Squatter’s Rights in Connecticut

Squatting on, kun henkilö löytää hylätyn tai tyhjän kiinteistön ja muuttaa sinne keskustelematta asiasta kiinteistön omistajan kanssa. Se kuulostaa murtautumiselta – paitsi että joskus se on laillista.

Ketä pidetään talonvaltaajana Connecticutissa?

Kyykyttäjä on henkilö, joka käyttää hylättyä, ulosmitattua tai asumatonta rakennusta (yleensä asuinrakennusta) tai maa-aluetta ilman laillista lupaa. Tämä tarkoittaa, että henkilö ei omista tai vuokraa kiinteistöä. Tästä huolimatta kyykyttäminen on Yhdysvalloissa itse asiassa laillista ja varsin yleistä.

Eikö se ole kulkua?

Squatting ei välttämättä ole tunkeutumista. Trespassing on rikos, kun taas squatting on yleensä siviilioikeudellista. Kyykyttämistä voidaan kuitenkin käsitellä rikollisena käyttäytymisenä, jos vuokranantaja tai kiinteistön omistaja on todennut, että kyseinen henkilö on ei-toivottu.

Pitäkää mielessä seuraavat asiat:

1. Toisin kuin muissa osavaltioissa, Connecticutissa vuokranantajien/kiinteistönomistajien on ilmoitettava niille, jotka yrittävät haitallista hallintaoikeutta koskevaa vaatimusta, että he keskeyttävät vaatimuksen käsittelyn. Muissa osavaltioissa ei vaadita vuokranantajien/kiinteistönomistajien ”sanovan”, että henkilön oleskelu siellä on laitonta. Tämä tekee Connecticutin talonvaltaajien oikeuksista ainutlaatuisia. Jotta kyykyttäjä ei voisi hankkia kiinteistöä epäedullisen hallussapidon kautta, keskeyttämisilmoituksen on tapahduttava ja se on dokumentoitava paikallisen piirikunnan maarekisteriin.
2. Kyykyttäjät tai tunkeilijat voivat väittää väärin perustein, että heillä on oikeus olla kiinteistöllä, esimerkiksi esittämällä väärät tai vilpilliset paperit omistajalle. Tämä on laitonta.
3. Vaikka talonvaltaajilla on oikeuksia, jos he eivät täytä haitallisen hallussapidon edellytyksiä, heidät voidaan pidättää rikollisina tunkeutujina. Monet ihmiset hyödyntävät talonvaltaajien oikeuksia saadakseen omistusoikeuden kiinteistöön ilman, että heidän tarvitsee maksaa vuokraa tai asuntolainaa.

Sääntöön on poikkeuksia:

• Jos henkilö kaunistaa (istuttaa kukkia, poistaa roskia jne.) asumatonta ja hylättyä asuin- tai teollisuuskiinteistöä, hän voi mahdollisesti välttää syytteen tunkeutumisesta.
• Lainmukaisessa hätätilanteessa henkilö, joka on päässyt kiinteistöön ilman lupaa tai suostumusta, voidaan vapauttaa tunkeutumisoikeudesta.
• Kiinteistöä ei saa käyttää, jotta talonvaltaajat voivat aloittaa epäedullisen hallussapitovaatimusprosessin.

Milloin kiinteistö katsotaan hylätyksi?

Squatters ovat tyypillisesti kodittomia henkilöitä, jotka ovat asettuneet asumaan hylättyyn kiinteistöön. Connecticutissa kiinteistö katsotaan hylätyksi, kun omistaja on ilmoittanut kirjallisesti, että hän on poistunut tiloista eikä aio palata. Kiinteistöä voidaan pitää hylättynä myös, jos kiinteistöveroja ei ole maksettu vähintään yhteen vuoteen tai kunta on todennut kiinteistön hylätyksi paikallisten määräysten mukaisesti.

Mikä on tilanne vuokralaisille, jotka ovat jääneet pois?

