Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze
Tämä tekee siitä yhden maan suurimmista REIT-yhtiöistä ja hallitsevan 45 miljardin dollarin ei-julkisen tilan. Se on kasvanut nopeasti vetoamalla välitysfirmojen yksityisasiakkaisiin ja tuottamalla vakaita ja tasaisia tuottoja. Se tuotti viime vuonna 12 % osingot mukaan lukien ja 10 % vuosittain tammikuusta 2017 lähtien. Se maksaa 5 prosentin osinkoa.
Toisin kuin julkisilla REIT-yhtiöillä, kuten Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP) tai Avalon Bay Communities (AVB), BREIT:n osakkeilla ei ole julkisia markkinoita.
Blackstone hinnoittelee BREIT:n osakkeet kuukausittain kolmansien osapuolien avustuksella. Blackstone määrittelee maaliskuun 31. päivän arvon lähiaikoina, ja se todennäköisesti laskee arvoa. BREIT:llä on ollut vain kaksi laskukuukautta perustamisensa jälkeen.
HAVE YOUR SAY: Barron’swants haluaa tietää ajatuksiasi markkinoista, taloudesta ja siitä, miten koronavirus vaikuttaa sijoituksiisi Big Money Reader Pollissa. Osallistu kyselyyn täällä.
Vanguard Real Estate ETF (VNQ), johtava REIT-pörssinoteerattu rahasto, laski maaliskuussa noin 20 % ja on saanut osan tästä pudotuksesta takaisin tähän mennessä huhtikuussa. Vanguardin ETF:n kokonaistuotto on ollut 17 % negatiivinen tähän mennessä. BREIT oli helmikuun loppuun mennessä 0,7 prosenttia plussalla.
”Odottaisin NAV:n laskevan, mutta ei dramaattista laskua”, sanoo Kevin Gannon, New Jerseyssä toimivan Robert Stangerin toimitusjohtaja, joka on New Jerseyssä toimiva investointipankki, joka on keskittynyt kiinteistöalaan, mukaan lukien ei-julkiset REIT-rahastot. ”Blackstonella on paljon pääomaa ja älykäs johto. Odottaisin heidän hyödyntävän heikkouden ja tilaisuuden.”
BREITin toimitusjohtaja Frank Cohen sanoi lausunnossaan: ”BREIT on erittäin hyvässä asemassa tässä haastavassa ympäristössä, kun otetaan huomioon taseemme vahvuus ja omaisuuserät, joihin sijoitamme ja jotka painottuvat voimakkaasti logistiikkaan ja vuokra-asuntoihin.”
”Blackstone Real Estate on toiminut menestyksekkäästi useiden haastavien markkinasyklien aikana”, Cohen lisäsi. ”Olemme pitkäaikaisia sijoittajia ja tiedämme, että markkinat eivät ole aina vakaat, joten olemme rakentaneet BREITin niin, että se pystyy menestyksekkäästi navigoimaan monimutkaisissa ympäristöissä ja samalla jatkamaan houkuttelevien mahdollisuuksien toteuttamista.”
Ei-julkiset REIT-yhtiöt ovat kasvattaneet sijoittajien suosiota osittain siksi, että niiden osakekurssien volatiliteetti on alhaisempi suhteessa julkisiin REIT-yhtiöihin. Blackstone, jonka kiinteistöryhmä hallinnoi 157 miljardin dollarin omaisuutta, on saanut parhaita tuottoja ei-julkisella sektorilla.
Mutta Blackstone ja muut ei-julkiset REIT-operaattorit eivät voi sivuuttaa julkisia markkinoita ja taloutta.
Bloomberg kertoi viime viikolla, että LPL Financial Holdings katkaisi asiakkaiden ostot kahdeksasta ei-julkisesta REIT:stä, mukaan lukien Blackstone BREIT, koska se oli huolissaan siitä, että sen nettovarallisuus saattaa jäädä jälkeen sijoitustensa arvonmuutoksista. LPL ei vastannut kommenttipyyntöihin.
