Blackstone REIT enfrenta pressão de preços em meio ao congelamento de imóveis
Isso o torna um dos maiores REITs do país e o dominante no espaço não-público de US$45 bilhões. Tem crescido rapidamente, apelando aos clientes de varejo em corretoras e gerando retornos sólidos e estáveis. Retornou 12% no ano passado, incluindo dividendos, e 10% anualmente desde que começou em janeiro de 2017. Paga um dividendo de 5%.
ReITs públicos não similares como Armazenamento Público (ticker: PSA), Boston Properties (BXP), ou Avalon Bay Communities (AVB), as ações BREIT não têm mercado público.
Blackstone preza as ações BREIT mensalmente com a ajuda de fontes de terceiros. Blackstone irá definir o valor de 31 de março em breve, e provavelmente irá cortar o valor. O BREIT teve apenas dois meses desde o seu início.
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O Vanguard Real Estate ETF (VNQ), o principal fundo negociado em bolsa da REIT, caiu cerca de 20% em março e recuperou parte dessa queda até agora em abril. O Vanguard ETF teve um retorno total negativo de 17% até à data. O BREIT subiu 0,7% até fevereiro.
“Eu esperaria que o NAV fosse reduzido, mas não uma redução draconiana” diz Kevin Gannon, CEO do Robert Stanger, um banco de investimento de Nova Jersey focado no setor imobiliário, incluindo os REITs não públicos. “Blackstone tem muito capital e uma gestão inteligente. Eu esperaria que eles aproveitassem a fraqueza e a oportunidade”
Em uma declaração, Frank Cohen, o CEO do BREIT disse: “O BREIT está muito bem posicionado neste ambiente desafiador dada a força do nosso balanço e os activos em que investimos, que são fortemente ponderados para a logística e aluguer de apartamentos.”
“Blackstone Real Estate tem operado com sucesso através de uma série de ciclos de mercado desafiantes”, acrescentou Cohen. “Somos investidores de longo prazo e sabemos que os mercados nem sempre são estáveis, por isso estruturamos o BREIT para navegar com sucesso em ambientes complexos enquanto continuamos a executar em oportunidades atraentes”
ReITs não públicos ganharam favor com os investidores em parte devido à menor volatilidade dos preços de suas ações em relação aos REITs públicos. Blackstone, cujo grupo imobiliário administra US$157 bilhões em ativos, teve alguns dos melhores retornos no setor não público.
Mas Blackstone e outros operadores de REIT não públicos não podem ignorar os mercados públicos e a economia.
Bloomberg informou na semana passada que a LPL Financial Holdings cortou compras de oito REITs não públicos, incluindo o Blackstone BREIT, por causa da preocupação de que seu NAV pudesse atrasar as mudanças no valor de seus investimentos. A LPL não respondeu a pedidos de comentários.
ReITs não públicos se tornaram mais populares nos últimos anos, já que gerentes bem conceituados como Blackstone, Starwood Capital Group, e Oaktree Capital Management se expandiram em um setor de águas outrora conhecido por altas comissões de vendas e gestão medíocre em relação aos principais REITs públicos.
Blackstone é de longe o maior jogador. Angariou 8,7 bilhões de dólares de investidores no ano passado, representando quase 75% de todo o dinheiro novo no setor, de acordo com dados de Robert Stanger. Tem atraído uma ampla base de investidores, dados os seus sólidos retornos. O investimento mínimo é de $2.500,
Blackstone enfrenta o mesmo problema de preços em todos os seus fundos de capital privado e imobiliário, em meio a mercados rochosos. A empresa administrava $571 bilhões no final de 2019, tornando-a a maior investidora em ativos alternativos.
Blackstone chama o BREIT de um REIT de “vida perpétua” que traz “imóveis privados de calibre institucional para investidores focados em renda”. Tem sido uma parte fundamental da estratégia da Blackstone para alargar a sua base de investidores a investidores de retalho.
O BREIT oferece liquidez limitada aos investidores. O REIT está pronto para comprar 2% de suas ações em um mês e 5% em um trimestre e se reserva o direito de limitar as recompras de ações ou não comprar nenhuma ação de volta dos investidores.
