Lån med dålig kredit och refinansiering med dålig kredit

Få ett lån med dålig kredit. För ungefär hälften av befolkningen är svag kredit det största hindret för att få ett hypotekslån. Lyckligtvis är det för många av dem ett hinder som kan övervinnas.

Huslån med dålig kredit har blivit betydligt lättare att få under de senaste åren, i takt med att ekonomin tog sig ur den stora lågkonjunkturen och bolåneinstitut gradvis lättade på sina kreditkrav. Medan specialiserade hypotekslånare med dålig kredit av den typ som man såg i början av 2000-talet fortfarande är ganska ovanliga, är storbanker och andra vanliga hypotekslånare alltmer villiga att ge lån till låntagare med lägre kreditvärdighet.

Om du kan få ett lån med dålig kredit beror på flera faktorer. För det första beror det till stor del på långivaren – långivarna varierar mycket i sina standarder för att godkänna bostadslån med dålig kredit och vissa tillåter mycket lägre kreditpoäng än andra.

För det andra beror det på hur dålig din kredit är – du kommer att ha mycket lättare att få ett hypotekslån med en FICO-kredit på 640 än en poäng på 580 eller lägre. En konkurs eller en utmätning i ditt register kommer att göra det ännu svårare, även om dessa ibland kan övervinnas.

För det tredje beror det på din övergripande ekonomiska situation. Har du haft samma jobb de senaste två åren? Är din inkomst stabil? Hur mycket kan du lägga upp till en handpenning? Hur ser din skuldbörda ut – har du många andra utestående räkningar?

Ofta är utmaningen med bostadslån med dålig kredit inte så mycket att kvalificera sig för dem, utan att betala priset. Långivare tar i allmänhet ut högre bolåneräntor och avgifter för bostadslån med dålig kredit och kan också kräva större handpenning. I vissa fall kan långivarna också kräva bevis på finansiella reserver som är tillräckliga för att täcka allt från flera månader till ett par års amorteringar.

Kan jag få ett lån med dålig kredit?

En hel del av det beror på hur man definierar dålig kredit. Överraskande nog finns det ingen fastställd definition. Här är en allmän uppskattning av intervallet för kreditpoäng.

Utmärkt kredit definieras vanligen som en poäng på 740 eller mer i FICO:s kreditvärderingssystem, som sträcker sig från 300-850. En poäng i detta intervall gör att du kan kvalificera dig för de bästa bolåneräntorna och villkoren.

God kredit är lite halare att definiera. Vissa definierar det som ett intervall från 680-739, vilket gör att du kan kvalificera dig för ett hypotekslån hos de flesta långivare. Räntorna på konventionella hypotekslån med stöd av Fannie Mae och Freddie Mac stiger dock märkbart när poängen sjunker under 700, vilket är anledningen till att många låntagare i det intervallet väljer FHA-lån i stället.

Fair eller so-soo-kredit är i allmänhet intervallet från 640-679. Även om de flesta långivare fortfarande godkänner hypotekslån i det här intervallet kan en del av dem neka dig. Räkna med strängare krav på skuld/inkomstförhållande och strängare granskning av din ekonomi. FHA-lån är ofta ett bra alternativ här, eftersom de fortfarande erbjuder attraktiva räntor och låga handpenningar i detta kreditvärdighetsintervall. De flesta VA-lånegivare accepterar också poäng i detta intervall.

Svaga krediter är ungefär 600-639. Många hypotekslånare har sina gränsvärden, den lägsta kreditvärdighet de tillåter, i detta intervall, så du kan behöva kontakta ett antal långivare innan du hittar en som accepterar dig.

Sämre kreditvärdighet är allt som ligger under 600. I detta intervall kan det vara svårt, men inte omöjligt, att få ett lån. De som godkänner lån i denna kategori är verkligen hypotekslånare med dålig kredit. Det är fortfarande möjligt att få ett FHA-lån med en poäng under 600, även om kravet på handpenning ökar till 10 procent för låntagare med poäng under 580.

Låntagare med poäng i det här lägsta intervallet måste ofta vända sig till specialiserade långivare av bostadslån med dålig kredit, vars lånekrav kan skilja sig avsevärt från konventionella lån – du kan till exempel behöva lägga upp en ganska stor handpenning och ha betydande ekonomiska reserver för att kvalificera dig. Räkna också med att betala en hög ränta.

Hur får man dålig kredit?

Personer med dålig kredit kan delas in i flera kategorier.

1) Personer med liten eller ingen kredit, de som helt enkelt inte har etablerat kredit ännu. De använder inte kreditkort, har aldrig haft ett billån och har helt enkelt inga uppgifter att basera ett kreditbetyg på.

2) Låntagare som har för stora skulder. Även om du gör alla dina betalningar i tid kommer det att skada ditt kreditbetyg om du har utnyttjat alla dina kreditkort maximalt. Du vill i allmänhet inte ha ett saldo som är större än 25 procent av din gräns på ett och samma kreditkort.