Ei-julkiset REIT-rahastot ovat kasvattaneet suosiotaan viime vuosina, kun Blackstonen, Starwood Capital Groupin ja Oaktree Capital Managementin kaltaiset arvostetut rahastonhoitajat ovat laajentaneet toimintaansa aikoinaan takapajulaksi jääneellä sektorilla, joka on tunnettu korkeista myyntipalkkioista ja keskinkertaisesta hallinnoinnista suhteessa suuriin julkisiin REIT-rahastoihin.
Blackstone on ylivoimaisesti suurin toimija. Se keräsi viime vuonna sijoittajilta 8,7 miljardia dollaria, mikä on Robert Stangerin tietojen mukaan lähes 75 prosenttia kaikesta alan uudesta rahasta. Se on houkutellut laajan sijoittajapohjan vankkojen tuottojensa ansiosta. Minimisijoitus on 2 500 dollaria.
Blackstonella on samanlainen hinnoittelukysymys kaikissa pääomasijoitus- ja kiinteistörahastoissaan kivisten markkinoiden keskellä. Yritys hallinnoi 571 miljardia dollaria vuoden 2019 lopussa, mikä tekee siitä suurimman toimijan vaihtoehtoisissa varoissa.
Blackstone kutsuu BREIT:iä ”ikuisen elämän” REIT:ksi, joka tuo ”institutionaalisen kaliiperin yksityisiä kiinteistöjä tuloihin keskittyneille sijoittajille”. Se on ollut keskeinen osa Blackstonen strategiaa laajentaa sijoittajapohjaansa yksityissijoittajiin.
BREIT tarjoaa sijoittajille rajoitettua likviditeettiä. REIT on valmis ostamaan 2 % osakkeistaan kuukaudessa ja 5 % neljännesvuosittain, ja se pidättää itsellään oikeuden rajoittaa osakkeiden takaisinostoja tai olla ostamatta osakkeita takaisin sijoittajilta.
Rajoitettu likviditeetti on olemassa osittain siksi, että Blackstone ei halua joutua omaisuuden pakkomyyjän asemaan. Blackstonen institutionaaliset pääomasijoitus- ja kiinteistörahastot toimivat samalla tavalla. BREITillä on kuitenkin runsaasti likviditeettiä 3,1 miljardia dollaria ja osinko näyttää turvalliselta.
Sijoittajat voivat lunastaa osakkeensa maaliskuun aikana 29. helmikuuta nettovarallisuusarvoon, joka oli 11,42 dollaria osakkeelta yhdessä pääosakelajissa. Tämä hinta oli vain vähän muuttunut vuoden lopun NAV:sta. Kyseinen 11,42 dollarin hinta oli myös hinta, jolla osakkeita voitiin ostaa maaliskuun aikana.
Helmikuun 29. päivän hinta oli erittäin houkutteleva irtautumishinta, kun otetaan huomioon julkisten kiinteistösijoitusyhtiöiden sektorin lasku. Jotkut BREITin sijoittajat ovat saattaneet haluta myydä osakkeensa kerätäkseen käteistä tai sijoittaakseen uudelleen laskusuhdanteessa oleville julkisille markkinoille.
”Maaliskuu oli kova kuukausi sijoittajille; he pyysivät likviditeettiä ja me tarjosimme sitä kunnioittamalla kaikki lunastuspyynnöt”, BREITin Cohen sanoi. ”Jatkamme kaikkien lunastusten täyttämistä osakkeiden takaisinostosuunnitelmamme mukaisesti.”
BREITin lunastuspyynnöt voivat lisääntyä, jos sen NAV pysyy korkeana suhteessa julkisiin kiinteistömarkkinoihin.
Websivuillaan Blackstone sanoo, että BREITin ”osakkeen hinta on vähemmän volatiloitunut verrattuna julkisiin osakkeisiin, koska sen osakekohtainen NAV perustuu sen omistamien kiinteistövarojen arvoon eikä siihen kohdistu julkisten markkinoiden hinnoitteluvoimia kuten julkisten osakkeiden hintaan.