Holdover-vuokralaiset, joihin joskus viitataan nimellä vuokralaiset kärsimyksestä, ovat vuokralaisia, jotka jäävät kiinteistöön vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen. Tässä tilanteessa vuokralainen on vastuussa vuokran maksamisesta nykyisellä vuokranmäärällä ja ehdoilla. Vuokranantaja voi hyväksyä tämän myöntämättä asumisen laillisuutta. Jos vuokralainen ei poistu irtisanomisilmoituksen jälkeen, häntä vastaan nostetaan kanne laittomasta pidättämisestä. Vuokralainen ei voi vedota epäsuotuisaan hallintaoikeuteen, jos häntä on jo kehotettu lähtemään. Häntä pidetään rikollisena tunkeutujana.
Jos vuokranantaja jatkaa vuokran hyväksymistä, vuokralaisesta tulee vuokralainen tahdonvaltainen vuokralainen – mikä tarkoittaa, että vuokralainen on kiinteistöllä ”vuokranantajan tahdosta” ja hänet voidaan häätää milloin tahansa ilman ennakkoilmoitusta.

Understanding Adverse Possession in Connecticut

Kyykyttäjä voi vaatia oikeuksia kiinteistöön sen jälkeen, kun hän on asunut siellä tietyn ajan. Connecticutissa vaaditaan 15 vuoden yhtäjaksoinen asuminen, jotta talonvaltaaja voi vaatia omistusoikeutta (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Kun talonvaltaaja vaatii omistusoikeuttaan, hän voi saada kiinteistön laillisen omistusoikeuden. Tässä vaiheessa talonvaltaaja ei ole rikollinen tunkeutuja, ja hänellä on laillinen lupa oleskella kiinteistöllä. Connecticutissa epäsuotuisa käyttö määritellään myös siten, että kiinteistön käyttöoikeus jatkuu keskeytyksettä.
Yhdysvalloissa valtaajan on täytettävä viisi erillistä oikeudellista edellytystä, ennen kuin epäsuotuisaa hallintaa koskeva vaatimus voidaan esittää. Hallussapidon on oltava:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Jos nämä viisi osatekijää eivät täyty talonvaltaajan toimesta, hänellä ei ole perusteita epäsuotuisaan hallintaan. Katsotaanpa, mitä kukin näistä tarkoittaa.

Vihamielinen vaatimus

”Vihamielinen” ei tarkoita, että talonvaltaaja mursi ovesi ja ryntäsi sisään aseet paukkuen kuin SEAL Team Six… Oikeudellisessa mielessä vihamielisellä on kolme määritelmää:

1. Yksinkertainen miehitys. Tämä sääntö (jota useimmat osavaltiot noudattavat nykyään) määrittelee ”vihamieliseksi” pelkän maanvaltauksen. Tunkeutujan ei tarvitse tietää, että maa kuuluu jollekin toiselle.
2. Tietoisuus tunkeutumisesta. Tämä sääntö edellyttää, että tunkeutuja on tietoinen siitä, että hänen omaisuuden käyttönsä on tunkeutumista (mikä tarkoittaa, että tunkeutujalla ei ole laillista oikeutta olla kiinteistöllä).
3. Hyvässä uskossa tapahtunut erehdys. Muutamat osavaltiot noudattavat tätä sääntöä, myös Connecticut. Tämä edellyttää, että tunkeutuja on tehnyt viattoman vilpittömässä mielessä virheen oleskellessaan kiinteistöllä alun perin, esimerkiksi luottaessaan pätemättömään tai virheelliseen kauppakirjaan. Toisin sanoen tunkeutuja käytti kiinteistöä ”hyvässä uskossa” eikä tiennyt kiinteistön nykyisestä oikeudellisesta asemasta.

Tosiasiallinen hallussapito

Tosiasiallinen hallussapito edellyttää, että tunkeutuja todella pitää omaisuutta hallussaan (on fyysisesti läsnä) ja kohtelee sitä ikään kuin hän olisi omistaja. Tämä voidaan osoittaa dokumentoimalla, että tunkeutuja on pyrkinyt ylläpitämään ja parantamaan kiinteistöä. Tilojen kaunistaminen, kuten maisemointi (kuten edellä mainittiin), olisi esimerkki maan tosiasiallisesta hallussapidosta.

