Investindo em Apartamentos: Prós e Contras

Profissionais que trabalham duro procuram formas de diversificar os seus rendimentos e criar o estilo de vida dos seus sonhos. Muitos buscam alternativas ao mercado de ações e consideram o setor imobiliário uma opção intrigante. Os imóveis são tangíveis, comprovados, e servem um propósito prático. É por isso que investir em locações unifamiliares é uma estratégia popular. E enquanto o aluguel de uma única família é uma ótima opção, investidores experientes estão pesando os prós e os contras de investir em apartamentos.

É bom investir em uma unidade, mas considere as vantagens de investir em três…ou 300! Você pode estar pensando que isso parece ridículo e para ser justo há desafios e desvantagens a considerar antes de mergulhar em apartamentos multifamiliares. Vamos definir este investimento alternativo e abordar alguns dos prós e contras.

O que é multifamiliar?

Como o nome indica, multifamiliar é um edifício ou estrutura concebida para acomodar várias famílias em diferentes unidades habitacionais. Multifamiliar pode ser composto por duplex, triplex, quads, townhomes, e edifícios de apartamentos. Podem ser propriedade de um indivíduo, uma empresa ou um indivíduo que comprou uma unidade.

Investir em apartamentos é atrativo para os vários benefícios, especialmente para pessoas de alta renda que buscam benefícios fiscais, mas há alguns inconvenientes a considerar. Ao pesar suas opções, dê uma olhada nos prós e contras.

Pro: Retornos Favoráveis em Multifamiliares

Como você pode esperar, você vai gerar um maior fluxo de caixa em Multifamiliares comparado a uma casa unifamiliar. O fluxo de caixa do rendimento do aluguer é o dinheiro que sobra depois de todas as despesas e pagamentos de hipoteca. O fluxo de caixa não é apenas rei, é a pedra angular do investimento multifamiliar.

A gestão eficaz do fluxo de caixa pode gerar retornos impressionantes que são difíceis de igualar de outros investimentos. Mesmo os retornos conservadores dos apartamentos tendem a ser favoráveis a outras classes de ativos.

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Con: Requer um grande desembolso de caixa

A aquisição de um edifício de apartamentos requer um grande desembolso de caixa, cobrindo o adiantamento, custos de fechamento, taxas, reservas e quaisquer gastos de capital para estabilizar as operações. Este montante pode rapidamente somar-se a um valor considerável.

Pro: Controle sobre Apreciação e Valor

Famílias não semelhantes, que são avaliadas com base em vendas de casas comparáveis, os valores para edifícios de apartamentos são determinados pelo rendimento que produzem em relação a outros edifícios de apartamentos na área.

Tipicamente, você terá comps claros para aluguéis, vendas e extras de produção de renda, como estacionamento e lavanderia para informar as decisões operacionais. Isto permite aos investidores forçar a valorização simplesmente aumentando a renda ou diminuindo as despesas.

Con: A Non-liquid Asset

Relativo a outros investimentos, os apartamentos não são líquidos. Para tirar dinheiro de um apartamento, um investidor normalmente precisa vender ou refinanciar. Além disso, geralmente leva meses para identificar um comprador qualificado, concordar em comprar termos e depois fechar a venda.

Pro: Centralizar Operações e Eficiência

Uma grande vantagem de possuir um edifício de apartamentos sobre o número equivalente de unidades em casas unifamiliares é a escala e eficiência.

Com um edifício, você pode gerenciar eficientemente as despesas e centralizar as operações. Há uma localização central para lidar com inspeções, conhecer empreiteiros, coletar aluguéis e mostrar unidades vagas sem o incômodo de dirigir por toda a cidade. As despesas são diminuídas com menos telhados, mecânicos e outras ineficiências.

Ainda, uma vaga em uma casa unifamiliar não proporciona renda, mas com um prédio de apartamentos, as outras unidades continuarão a gerar fluxo de caixa. Como exemplo, quando um dos nossos inquilinos herdados deixou de pagar renda, isso nos custou milhares em aluguéis e reparos não pagos. No entanto, as outras unidades do edifício ainda geram o suficiente para um fluxo de caixa positivo.

