Tornar-se um proprietário é mais problemático do que vale a pena?

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A renda residencial é a forma de ganhar dinheiro, ou assim algumas pessoas afirmam. Na superfície, parece uma aposta segura; na realidade, normalmente é mais uma dor de cabeça do que vale. Os desafios começam cedo, e quase sempre envolvem tempo e dinheiro. Vamos dar uma olhada em seis dos grandes.

Key Takeaways

  • Investir em propriedades de aluguel residencial pode ser uma forma lucrativa de aumentar sua riqueza, embora possa vir com muitas dificuldades.
  • Desafios que vêm com a posse de um imóvel para alugar incluem encontrar um imóvel adequado, preparar a unidade, encontrar bons inquilinos, problemas de manutenção, incómodos que surgem e alterar as taxas de juro com impacto no preço do aluguer.
  • Existem formas de facilitar o processo, tais como comprar um imóvel básico, viver nas proximidades da unidade e torná-lo um empreendimento em tempo integral.
  • Contratação de um gerente de propriedade pode diminuir a carga de gerenciamento de um imóvel alugado, mas irá cortar em quaisquer lucros.

Desafio 1: Encontrar um imóvel

Livros de renda foram escritos sobre como encontrar um bom imóvel para alugar. Tanto texto tem sido dedicado ao tema devido à sua importância crítica. Compre um lugar muito caro e você nunca ganhará dinheiro. Mas tentar conseguir uma pechincha também pode ser problemático. Comprar um reparador requer que você tenha as habilidades, tempo, ferramentas e dinheiro para fazer os reparos e renovações necessários.

Se você não tem pressa, esta pode ser uma maneira de conseguir uma pechincha no seu investimento; se você já tem um emprego em tempo integral e uma família, cada minuto gasto para reparar o aluguel é um minuto não gasto em uma atividade mais lucrativa ou agradável. No entanto, hoje em dia, existem empresas de gestão que podem fazer muito deste trabalho – desde a localização de uma propriedade até à sua reabilitação – por uma taxa, claro.

Desafio 2: Preparar a Unidade

Conseguir colocar praticamente qualquer peça de imóvel em condições de aluguer requer, no mínimo, um tapete e pintura frescos. Ambos os itens requerem tempo e dinheiro. Telas de janela, manchas no deck e manutenção do gramado são outras necessidades comuns. Sempre que um inquilino parte, estas questões também precisam de ser revistas.

Desafio 3: Encontrar inquilinos

A Internet oferece uma forma rápida e barata de encontrar potenciais inquilinos. É claro que, muitas vezes, você recebe aquilo pelo qual paga. A execução de um anúncio em uma publicação respeitável muitas vezes gera uma classe melhor de entrevistados. Em vez de universitários que procuram economizar um dólar, você aumenta suas chances de conseguir famílias e adultos mais velhos responsáveis.

Executar um anúncio por um mês vai dar uma pequena dentada na sua carteira, no entanto, e fazer uma triagem adequada dos seus inquilinos, executando uma verificação de crédito e verificação de antecedentes vai dar outra dentada. O investimento vale bem o tempo e o dinheiro, pois a verificação aumenta as suas chances de conseguir inquilinos responsáveis. Inquilinos responsáveis pagam seu aluguel a tempo, não abusam da propriedade, e não exigem que você se envolva no processo de despejo caro e demorado.

Desafio 4: Hassles

Even grandes inquilinos e imóveis de aluguel perfeito vêm com uma série de aborrecimentos. Tubos quebrados, drenos empalhados, molas quebradas na porta da garagem, animais de estimação e colegas de quarto são apenas alguns dos desafios que surgem. Mesmo bons inquilinos querem a sua atenção total e imediata quando o esgoto está a recuar para a sua casa ou a companhia de cabos corta acidentalmente as linhas telefónicas.

Os inquilinos maus são um desafio ainda maior. Chamadas diárias e alugueres atrasados ou não pagos podem aumentar os incómodos. O dia da mudança é outro momento desafiador. Danos em paredes, pisos, tapetes e outros componentes da casa podem levar a disputas e reparos dispendiosos. Como cada momento desperdiçado em discussões é um momento em que a casa fica vaga, muitas vezes é melhor ser você mesmo a morder a bala e pagar pelos reparos. Por falar nisso: Provavelmente terá de fazer um seguro de senhorio – não, a apólice do seu proprietário não é suficiente – e isso é outro item na coluna de despesas em curso.

Desafio 5: Manutenção

A manutenção dos principais componentes e comodidades é um grande item. Aparelhos novos custam centenas de dólares; um novo telhado ou uma nova entrada pode custar milhares de dólares. Se o aluguel é de $500 por mês e o telhado é de $5.000, você pode se dar conta de que está perdendo dinheiro rapidamente. Adicione um tapete, tinta e um fogão novo, bem como inquilinos que não ficam muito tempo, e a propriedade pode perder dinheiro por anos.

Desafio 6: Taxas de juros

O que as taxas de juros têm a ver com qualquer coisa? Muita coisa. Quando as taxas caem, muitas vezes é mais barato comprar do que alugar, e assim a procura da(s) sua(s) unidade(s) pode cair. Baixar o aluguel para se manter competitivo pode colocar um verdadeiro engaste na sua capacidade de ganhar um dólar.

