Är det svårare att bli hyresvärd än vad det är värt?

BY admin
|

Hyresbostäder är ett sätt att tjäna pengar, eller så hävdar vissa människor. På ytan verkar det vara en säker satsning, men i verkligheten är det oftast mer huvudvärk än vad det är värt. Utmaningarna börjar tidigt, och de handlar nästan alltid om tid och pengar. Låt oss ta en titt på sex av de stora.

Key Takeaways

  • Investering i hyresfastigheter för bostadsändamål kan vara ett lukrativt sätt att öka din förmögenhet, även om det kan komma med många svårigheter.
  • Utmaningar som kommer med att äga en hyresfastighet är bland annat att hitta en lämplig fastighet, förbereda enheten, hitta bra hyresgäster, underhållsfrågor, problem som uppstår och förändrade räntor som påverkar hyrespriset.
  • Det finns sätt att göra processen enklare, till exempel genom att köpa en grundläggande fastighet, bo i närheten av lägenheten och göra det till en heltidssysselsättning.
  • Att anlita en fastighetsförvaltare kan minska bördan av att förvalta en hyresfastighet, men kommer att skära ner på eventuella vinster.

Utmaning 1: Att hitta en fastighet

Enorma böcker har skrivits om hur man hittar en bra hyresfastighet. Så mycket text har ägnats åt ämnet på grund av dess avgörande betydelse. Om du köper ett för dyrt boende kommer du aldrig att tjäna pengar. Men att försöka fånga ett fynd kan också vara besvärligt. Att köpa ett fixarobjekt kräver att du har färdigheter, tid, verktyg och pengar för att göra de nödvändiga reparationerna och renoveringarna.

Om du inte har bråttom kan detta vara ett sätt att få ett fynd på din investering; om du redan har ett heltidsjobb och en familj är varje minut som går åt till att reparera hyresobjektet en minut som inte går åt till en mer lönsam eller roligare aktivitet. Numera finns det dock förvaltningsbolag som kan göra mycket av detta arbete – från att hitta en fastighet till att renovera den – åt dig, naturligtvis mot en avgift.

Utmaning 2: Förbereda lägenheten

För att få nästan vilken fastighet som helst i uthyrningsbart skick krävs det ofta, som ett minimum, nya mattor och ny målarfärg. Båda sakerna kräver tid och pengar. Fönsterrutor, täckfärg och underhåll av gräsmattan är andra vanliga behov. Varje gång en hyresgäst lämnar lägenheten måste även dessa frågor ses över.

Utmaning 3: Att hitta hyresgäster

Internet är ett snabbt och billigt sätt att hitta potentiella hyresgäster. Naturligtvis får man ofta vad man betalar för. En annons i en välrenommerad publikation genererar ofta en bättre klass av respondenter. Istället för collegeungdomar som är ute efter att spara pengar ökar du dina chanser att få familjer och ansvarsfulla äldre vuxna.

Att driva en annons i en månad kommer dock att ta en liten tugga ur din plånbok, och att korrekt granska dina hyresgäster genom att göra en kreditupplysning och en bakgrundskontroll kommer att ta ytterligare en tugga. Investeringen är väl värd tiden och pengarna, eftersom kontrollerna ökar dina chanser att få ansvarsfulla hyresgäster. Ansvarsfulla hyresgäster betalar sin hyra i tid, missbrukar inte fastigheten och kräver inte att du engagerar dig i den kostsamma och tidskrävande vräkningsprocessen.

Utmaning 4: Krångel

Även bra hyresgäster och perfekta hyresfastigheter kommer med en mängd krångel. Trasiga rör, stoppade avlopp, trasiga garageportfjädrar, husdjur och rumskamrater är bara några av de utmaningar som uppstår. Även bra hyresgäster vill ha din fulla och omedelbara uppmärksamhet när avloppsvattnet tränger in i deras hem eller när kabelbolaget råkar klippa telefonlinjerna.

Svåra hyresgäster är en ännu större utmaning. Dagliga samtal och försenad eller obetald hyra kan öka besvären. Utflyttningsdagen är en annan utmanande tid. Skador på väggar, golv, mattor och andra delar av bostaden kan leda till tvister och kostsamma reparationer. Eftersom varje stund som går åt till att bråka är en stund som huset står tomt, är det ofta bättre att bita i det sura äpplet och betala för reparationerna själv. På tal om det: Du kommer förmodligen att behöva teckna en hyresvärdsförsäkring – nej, din vanliga hemförsäkring räcker inte – och det är ytterligare en post i kolumnen för löpande utgifter.

Utmaning 5: Underhåll

Underhåll av större komponenter och bekvämligheter är en stor kostnadspost. Nya vitvaror kostar hundratals dollar, ett nytt tak eller en ny uppfart kan kosta tusentals dollar. Om hyran är 500 dollar i månaden och taket kostar 5 000 dollar kan du snabbt förlora pengar. Lägg till mattor, färg och en ny spis samt hyresgäster som inte stannar länge och fastigheten kan förlora pengar i flera år.

Utmaning 6: Räntor

Vad har räntorna med något att göra? Mycket. När räntorna sjunker är det ofta billigare att köpa än att hyra, och därför kan efterfrågan på din(a) enhet(er) minska. Att sänka hyran för att förbli konkurrenskraftig kan sätta en rejäl kramp i din förmåga att tjäna pengar.