Con: Os riscos estão envolvidos

Como qualquer investimento, os apartamentos certamente carregam a sua quota-parte de riscos. Com maiores pontos de preço e menos estratégias de saída do que uma casa unifamiliar, é imperativo compreender estes riscos e minimizá-los.

Análise da paisagem local e da propriedade alvo é fundamental. Itens específicos que devem ser considerados incluem a demanda dos inquilinos, inventário de apartamentos existentes e planejados, fatores econômicos locais e condições de financiamento disponíveis.

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Pro: Você pode manter o seu emprego diário

Uma das melhores coisas sobre edifícios de apartamentos é poder contratar uma empresa de gestão profissional para supervisioná-lo. Isto proporciona um investimento passivo que lhe permite beneficiar da propriedade de um imóvel, sem o incómodo de uma chamada às 2 da manhã para arranjar um WC com fugas. E se você investir passivamente com um patrocinador, eles irão gerenciar todos os aspectos das operações enquanto você simplesmente coleta as distribuições. Whew!

Con: Menos lucro para si

Há também um lado negativo na gestão profissional. Provavelmente não vão a milha extra para lhe dar mais lucro, especialmente se não lhes der mais dinheiro.

De facto, muitas empresas de gestão de propriedades ganham dinheiro adicional através do volume de negócios de unidades, colocação de inquilinos, reparações, manutenção, taxas de atraso, etc. Portanto, é imperativo liderar e gerir proactivamente a empresa de gestão imobiliária e alinhar os seus interesses com as operações óptimas da propriedade.

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Pro: Menos obrigações fiscais, mais dinheiro para você

Dizem que não é o que você ganha, mas o quanto você mantém e os benefícios fiscais do investimento em apartamentos fazem dele um dos ativos mais fortes para ajudá-lo a manter mais dinheiro e minimizar sua obrigação fiscal.

Você pode amortizar todas as suas despesas (publicidade, taxas de administração, manutenção, etc.), o que pode ajudá-lo a reduzir sua renda tributável. Você pode adiar ganhos de capital e recuperar impostos quando você vender. Você pode até depreciar o valor do edifício e se você usar uma análise de segregação de custos você pode acelerar o cronograma de depreciação para economias ainda maiores.

Como começar a investir em apartamentos

O investimento multi-familiar dá trabalho. Além de tudo isso, você precisa escolher o imóvel certo, mantê-lo e administrar efetivamente os residentes.

Se você está procurando começar, você precisa fazer mais algumas perguntas a si mesmo. Quanto tempo pode dedicar à propriedade e à gestão multifamiliar? Como você encontra bons negócios? Como você analisa os negócios de forma adequada e conservadora?

Encontramos muitas pessoas que adoram a ideia de investir em multifamiliares para os rendimentos adicionais ou benefícios fiscais, mas não estão à procura de um segundo emprego. Muitas delas se beneficiaram de investir em sindicatos de apartamentos, o que permite aos investidores reunir recursos para comprar um imóvel. No entanto, neste caso, existe um operador dedicado que supervisiona todas as operações, permitindo aos investidores simplesmente recolher cheques.

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Exemplo de Sindicação de Apartamentos

Vamos dizer que há 10 pessoas com $100.000 cada uma para investir. Ao invés de cada uma delas comprar separadamente aluguéis de uma única família, elas decidem juntar esses fundos através de uma sindicação de apartamentos e usar os $1.000.000 como um adiantamento de 25% para comprar um complexo de apartamentos de $4 milhões. O complexo de apartamentos maior produz renda suficiente para contratar uma gerência profissional e ainda proporcionar um forte retorno para os 10 investidores. Isso lhes dá mais tempo livre para perseguir suas paixões. Usamos esta estratégia para fazer parcerias com investidores em mais de $90 milhões de apartamentos.

Se você concluiu que os prós superam os contras ao investimento em apartamentos, é hora de aprender mais sobre o processo e os próximos passos. Se você quiser administrar os negócios por conta própria, reserve um tempo para se educar através de livros, podcasts e networking. Se o investimento passivo é o caminho que você prefere, confira o artigo que escrevemos sobre avaliação de sindicatos imobiliários. Você também pode rever algumas das perguntas mais frequentes que recebemos frequentemente dos investidores.

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