Avoin & pahamaineinen hallussapito

”Avoin ja pahamaineinen” tarkoittaa, että kenelle tahansa – mukaan lukien kiinteistönomistaja, joka tekee kohtuullisen ponnistelun tutkiakseen asiaa – on oltava ilmeistä, että joku kyykyttää kiinteistöä. Tämä tarkoittaa, että kyykyttäjä ei yritä salata sitä, että hän asuu siellä.

yksinomainen hallintaoikeus

Valtaoikeuden haltijan on pidettävä maata yksinomaisesti hallussaan. Se tarkoittaa, että tunkeutuja ei voi jakaa hallintaa vieraiden, omistajan tai muiden vuokralaisten kanssa.

Jatkuva hallussapito

Vallanomistajan on myös oleskeltava kiinteistöllä keskeytymättömän ajan. Tämä tarkoittaa, että valtaaja ei voi luopua kiinteistön käytöstä, palata siihen myöhemmin ja yrittää laskea aikaa, jolloin kiinteistö oli hylätty, osaksi ”jatkuvan” hallussapidon ajanjaksoa. Kuten aiemmin todettiin, haitallinen hallinta edellyttää 15 vuoden yhtäjaksoista hallussapitoa.

Omistusoikeuden väri

Katsoessasi tietoja talonvaltaajien oikeuksista olet luultavasti törmännyt termiin ”omistusoikeuden väri”. Color of title tarkoittaa sitä, että hallussapidossa oleva henkilö omistaa kiinteistön ilman, että se on ”säännönmukainen”, esimerkiksi koska hänellä ei ole yhtä tai useampaa laillista muistomerkkiä tai asiakirjaa rekisteröity tai sitä ei ole rekisteröity asianmukaisesti. Omistusoikeuden haltija voi vaatia omistusoikeutta sen jälkeen, kun hän on menestyksekkäästi suorittanut haitallista omistusoikeutta koskevan vaatimuksen. Jos hallussapito on hankittu ilman omistusoikeutta, valtaajalla on oikeuksia vain siihen maa-alueeseen, joka on tosiasiallisesti hänen hallussaan, eli hänellä on vain se osa kiinteistöstä, jonka hän on tosiasiallisesti miehittänyt.

Onko valtaajien maksettava kiinteistöveroja Connecticutissa?

Monissa osavaltioissa talonvaltaajien on pystyttävä todistamaan, että he ovat maksaneet kiinteistöveroja useiden vuosien ajan. Näin ei ole Connecticutissa.
Sikäli kuin talonvaltaajat ovat asuneet kiinteistössä ja pitäneet sitä omana omaisuutenaan vähintään 15 vuotta, heillä on oikeus vaatia haitallista omistusoikeutta.

Miten päästä eroon talonvaltaajista Connecticutissa

Kuten aiemmin mainittiin, Connecticutissa vuokranantajien/kiinteistönomistajien on ilmoitettava talonvaltaajille, että he keskeyttävät heidän adverse possession -vaatimuksensa käsittelyn. Monet osavaltiot asettavat vastaamiselle määräajan. Connecticutissa tällaista määräaikaa ei kuitenkaan ole, sillä osavaltio katsoo, että vaadittu 15 vuoden asumisaika riittää vihamielisen valtauksen riitauttamiseen.

Vaikka jos maanomistaja on juridisesti ”vajaavaltainen” (on alaikäinen, vajaavaltainen tai vangittu), hän voi puolustaa omistusoikeuttaan maahan tavanomaisen 15 vuoden jälkeen. Tällöin henkilöllä on 5 vuotta sen jälkeen, kun vammaisuus on poistettu (eli lapsesta tulee täysi-ikäinen, henkilö palautetaan tervejärkiseksi tai rikoksentekijä vapautetaan vankilasta), aikaa puolustaa oikeuttaan maahan.

Suojellaksesi itseäsi tältä tilanteelta, on tärkeää, että annat kirjallisen ilmoituksen mahdollisille paikalla oleville talonvaltaajille, jossa ilmoitat kiistäväsi epäedullisen hallinnan toimet. Näin eliminoidaan talonvaltaajien mahdollisuus esittää vaatimuksia nyt tai tulevaisuudessa kyseisestä kiinteistöstä. Tämä ilmoitus ei kuitenkaan merkitse häätöä.