A liquidez limitada existe em parte porque a Blackstone não quer estar em uma posição de vendedor forçado de ativos. Os fundos institucionais de private equity e imobiliários da Blackstone operam de forma semelhante. O BREIT tem uma ampla liquidez de $3,1 bilhões e os dividendos parecem seguros.
Its investidores poderiam resgatar suas ações durante março ao valor patrimonial líquido de 29 de fevereiro, que era de $11,42 por ação para uma das principais classes de ações. Esse preço foi pouco alterado em relação ao NAV do final do ano. Aquele preço de $11,42 também foi o preço pelo qual as compras puderam ser feitas durante março.
Que a marca de 29 de fevereiro foi um preço de saída muito atraente considerando a queda no setor público de REIT. Alguns investidores do BREIT podem ter querido vender suas ações para levantar dinheiro ou reinvestir nos mercados públicos deprimidos.
“Março foi um mês difícil para os investidores; eles pediram liquidez e nós a fornecemos honrando todos os pedidos de resgate”, disse o Cohen do BREIT. “Continuaremos a atender a todos os resgates de acordo com nosso plano de recompra de ações”.
O BREIT poderia ver um aumento nos pedidos de resgate se mantivesse um NAV elevado em relação aos mercados imobiliários públicos.
Em seu website, Blackstone diz que o BREIT “o preço das ações está sujeito a menos volatilidade em relação às ações públicas porque seu NAV por ação é baseado no valor dos ativos imobiliários que possui e não está sujeito às forças de preços do mercado público, assim como o preço das ações públicas.
Embora o preço das acções esteja sujeito a uma menor volatilidade em relação às acções públicas, o valor dos bens imóveis pode flutuar e pode valer menos do que foi inicialmente pago por ele. As ações do BREIT são significativamente menos líquidas que as ações públicas, e não são imunes a flutuações”
O argumento de BREIT é que os mercados privados de imóveis e outros ativos movem-se mais lentamente que os públicos e o NAV do BREIT reflete que.
O BREIT se tornou uma fonte de renda considerável para Blackstone. Ele cobra 1,25% do ativo líquido anualmente mais uma taxa de incentivo de 12,5% do retorno total sujeito a um retorno mínimo de 5% e uma alta marca de água.
A taxa base no ano passado foi de US$108 milhões e a taxa de incentivo de US$141 milhões ou quase US$250 milhões no total. A taxa de incentivo pode estar em risco este ano, a menos que haja uma inversão nos mercados imobiliários.
O BREIT tem estado bem posicionado com a maior parte de suas participações em 29 de fevereiro em propriedades industriais e de apartamentos, dois dos setores mais fortes do mercado imobiliário comercial. Não tem nenhuma exposição ao negócio de shopping centers duros.
No entanto, fez dois grandes investimentos em Las Vegas nos últimos meses, perto do topo de um mercado. O BREIT alcançou um negócio de $4,25 bilhões no final de 2019 com a MGM Resorts International (MGM) para os imóveis do hotel/casino Bellagio de alta qualidade com o BREIT possuindo 95% e a MGM, 5%. O BREIT é o proprietário, com a MGM a pagar-lhe o aluguer.
O BREIT então se associou à MGM Growth Properties (MGP), um REIT público, para comprar os imóveis da MGM Grand e Mandalay Bay Resorts da MGM Resorts em uma transação similar por $4,6 bilhões em fevereiro.
MGM Resorts, que está no gancho para pagamentos anuais de aluguel ao BREIT, viu o preço de sua ação cair 57% este ano, para $14, em meio a preocupações sobre sua alta dívida e obrigações de aluguel com suas propriedades em Las Vegas fechadas desde meados de março e incerteza sobre rentabilidade futura.
Existe uma garantia incondicional da MGM Resorts sobre os pagamentos de aluguel, fornecendo segurança considerável ao BREIT. A MGM tem destacado a sua considerável posição de liquidez. O BREIT, no entanto, provavelmente não conseguiu obter seu preço de compra em ambos os negócios agora.
Refletindo os temores dos investidores sobre a saúde de Las Vegas e do setor de cassino, o parceiro do BREIT, MGM Growth Properties, viu suas ações caírem cerca de 20% este ano para $25.
Um ambiente econômico difícil e uma forte queda nas ações imobiliárias públicas pressionaram a Blackstone a refletir com precisão um mercado em declínio no valor do BREIT.
Escreva para Andrew Bary em [email protected]