Vaikka osakkeen hinta vaihtelee vähemmän kuin julkisten osakkeiden, kiinteistöjen arvo voi vaihdella ja niiden arvo voi olla pienempi kuin niistä alun perin maksettiin. BREITin osakkeet ovat huomattavasti vähemmän likvidejä kuin julkiset osakkeet, eivätkä ne ole immuuneja heilahteluille.”
Blackstonen väite on, että kiinteistöjen ja muiden omaisuuserien yksityiset markkinat liikkuvat hitaammin kuin julkiset markkinat, ja BREITin nettovarallisuusarvo heijastaa tätä.”
BREITistä on tullut huomattavan suurten palkkioiden lähde Blackstonelle. Se perii vuosittain 1,25 prosenttia nettovarallisuudesta ja lisäksi kannustinpalkkion, joka on 12,5 prosenttia kokonaistuotoista ja johon sovelletaan viiden prosentin vähimmäistuottoa ja ylärajaa.
Viime vuonna peruspalkkio oli 108 miljoonaa dollaria ja kannustinpalkkio 141 miljoonaa dollaria eli yhteensä lähes 250 miljoonaa dollaria. Kannustinpalkkio voi olla vaarassa tänä vuonna, ellei kiinteistömarkkinoilla tapahdu käännettä.
BREIT on ollut hyvässä asemassa, sillä suurin osa sen omistuksista oli 29. helmikuuta teollisuus- ja kerrostalokiinteistöissä, jotka ovat kaupallisten kiinteistömarkkinoiden kaksi vahvinta sektoria. Se ei ole altistunut kovia kokeneelle ostoskeskusbisnekselle.
Se teki kuitenkin viime kuukausina kaksi suurta Las Vegas -sijoitusta lähellä markkinoiden huippua. BREIT teki vuoden 2019 lopulla 4,25 miljardin dollarin sopimuksen MGM Resorts Internationalin (MGM) kanssa huippuluokan Bellagio-hotellin/kasinon kiinteistöistä, joista BREIT omistaa 95 prosenttia ja MGM 5 prosenttia. BREIT on vuokranantaja, ja MGM maksaa sille vuokraa.
Tämän jälkeen BREIT liittoutui julkisen REIT-yhtiön MGM Growth Propertiesin (MGP) kanssa ostaakseen MGM Grandin ja Mandalay Bay Resortsin kiinteistöt MGM Resortsilta vastaavassa kaupassa 4,6 miljardilla dollarilla helmikuussa.
MGM Resorts, joka on koukussa vuotuisista vuokramaksuista BREIT:lle, on nähnyt osakekurssinsa putoavan tänä vuonna 57 prosenttia 14 dollariin huolenaiheiden vuoksi, jotka liittyvät sen korkeisiin velka- ja vuokravelvoitteisiin, kun sen Vegasin kiinteistöt ovat olleet suljettuina maaliskuun puolivälistä lähtien, ja epävarmuuden vuoksi tulevasta kannattavuudesta.
MGM Resorts takaa vuokramaksut ehdoitta, mikä antaa huomattavan turvan BREIT:lle. MGM on korostanut huomattavaa likviditeettiasemaansa. BREIT ei kuitenkaan luultavasti saisi ostohintaansa molemmista kaupoista nyt.
Sijoittajien pelkoa Las Vegasin ja kasinosektorin terveydestä heijastaen BREITin yhteistyökumppanin, MGM Growth Propertiesin, osakkeet ovat laskeneet tänä vuonna noin 20 prosenttia 25 dollariin.
Kova taloustilanne ja julkisten kiinteistöosakkeiden jyrkkä alamäki painostavat Blackstonea heijastamaan tarkasti laskevia markkinoita BREITin arvossa.
Kirjoita Andrew Barylle osoitteeseen [email protected]
.