Hur man tjänar pengar

Med alla de utmaningar som måste övervinnas, kan den lilla killen tjäna pengar med hyresfastigheter? Ja, men det kräver en plan. Fyra lönsamma tillvägagångssätt lyfts fram nedan:

1. Boende

Att dela på utrymmet genom att köpa en duplex (eller annan lätt delbar struktur) är ofta ett lönsamt företag. Eftersom du är på plats och planerar att ta hand om fastigheten ändå är de extra pengarna en bonus. Naturligtvis gäller alla utmaningar fortfarande och att bo på plats innebär att du alltid är tillgänglig och kommer att ha nära kontakt med hyresgästerna. Planera på ett lämpligt sätt och granska noga.

2. Go Basic

Uthyrning av en skraltig lägenhet som inte har några trevliga bekvämligheter, att göra så lite underhåll som möjligt och att inte hålla skenet uppe leder till vinster. Om du inte tror det, titta på bostäder utanför campus i vilken universitetsstad som helst i landet. Det låter inte särskilt trevligt, men en grundläggande, avskalad fastighet (inga takfläktar, luftkonditionering etc.) gör processen enkel.

Fyra väggar och ett golv ger ett minimum av underhållsbehov och få saker som kan gå sönder eller skadas. Att locka hyresgäster genom statligt subventionerade program, t.ex. Section 8-bostäder, ger en garanterad inkomst. Utmaningen här tenderar att vara att man i utbyte mot några dollar i handen ofta får en grov klass av hyresgäster och en fastighet som slits hårt.

3. Långsiktiga innehav

Många fastighetsinvesterare kommer att berätta att de i princip går jämnt ut på hyra och utgifter. Deras tillvägagångssätt är att köpa en fastighet till ett förmånligt pris, låta hyresgästernas hyra betala av lånet och sedan sälja om 30 år och förhoppningsvis dra nytta av en viss prisuppgång.

En hyresfastighet ger dig flexibilitet när det gäller när du ska sälja en fastighet, genom att undvika en svag fastighetsmarknad genom att hyra fastigheten och vänta med att sälja den på en blomstrande marknad.

Samtidigt som det är ett rimligt tillvägagångssätt kommer vinsterna sannolikt att vara små, och kapitalvinstskatten kan bli rejäl (med tanke på din låga kostnadsbas). Och det kräver fortfarande tid och arbete som kanske hade kunnat användas bättre på annat håll.

4. Satsa på heltid

Seriösa hyresvärdar har en seriös inställning. De inkorporerar, köper flera byggnader och gör en betydande del av arbetet själva. Det är ett livsstilsbeslut som kräver spurtar av seriös tid och energi, och en strategi för köp och försäljning för att maximera skattemässiga underskottsavdrag och avskrivningar och minimera inkomsterna.

Anlita en fastighetsförvaltare

En fastighetsförvaltare kan sköta många av de uppgifter som hör samman med driften av en hyresfastighet. Detta inkluderar marknadsföring, val av hyresgäster, underhåll, budgetering och insamling av hyror. Du kan överväga att anlita en fastighetsförvaltare om du vill delegera dessa uppgifter, även om det kommer att minska din vinst.

Fastighetsförvaltarens roll

Fastighetsförvaltare kan hantera en mängd olika roller. Vilka det är, exakt, är upp till dig att förhandla med din förvaltare. Det är viktigt att identifiera vad deras roll kommer att vara och ta fram en lista över uppgifter och ansvar. Kommer din fastighetsförvaltare bara att hitta hyresgäster? Eller kommer de att sköta det dagliga underhållet och driva in hyran?

En fastighetsförvaltare kan vara en oberoende entreprenör eller anställd. Du bör tala med din skatterådgivare för att bestämma det mest fördelaktiga tillvägagångssättet och för att fastställa specifika skyldigheter som du kan ha.

Du kan också anlita ett fastighetsförvaltningsföretag; ett företag som du avtalar med för att direkt hantera alla aspekter av hyresfastigheten. Detta kan vara dyrt, men det kan vara idealiskt om du har flera hyresfastigheter.

Välja en fastighetsförvaltare

Se till att alla fastighetsförvaltare som du överväger uppfyller lämpliga lokala och nationella licenskrav.

Du kanske vill leta efter en förvaltare som har erfarenhet av annonsering, marknadsföring, relationer med hyresgästerna, hyresinsamling, budgetering, uthyrning och underhåll. En bra fastighetsförvaltare har också kunskap om lokala och statliga lagar. Som fastighetsägare kan du hållas ansvarig för din förvaltares handlingar, så du kan bli stämd om din förvaltare bryter mot någon lag om rättvisa bostäder.

När du väl har bestämt dig för en fastighetsförvaltare och villkoren för arrangemanget bör du skriva ett fastighetsförvaltningsavtal som identifierar förvaltarens uppgifter, ersättning och uppsägningsvillkor.

Summan av kardemumman

Är det värt besväret att bli hyresvärd? Det är bara du som kan avgöra det. Se bara till att titta innan du hoppar och gå in i din nya satsning med realistiska förväntningar och en solid spelplan.

Om du vet vad du ger dig in i innan du gör det, är du bättre förberedd på vad du stöter på och det är mer troligt att du kommer att njuta av upplevelsen.