Como o dinheiro é feito

Com todos os desafios que devem ser superados, o pequeno pode ganhar um dólar com o aluguel de imóveis? Sim, mas requer um plano. Quatro abordagens lucrativas são destacadas abaixo:

1. Live-In

Partilhar o espaço comprando um duplex (ou outra estrutura facilmente divisível) é muitas vezes um empreendimento lucrativo. Como você está no local e planeja cuidar da propriedade de qualquer maneira, o dinheiro extra é um bônus. É claro que todos os desafios ainda se aplicam e viver no local significa que você está sempre disponível e estará em estreito contacto com os inquilinos. Planeie de forma apropriada e faça uma triagem cuidadosa.

2. Ir Básico

Aluguel de um apartamento de ratos que não tem comodidades agradáveis, fazendo a menor manutenção possível, e não manter as aparências leva a lucros. Se você não acredita nisso, olhe para as casas fora do campus em qualquer cidade universitária do país. Não parece muito agradável, mas uma propriedade básica, despojada (sem ventiladores de teto, ar condicionado, etc.) mantém o processo simples.

Quatro paredes e um piso proporcionam um mínimo de requisitos de manutenção e poucas coisas que podem quebrar ou ser danificadas. Atrair inquilinos através de programas subsidiados pelo governo, tais como a Secção 8 de habitação, proporciona uma renda garantida. O desafio aqui tende a ser que, em troca de alguns dólares na mão, você geralmente recebe uma classe bruta de inquilinos e uma propriedade que se desgastam com força.

3. Holdings de Longo Prazo

Muitos investidores imobiliários lhe dirão que eles basicamente quebram o equilíbrio no aluguel e nas despesas. A abordagem deles é comprar um imóvel a preço de barganha, deixar o aluguel dos inquilinos pagar a hipoteca, e depois vender em 30 anos, com a esperança de aproveitar alguma valorização do preço.

Um imóvel alugado oferece a flexibilidade de quando vender um imóvel, evitando um mercado imobiliário fraco, alugando o imóvel e esperando para vendê-lo num mercado em expansão.

Embora seja uma abordagem razoável, os lucros são provavelmente pequenos, e o imposto sobre ganhos de capital pode ser elevado (dada a sua base de baixo custo). E ainda requer tempo e esforço que poderia ter sido melhor gasto em outro lugar.

4. Go Full Time

Serious landlords adoptam uma abordagem séria. Eles incorporam, compram vários edifícios, e fazem uma parte significativa do trabalho eles mesmos. É uma decisão de estilo de vida que exige grandes dispêndios de tempo e energia, e uma estratégia de compra e venda para maximizar o transporte de perdas fiscais e amortizações e minimizar os rendimentos.

Contratação de um gestor de imóveis

Um gestor de imóveis pode lidar com muitas das funções de gerir um imóvel alugado. Isto inclui marketing, selecção de inquilinos, manutenção, orçamentação e cobrança de rendas. Você pode considerar a contratação de um gerente de propriedade se você quiser delegar essas tarefas, embora isso irá cortar em seus lucros.

Função de gerente de propriedade

Gerentes de propriedade podem lidar com uma variedade de funções. O que isso é, exactamente, depende de si para negociar com o seu gestor. É importante identificar qual será o seu papel e desenvolver uma lista de funções e responsabilidades. O seu gestor de propriedade irá apenas encontrar inquilinos? Ou irá lidar com a manutenção do dia-a-dia e cobrança de renda?

Um gerente de propriedade pode ser um empreiteiro independente ou um empregado. Você deve falar com seu contador de impostos para determinar a abordagem mais favorável e para determinar obrigações específicas que você pode ter.

Você também pode contratar uma empresa de gestão imobiliária; uma empresa com a qual você contrata para lidar diretamente com todos os aspectos do imóvel alugado. Isto pode ser caro, mas pode ser ideal se você tiver várias propriedades de aluguel.

Selecionar um gerente de propriedade

Certifique-se de que qualquer gerente de propriedade que você está considerando atende aos requisitos apropriados de licenciamento local e nacional.

Você pode querer procurar um gerente que tenha experiência em publicidade, marketing, relações com inquilinos, cobrança de aluguel, orçamento, locação e manutenção. Um bom gerente de propriedade também terá conhecimento das leis locais e estaduais. Como proprietário da propriedade, você pode ser responsabilizado pelos atos do seu gerente, assim você pode ser processado se o seu gerente violar qualquer lei de habitação justa.

A partir do momento em que você decidir sobre um gerente de propriedade e os termos do acordo, você deve escrever um contrato de gerenciamento de propriedade que identifique as obrigações do gerente, compensação e condições de rescisão.

O resultado final

Vale a pena o esforço para se tornar um locador? Só você pode decidir. Apenas não se esqueça de olhar antes de saltar e entrar no seu novo empreendimento com expectativas realistas e um plano de jogo sólido.

Sabendo no que se está a meter antes de o fazer, estará melhor preparado para o que encontra e mais provavelmente irá desfrutar da experiência.