Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze
Det gör bolaget till ett av de större REITs i landet och det dominerande inom det icke-offentliga området på 45 miljarder dollar. Det har vuxit snabbt genom att tilltala privatkunder hos mäklarfirmor och genom att generera en solid och stadig avkastning. Den avkastade 12 % förra året inklusive utdelningar och 10 % årligen sedan starten i januari 2017. Den betalar en utdelning på 5 procent.
I motsats till offentliga REITs som Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP) eller Avalon Bay Communities (AVB) har BREIT-aktierna ingen offentlig marknad.
Blackstone prissätter BREIT-aktierna månadsvis med hjälp av tredjepartskällor. Blackstone kommer snart att fastställa värdet den 31 mars, och kommer troligen att sänka värdet. BREIT har bara haft två nedgångsmånader sedan starten.
HAVE YOUR SAY: Barron’swants vill veta dina tankar om marknaden, ekonomin och hur coronavirus påverkar dina investeringar för Big Money Reader Poll. Svara på enkäten här.
Vanguard Real Estate ETF (VNQ), den ledande börshandlade REIT-fonden, var ned med cirka 20 % i mars och har tagit tillbaka en del av denna nedgång hittills i april. Vanguard ETF har haft en negativ totalavkastning på 17 % hittills under året. BREIT hade stigit med 0,7 % till och med februari.
”Jag skulle förvänta mig att NAV skulle sjunka, men inte en drakonisk minskning”, säger Kevin Gannon, vd för Robert Stanger, en investeringsbank i New Jersey som är inriktad på fastighetssektorn, inklusive icke-offentliga REITs. ”Blackstone har mycket kapital och en smart ledning. Jag skulle förvänta mig att de drar nytta av svagheter och möjligheter.”
I ett uttalande sade Frank Cohen, BREIT:s vd, följande: ”BREIT är mycket väl positionerat i denna utmanande miljö med tanke på styrkan i vår balansräkning och de tillgångar vi investerar i, som är starkt viktade mot logistik och hyreslägenheter.”
”Blackstone Real Estate har drivit framgångsrikt genom ett antal utmanande marknadscykler”, tillade Cohen. ”Vi är långsiktiga investerare och vi vet att marknaderna inte alltid är stabila, så vi har strukturerat BREIT för att framgångsrikt navigera i komplexa miljöer samtidigt som vi fortsätter att genomföra övertygande möjligheter.”
Nonpublic REITs har vunnit gunst hos investerare delvis på grund av den lägre volatiliteten i deras aktiekurser i förhållande till offentliga REITs. Blackstone, vars fastighetsgrupp förvaltar tillgångar på 157 miljarder dollar, har haft några av de bästa avkastningarna i den icke-offentliga sektorn.
Men Blackstone och andra icke-offentliga REIT-operatörer kan inte ignorera de offentliga marknaderna och ekonomin.
Bloomberg rapporterade i förra veckan att LPL Financial Holdings avbröt klientköp av åtta icke-offentliga REIT:er, inklusive Blackstone BREIT, på grund av oro för att dess NAV skulle kunna släpa efter i värdeförändringar av sina investeringar. LPL svarade inte på förfrågningar om kommentarer.
Nonpublic REITs har blivit mer populära under de senaste åren eftersom välrenommerade förvaltare som Blackstone, Starwood Capital Group och Oaktree Capital Management har expanderat i en sektor som en gång i tiden var bakåtsträvande och som var känd för höga försäljningsprovisioner och medioker förvaltning i förhållande till de stora offentliga REITs.
Blackstone är den överlägset största aktören. Det samlade in 8,7 miljarder dollar från investerare förra året, vilket står för nästan 75 % av alla nya pengar i sektorn, enligt uppgifter från Robert Stanger. Det har attraherat en bred bas av investerare med tanke på dess solida avkastning. Minimiinvesteringen är 2 500 dollar.
Blackstone står inför en liknande prissättningsproblematik för sina private equity- och fastighetsfonder i ett läge med svajiga marknader. Företaget förvaltade 571 miljarder dollar i slutet av 2019, vilket gör det till den största aktören inom alternativa tillgångar.
Blackstone kallar BREIT för en ”perpetual-life” REIT som ger ”institutionella privata fastigheter av institutionell kaliber till inkomstfokuserade investerare”. Det har varit en viktig del av Blackstones strategi att bredda sin investerarbas till privata investerare.
Breit erbjuder begränsad likviditet till investerare. REIT står redo att köpa 2 % av sina aktier under en månad och 5 % under ett kvartal och förbehåller sig rätten att begränsa återköpen av aktier eller att inte köpa tillbaka några aktier från investerare.
