemme törmänneet moniin ihmisiin, jotka rakastavat ajatusta sijoittaa monikerrostaloihin lisätulojen tai verohyötyjen vuoksi, mutta eivät etsi toista työtä. Monet heistä ovat hyötyneet sijoittamisesta asuntosyndikaatioihin, joiden avulla sijoittajat voivat yhdistää resurssejaan ostaakseen kiinteistön. Tässä tapauksessa on kuitenkin oma operaattori, joka valvoo kaikkea toimintaa, jolloin sijoittajat voivat vain kerätä shekkejä.

Seurantaan liittyvä artikkeli – Miten kiinteistösyndikaatio toimii?

Kerrostalosyndikaatioesimerkki

Esitettäköön, että on olemassa 10 ihmistä, joilla kullakin on 100 000 dollaria sijoitettavaa. Sen sijaan, että jokainen heistä ostaisi erikseen yhden perheen vuokra-asuntoja, he päättävät yhdistää nämä varat yhteen asuntosyndikaation kautta ja käyttää 1 000 000 dollaria 25 prosentin käsirahana ostaakseen 4 miljoonan dollarin asuntokompleksin. Suurempi kerrostalokompleksi tuottaa tarpeeksi tuloja ammattimaisen isännöinnin palkkaamiseen ja tuottaa silti vahvaa tuottoa kymmenelle sijoittajalle. Tämä antaa heille enemmän vapaa-aikaa harrastuksiinsa. Käytimme tätä strategiaa sijoittajien kumppanina yli 90 miljoonan dollarin arvoisissa asunnoissa.

Jos olet tullut siihen tulokseen, että asuntoasuntosijoittamisen hyvät puolet ylittävät huonot puolet, on aika oppia lisää prosessista ja seuraavista vaiheista. Jos haluat hallita kauppoja itse, ota aikaa kouluttautua kirjojen, podcastien ja verkostoitumisen avulla. Jos passiivinen sijoittaminen on haluamasi reitti, tutustu artikkeliin, jonka kirjoitimme kiinteistösyndikaatioiden arvioinnista. Voit myös tarkastella joitakin usein kysyttyjä kysymyksiä, joita saamme usein sijoittajilta.

Jos haluat liittyä sijoittajalistallemme, täytä uusi sijoittajalomake jo tänään.