Airbnbs estão a reverter para habitação de longo prazo, mas isso não significa que os alugueres irão cair

Esta tendência está a crescer em toda a América do Norte, uma vez que o mercado de aluguer de curto prazo está a cair durante a pandemia. Apesar da proibição temporária dos alugueres do tipo Airbnb em Ontário, Florida, Pennsylvania, Georgia, Delaware, Maine e Vermont, os potenciais arrendatários têm conseguido encontrar listas de apartamentos suspeitosamente limpos, bem equipados, totalmente mobilados, com alugueres flexíveis e alugueres elevados através de locais não-Airbnb em cidades como Toronto, Filadélfia, Atlanta e Vermont.

“Estamos vendo muito inventário”, diz John Pasalis, analista do mercado imobiliário de Toronto e presidente da Realosophy Realty. “Muitos vendedores não colocaram as suas unidades no mercado, mas muitos inquilinos colocaram. Vimos um forte crescimento na listagem, particularmente no centro da cidade”. O excesso de oferta lá, ele continua, levou a uma queda de 5% no preço dos aluguéis no centro da cidade.

Mas antes que alguém celebre a queda, considere a crise pré-pandêmica de preços de aluguel. O influxo de unidades Airbnb de custo moderado a alto no mercado de aluguel de longo prazo pode estar dando mais opções aos locatários de alto nível, mas está tendo efeitos negativos nos locatários de baixa renda.

Pesquisadores mostraram que a presença de habitações do tipo Airbnb aumentou os preços gerais em algumas cidades, ao mesmo tempo em que reduziu a quantidade de habitações acessíveis disponíveis. Isso também torna a concorrência mais acirrada para moradias de baixo custo, na medida em que algumas pessoas podem se sentir compelidas a fazer uma oferta excessiva de aluguel para garantir moradias. Se as unidades de retorno ao mercado de longo prazo custam mais do que o que os inquilinos podem pagar razoavelmente, mas são as únicas opções disponíveis, mais pessoas podem se encontrar financeiramente sobrecarregadas.

“Quero dizer, um declínio de 5%… Sabe, quando os condomínios de um quarto estavam alugando por mais de 2.000 dólares por mês, isso é $100. Percebes o que quero dizer? Claro, isso é bom, mas $1.900 ainda é muito caro”, diz Pasalis.

O quadro geral

Durante as últimas décadas, as habitações de aluguer acessíveis nos EUA tinham estado em lento declínio. Então, por volta de 2012, caiu de um penhasco.

Alex Hermann, analista de pesquisa do Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard, mede a queda da habitação de baixo custo nos EUA. “De 2014 a 2018, o número de unidades alugadas por menos de 600 dólares diminuiu em média cerca de meio milhão de unidades por ano. Isso é cerca de 2,7 milhões de unidades no total”, diz ele. Ao mesmo tempo, as unidades que vão por mais de US$ 1.000 por mês aumentaram em pouco menos de 5 milhões nesse mesmo período.

As percentagens são ainda mais elevadas. Em 2000, a habitação abaixo de 600 dólares representou 36% da oferta de arrendamento. Era de 30% em 2014, e 23% em 2018. Hermann diz que isso está criando um abismo entre a oferta e a demanda por casas de baixa renda, que está aumentando a um ritmo maior do que os salários dos americanos de baixa renda.

O momento do declínio acelerado é curioso. Aconteceu nos calcanhares do crash de 2008 e da Grande Recessão, que lançou 10 milhões de proprietários de casas na execução da hipoteca. Investidores institucionais apoiados pelos accionistas compraram uma grande parte das casas hipotecadas, o que profissionalizou a classe proprietária e a tornou cada vez mais orientada para o lucro. A primeira onda de crescimento maciço da Airbnb entre 2011 e 2014 não foi acidental. Por mais que os aluguéis de curto prazo permitissem aos proprietários de casas em situação de risco pagar suas casas, eles também incentivaram especuladores a acumular e inverter as casas.

Prevenir um aprofundamento da crise pós-pandêmica

Hoje, como a Covid-19 desencadeia os mais altos níveis de desemprego em 100 anos e milhões de inquilinos americanos estão em risco de inadimplência em seu aluguel, o estado das casas alugadas está se aproximando de outro precipício perigoso.

Atualmente, os proprietários de imóveis de mãe e pai possuem mais da metade do estoque de aluguel abaixo de $750 por mês. Se os seus inquilinos não cumprirem as suas obrigações, os proprietários dos edifícios podem não ser capazes de se manterem solventes. Isso os torna suscetíveis a compradores especulativos, diz Maya Brennan, gerente sênior do programa de políticas do The Urban Institute. “Estamos na fase inicial, realmente, de ser capazes de evitar esse problema de alugar unidades off-line ou ser adquirido por investidores cujo único motivo é maximizar os lucros, e não manter um mercado imobiliário saudável em uma região”, diz ela.

A melhor medida de emergência para evitar que isso aconteça é garantir que todos possam pagar seu aluguel, especialmente se eles devem a um pequeno proprietário. O próximo passo, diz Brennan, é criar programas fortes que dêem aos inquilinos existentes, ou ao setor público, o direito de primeira oportunidade de comprar propriedades insolventes, a fim de manter moradias acessíveis. Se nenhuma dessas coisas acontecer, a crise vai se agravar, diz ela. “E isso não é algo que possamos suportar”

Como a mudança dos anfitriões da Airbnb para o mercado de arrendamento a longo prazo, ainda não está claro se terá algum tipo de impacto positivo na habitação a preços acessíveis. Pode criar mais oferta e fazer baixar os preços. Cidades e estados poderiam usar a pandemia como um tempo para introduzir controles mais rígidos, o que poderia redirecionar as casas de volta para inquilinos de longo prazo. Ou poderíamos reviver os últimos 10 anos novamente.

Voltar em Montreal, após cinco semanas de busca, Brissette acabou de encontrar um quarto com um quarto na área de Little Italy da cidade. O aluguel é íngreme a $1.600 por mês, o dobro do que qualquer um teria pago há apenas alguns anos.

“Tenho sorte de tê-lo encontrado – e sorte de poder pagar”, diz ela.

Tracey Lindeman é uma escritora freelancer baseada em Ottawa.