O que significa quando um apartamento tem um “inquilino no lugar”, e por que você compraria um?

Estes apartamentos são vistos por alguns compradores como investimentos inteligentes, e muitas vezes vêm com um desconto relativo a unidades semelhantes, dizem os nossos especialistas. Ao mesmo tempo, há alguns inconvenientes definidos – mais urgentes, a questão de quando os compradores serão capazes de se mudar para cá.

Um apartamento com um “inquilino no lugar” é exactamente o que parece – um apartamento onde já há um inquilino a ocupar o espaço. E junto com o inquilino normalmente vem uma maior acessibilidade.

“Normalmente, o preço é baixo porque há um senão: Os apartamentos são vendidos com inquilinos de longo prazo ou rent-regulamentados que não podem ser facilmente desalojados, se é que podem ser desalojados”, diz Deanna Kory, uma corretora da Corcoran. “Por isso, normalmente são comprados por investidores que têm uma visão de longo prazo de comprar estas unidades”.

Os inquilinos que ocupam o apartamento em arrendamento a preço de mercado ou mês a mês são mais fáceis de mudar, embora, mesmo nestes casos, os compradores sejam aconselhados a verificar cuidadosamente o contrato de arrendamento do inquilino. Uma vez que estes compradores também se tornarão senhorio do inquilino, devem também verificar a pontuação de crédito do inquilino e o histórico de pagamentos do aluguel antes de comprar o apartamento.

Este acordo pode ser confortável para compradores que precisam vender outro imóvel e não estão com pressa de se mudar.

“Um comprador pode comprar um apartamento ‘inquilino no local’ enquanto a sua casa actual está à venda e não precisa de tempo para que ambas as vendas ocorram em conjunto”, explica “Eles podem colocar a sua casa no mercado e planeiam desocupar num período de tempo semelhante ao que o inquilino da sua nova compra estará desocupado enquanto já tiver comprado a nova casa”, “

No entanto, acrescenta, tais compradores devem adiar o pagamento total do apartamento até o inquilino sair: “É importante manter alguns fundos em caução até os inquilinos actuais desocuparem para garantir que a casa está em boas condições para os novos proprietários – por exemplo, nada foi danificado quando os inquilinos estavam a sair do apartamento.”

Se o inquilino está a alugar-estabilizado, então o comprador deve realmente ter a vista longa-ou estar preparado para negociar uma compra. Isto porque quando a maioria dos edifícios de aluguel estabilizados passam por conversões em cooperativas ou condomínios, eles o fazem sob um plano de não-evicção, o que significa que um comprador externo não pode despejar o inquilino que mora lá.

“Se você comprar um apartamento com um inquilino estabilizado no local, você não pode despejá-lo e não pode aumentar seu aluguel”, diz Sam Himmelstein, um advogado que representa inquilinos residenciais e comerciais e associações de inquilinos (e FYI, um patrocinador de tijolos). “Você também pode ficar preso com um sucessor – os filhos dos inquilinos podem tomar conta do apartamento.”

Em outras palavras, um comprador pode não conseguir viver ou vender o apartamento por um longo período de tempo – a etiqueta de preço mais baixo. Quando isto acontece, o comprador pode tentar comprar o inquilino, uma proposta potencialmente muito cara.

Outra questão a considerar: É improvável que o aluguel mensal do inquilino cubra as taxas de manutenção e outros custos de transporte. E, além de tudo isso, há considerações adicionais de seguro.

“Você precisa de um tipo específico de apólice para um investimento ou apartamento não ocupado pelo proprietário. Uma apólice de apartamento padrão seria anulada”, diz Jeffrey Schneider da Corretora Gotham (um patrocinador de tijolos.) “O preço não é muito diferente, mas você precisa do formulário correto da apólice”. Você também quer cobertura para proteger seu fluxo de aluguel se um sinistro coberto como um incêndio ou danos graves à água deslocar seu inquilino e ele deixar de pagar o aluguel”.

Então porquê passar por toda esta chatice? Dado o menor custo de aquisição do apartamento, o investimento poderia pagar bem a longo prazo, pois o apartamento se valoriza. Mas é definitivamente uma compra arriscada.

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