Den begränsade likviditeten existerar delvis på grund av att Blackstone inte vill hamna i en position som tvångsförsäljare av tillgångar. Blackstones institutionella private equity- och fastighetsfonder fungerar på liknande sätt. BREIT har dock riklig likviditet på 3,1 miljarder dollar och utdelningen ser säker ut.
Dess investerare kunde lösa in sina aktier under mars månad till nettotillgångsvärdet den 29 februari, som låg på 11,42 dollar per aktie för en av de viktigaste aktieklasserna. Det priset var föga förändrat jämfört med NAV i slutet av året. Detta pris på 11,42 dollar var också det pris till vilket köp kunde göras under mars.
Detta märke från den 29 februari var ett mycket attraktivt utgångspris med tanke på nedgången i den offentliga REIT-sektorn. Vissa BREIT-investerare kan ha velat sälja sina aktier för att få in pengar eller återinvestera på de nedgångna offentliga marknaderna.
”Mars var en tuff månad för investerarna; de bad om likviditet och vi tillhandahöll den genom att hedra alla inlösenförfrågningar”, sade BREIT:s Cohen. ”Vi kommer att fortsätta att uppfylla alla inlösenbegäranden i enlighet med vår aktieåterköpsplan.”
Breit kan få fler inlösenförfrågningar om det bibehåller ett högt NAV i förhållande till de offentliga fastighetsmarknaderna.
På sin webbplats säger Blackstone att BREIT:s ”aktiekurs är föremål för mindre volatilitet jämfört med offentliga aktier eftersom dess NAV per aktie baseras på värdet av de fastighetstillgångar som det äger och inte är föremål för prissättningskrafter på den offentliga marknaden, vilket är fallet med priset på offentliga aktier”.
Och även om aktiekursen är föremål för mindre volatilitet jämfört med offentliga aktier, kan värdet på fastigheter fluktuera och vara värt mindre än vad som ursprungligen betalades för dem. BREIT-aktier är betydligt mindre likvida än offentliga aktier och är inte immuna mot fluktuationer.”
Blackstones argument är att de privata marknaderna för fastigheter och andra tillgångar rör sig långsammare än de offentliga och att BREIT:s NAV återspeglar detta.
Blackstone har blivit en källa till betydande avgiftsintäkter för Blackstone. Det tar ut 1,25 % av nettotillgångarna årligen plus en stimulansavgift på 12,5 % av den totala avkastningen med förbehåll för en minimiavkastning på 5 % och ett högvattenmärke.
Basisavgiften förra året var 108 miljoner dollar och stimulansavgiften 141 miljoner dollar eller nästan 250 miljoner dollar totalt. Incitamentsavgiften kan vara i fara i år om det inte sker en vändning på fastighetsmarknaderna.
BREIT har varit väl positionerat med huvuddelen av sitt innehav den 29 februari i industri- och lägenhetsfastigheter, två av de starkaste sektorerna på den kommersiella fastighetsmarknaden. Det har ingen exponering mot den hårt drabbade köpcentrumbranschen.
Det gjorde dock två stora Las Vegas-investeringar under de senaste månaderna i närheten av en marknadstopp. BREIT ingick i slutet av 2019 ett avtal på 4,25 miljarder dollar med MGM Resorts International (MGM) om fastigheterna i det avancerade hotellet/casinot Bellagio där BREIT äger 95 % och MGM 5 %. BREIT är hyresvärd och MGM betalar hyra.
Breit gick sedan ihop med MGM Growth Properties (MGP), ett offentligt REIT, för att köpa fastigheterna MGM Grand och Mandalay Bay Resorts från MGM Resorts i en liknande transaktion för 4,6 miljarder dollar i februari.
MGM Resorts, som står för årliga hyresbetalningar till BREIT, har fått se sin aktiekurs störtdyka med 57 procent i år, till 14 dollar, på grund av oro för de höga skulderna och hyresförpliktelserna med sina Vegas-egendomar stängda sedan mitten av mars och osäkerhet om framtida lönsamhet.
Det finns en villkorslös garanti från MGM Resorts för hyresbetalningarna, vilket ger BREIT en avsevärd säkerhet. MGM har framhållit sin betydande likviditetsställning. BREIT skulle dock förmodligen inte kunna få ut sin köpeskilling på båda affärerna nu.
Som ett uttryck för investerarnas rädsla för Las Vegas och kasinosektorns hälsa har BREIT:s partner, MGM Growth Properties, fått se sina aktier sjunka med cirka 20 % i år till 25 dollar.
En tuff ekonomisk miljö och en kraftig nedgång i de offentliga fastighetsaktierna sätter press på Blackstone att korrekt återspegla en sjunkande marknad i värdet på BREIT.
Skriv till Andrew Bary på [email protected]
.