Mitä tarkoittaa, kun asunnossa on ”vuokralainen paikallaan”, ja miksi ostaisit sellaisen?

Jotkut ostajat pitävät näitä asuntoja fiksuina sijoituksina, ja asiantuntijoidemme mukaan niitä saa usein alennuksella suhteessa vastaaviin yksiköihin. Samaan aikaan on olemassa joitakin selviä haittoja – eniten painaa kysymys siitä, milloin ostajat pääsevät muuttamaan sisään.

Asunto, jossa on ”vuokralainen paikallaan”, on juuri sitä, miltä se kuulostaa – asunto, jossa on jo vuokralainen, joka asuu tilassa. Ja vuokralaisen mukana tulee tyypillisesti suurempi kohtuuhintaisuus.

”Yleensä hinta on alhainen, koska siinä on juju: Asuntoja myydään pitkäaikaisilla tai vuokrasäännellyillä vuokralaisilla, joita ei voi helposti tai lainkaan irrottaa”, sanoo Deanna Kory, Corcoranin välittäjä. ”Niinpä tyypillisesti niitä ostavat sijoittajat, joilla on pitkäaikainen näkemys näiden yksiköiden ostamisesta.”

Vuokralaiset, jotka asuvat asunnossa markkinahintaisilla tai kuukausivuokrasopimuksilla, ovat helpommin siirrettävissä pois, vaikka näissäkin tapauksissa ostajia kehotetaan tarkistamaan vuokralaisen vuokrasopimus huolellisesti. Koska näistä ostajista tulee myös vuokralaisen vuokranantaja, heidän tulisi myös tutkia vuokralaisen luottotiedot ja vuokranmaksuhistoria ennen asunnon ostamista.

Tämä järjestely voisi olla mukava sellaisille ostajille, jotka joutuvat myymään toisen kiinteistön ja joilla ei ole kiire muuttaa.

”Ostaja voi ostaa ’vuokralainen paikallaan’ -asunnon samalla, kun hänen nykyinen kotinsa on myynnissä, eikä hänen tarvitse ajoittaa molempia myyntejä tapahtumaan samanaikaisesti”, selittää ”Hän voi laittaa kotinsa markkinoille ja suunnitella vapautuvansa samankaltaisessa aikataulussa, että heidän uuden ostoksensa vuokralainen vapautuu, kun hän on jo ostanut uuden kodin.”

Hän lisää kuitenkin, että tällaisten ostajien tulisi pidättäytyä asunnon täydestä maksusta, ennen kuin vuokralainen on ulkona: ”On tärkeää pitää jonkin verran varoja escrow-tilillä, kunnes nykyiset vuokralaiset lähtevät, jotta voidaan varmistaa, että asunto on asianmukaisessa muuttokunnossa uusia kodinomistajia varten – esimerkiksi ettei mitään ole vahingoittunut, kun vuokralaiset olivat lähdössä asunnosta.”

Jos vuokralainen on vuokrasuhteensa vakiinnuttanut, ostajan on todella katsottava pitkällä tähtäimellä – tai oltava valmis neuvottelemaan ulosostosta. Tämä johtuu siitä, että kun useimmissa vuokravakioiduissa rakennuksissa tehdään osuuskunta- tai osakehuoneistomuuntoja, ne tekevät sen häädöttömyyssuunnitelman mukaisesti, mikä tarkoittaa, että ulkopuolinen ostaja ei voi häätää siellä asuvaa vuokralaista.

”Jos ostat asunnon, jossa on vuokravakioitu vuokralainen, et voi häätää heitä, etkä voi nostaa heidän vuokraansa”, sanoo Sam Himmelstein, lakimies, joka edustaa asuin- ja liikehuoneistojen vuokralaisia ja vuokralaisyhdistyksiä (ja tiedoksi, Brickin sponsori). ”Saatat myös jäädä jumiin seuraajan kanssa – vuokralaisen lapset saattavat ottaa asunnon haltuunsa.”

Toisin sanoen ostaja ei ehkä pysty asumaan asunnossa tai myymään sitä pitkään aikaan – siksi alhaisempi hinta. Kun näin käy, ostaja voi yrittää ostaa vuokralaisen ulos, mikä voi tulla hyvin kalliiksi.

Toinen asia, joka on otettava huomioon: On epätodennäköistä, että vuokralaisen kuukausivuokra kattaa ylläpitomaksut ja muut ylläpitokustannukset. Kaiken tämän lisäksi on vielä vakuutuksiin liittyviä näkökohtia.

”Sijoitusasuntoon tai muuhun kuin omistusasuntoon tarvitaan tietynlainen vakuutus. Tavallinen asuntovakuutus mitätöityisi”, sanoo Jeffrey Schneider Gotham Brokeragesta (Brickin sponsori.) ”Hinnoittelussa ei ole suurta eroa, mutta tarvitset oikean vakuutusmuodon”. Haluat myös vakuutusturvan, joka suojaa vuokratulojasi, jos vakuutusturvan piiriin kuuluva vahinkotapahtuma, kuten tulipalo tai vakava vesivahinko, syrjäyttää vuokralaisesi ja hän lakkaa maksamasta vuokraa.”

Miksi siis käydä läpi kaikki tämä vaiva? Kun otetaan huomioon asunnon ostamisen alhaisemmat kustannukset, investointi voi maksaa itsensä pitkällä aikavälillä komeasti takaisin, kun asunnon arvo nousee. Mutta se on ehdottomasti riskialtis ostos.

Ongelmia kotona? Asiantuntija vastaa NYC-asunnon asukkaan kysymyksiin. Lähetä kysymyksesi osoitteeseen [email protected].