Sinun on sen jälkeen noudatettava tavanomaista häätöprosessia, jotta voit laillisesti poistaa talonvaltaajat tiloista.

Connecticutissa irtisanomisilmoitus on annettava tiedoksi viisi päivää ennen päivää, joka ilmoituksessa on määritelty viimeiseksi päiväksi, jona talonvaltaaja voi jäädä tiloihin (CGS § 47a-23). Ilmoituksessa on mainittava syy siihen, miksi henkilön halutaan muuttavan. Jos talonvaltaaja on vuokralainen, jonka vuokrasopimus on päättynyt, sinun ei tarvitse mainita mitään vuokrasopimuksen vaatimuksia. Sinun on vain todettava, että henkilö oleskelee laittomasti kiinteistölläsi.

Kyykyttäjän on vastattava haasteeseen ja valitukseen saapumalla tuomioistuimeen kahden päivän kuluessa palautuspäivästä. Jos kyykyttäjä ei anna vastausta kahden päivän kuluessa, voit tehdä tuomioesityksen, joka perustuu ”vastaamatta jättämiseen”. Jos asunnonvaltaaja ei vastaa vaatimukseen kolmen päivän kuluessa siitä, kun virkailija on vastaanottanut hakemuksen, tuomioistuimen on annettava tuomio asunnonvaltaajaa vastaan (CGS § 47a-26a). Jos asunnonvaltaaja antaa vastauksen tai tunnustaa syyllisyytensä, on järjestettävä oikeudenkäynti. (CGS § 47a-26d).

Oikeudenkäynnin jälkeen tuomio annetaan joko vuokranantajan/kiinteistön omistajan hyväksi tai häntä vastaan. Jos tuomio annetaan vuokranantajan/kiinteistönomistajan hyväksi, sinun on pyydettävä tuomioistuimelta määräystä tai täytäntöönpanoa, joka velvoittaa talonvaltaajan muuttamaan. Kun tuomioistuin on antanut täytäntöönpanomääräyksen, se on annettava paikalliselle sheriffille asianmukaista tiedoksiantoa varten. Seriffin on pyrittävä kohtuullisin keinoin etsimään talonvaltaaja ja ilmoittamaan hänelle häätöpäivä ja -aika.

Kohtuullisen ajan kuluttua sheriffi voi fyysisesti poistaa talonvaltaajan omaisuuden kadulle (CGS § 47a-26d). Jos talonvaltaaja ei ole vieläkään muuttanut pois, sheriffi voi poistaa talonvaltaajan väkisin tiloista. Connecticutin laki edellyttää ”viiden päivän lykkäystä”. Tämä tarkoittaa, että tuomioistuimen antamaa täytäntöönpanopäätöstä ei saa panna täytäntöön viiden päivän ajan sen antamisesta.

Kyykyttäjällä on myös oikeus hakea lisälykkäystä, ja tuomioistuin voi määrätä sen enintään kuudeksi kuukaudeksi (CGS § 47a-39).

Konttorinviejillä on erilaiset oikeudet eri osavaltioissa. Varmista, että tutustut Connecticut General Statutes Section 47-31 & 52-575:een saadaksesi lisätietoja.

Vinkkejä suojautumiseen talonvaltaajilta Connecticutissa

• Tarkasta kiinteistö säännöllisesti
• Varmistu kiinteistöstä (eli tuki sisäänkäynnit, sulje kaikki ikkunat, lukitse kaikki ovet jne.)
• Pystytä kiinteistölle ”Ei tunkeutumista” -kylttejä, varsinkin jos se on tällä hetkellä tyhjillään
• Kirjallista ilmoitusta heti, kun huomaat, että talonvaltaajia on paikalla
• Tarjoudu vuokraamaan kiinteistöä talonvaltaajille
• Kutsu sheriffi poistamaan talonvaltaajat tiloistasi, jos he eivät lähde pois
• Vuokraa lakimies – joissakin tapauksissa, saatat joutua nostamaan kanteen, jotta voit poistaa talonvaltaajan tiloistasi