3) Personer som har missat att betala sina räkningar. Medan en enskild försenad betalning inte skadar dig alltför mycket, kommer ett mönster av flera missade betalningar att sänka din poäng betydligt. Hur sena dina betalningar är är också en faktor – en enda betalning som är mer än 90 dagar försenad kommer att ha en större negativ effekt än flera betalningar som bara är en månad försenade.

4) Låntagare som har försummat att betala ett lån, eller som har fått det hänvisat till inkasso. Detta kommer att ta en stor tugga av din kreditvärdighet och kommer sannolikt att driva dig rakt in i området för dålig kreditvärdighet.

5) Låntagare som har genomgått en utmätning eller konkurs. Dessa har de största negativa effekterna på din kredit och förvärras ofta av en eller flera betalningsinställelser.

Att återhämta sig från dålig kredit

Tyvärr finns dålig kredit inte kvar på din kredit för alltid. Negativa poster stannar bara på din kreditupplysning i sju år, så om du kan hålla alla dina konton i gott skick så länge kommer din kredit att raderas. Det enda undantaget är en konkurs enligt kapitel 7, som kan finnas kvar i din kreditupplysning i upp till 10 år.

Du behöver inte ens vänta så länge på att din kredit ska återhämta sig. De värsta effekterna av en negativ post i din kreditupplysning börjar blekna efter två år, så din poäng kommer att börja förbättras vid den tidpunkten.

Även med en konkurs eller en utmätning i ditt register behöver du inte nödvändigtvis vänta i sju år för att få ett hypotekslån. Du kan bli godkänd för ett konventionellt Fannie/Freddie-lån på så kort tid som två år efter att en Chapter 13-konkurs har avslutats, och ett år för ett FHA- eller VA-lån.

Det vanliga minimumet är tre år efter en utmätning, men även här kan det minskas till ett enda år om du kan visa på förmildrande omständigheter, som en tillfällig jobbförlust eller en medicinsk kris.

Om du hör till kategori 1, den typ av person som helt enkelt inte har etablerat någon kredit, är lösningen enkel. Hitta någon typ av kredit som du kan kvalificera dig för och använd den på ett ansvarsfullt sätt. Det kan vara ett säkrat kreditkort, ett kreditkort från en återförsäljare eller ett billån (en medundertecknare kan vara till hjälp). På så sätt kan du kvalificera dig för andra lån eller kreditkort, vilket ytterligare bygger upp din kredithistorik så att du inom några år kan kvalificera dig för ett hypotekslån. Se bara till att inte ta på dig för mycket skulder och gör alltid dina betalningar i tid.

Hur man hittar hypotekslånare med dålig kredit

Hypotekslånare med dålig kredit kan delas in i flera kategorier. Den första är helt enkelt vanliga långivare som sysslar med produkter som FHA- eller VA-lån, som har mindre stränga kreditkrav än konventionella hypotekslån.

En annan typ är små banker och kreditföreningar, som kan ha mer flexibla utlåningsstandarder än de stora nationella bankerna och hypoteksbolagen. Dessa fokuserar ofta på att betjäna ett lokalsamhälle eller en region där de känner till bostadsmarknaden och den lokala ekonomin mycket väl, så de har inte en ”one-size-fits-all”-strategi när de utvärderar låntagare för lån.

Ett tredje sätt att få bostadslån med dålig kredit är genom en privat långivare. Istället för en bank kan detta vara en investerare, ett privat låneföretag eller till och med en person i din bekantskapskrets. Kostnaderna för privata bolån är betydligt högre än för konventionella bostadslån och reglerna är också annorlunda – det är en bra idé att rådgöra med en advokat när du ordnar ett sådant lån. Privata hypotekslån tenderar också att ha ganska korta löptider, till exempel fem år, med en ballongbetalning i slutet.

Du kan handla lån med dålig kreditvärdighet på nätet, eftersom nästan alla ovanstående typer av långivare kommer att ha en närvaro på nätet. Många kommer också att låta dig ansöka online också.

Förvänta dig inte någon form av garanterat godkännande för bolån med dålig kredit – det finns inget sådant. Även om det finns långivare för bostadslån med dålig kredit som godkänner bolåneansökningar oavsett kreditvärdighet, kan sådana lån innehålla villkor som du är ovillig eller oförmögen att uppfylla – till exempel en 30-procentig handpenning, tvåsiffriga räntesatser och ett krav på finansiella reserver för att täcka tre års bolånebetalningar. Men om du kan hantera detta kommer de att godkänna dig.

Shoppa efter ett hypotekslån med dålig kredit

Det är tillrådligt att kontrollera räntorna hos flera långivare med dålig kredit och jämföra. Även om du måste betala en högre ränta, hitta den som har den bästa räntan och de mest förmånliga villkoren. Glöm inte att ta hänsyn till stängningsavgifter och andra lånevillkor – de kan ha en betydande inverkan på kostnaden.

Ett av de mest bekväma sätten att göra detta är via Internet. Med online-lån för dålig kredit kan du snabbt och enkelt kontrollera utbudet hos ett stort antal långivare, och du kan få och jämföra ränteofferter baserade på din kreditsituation.

En mäklare kan vara mycket användbar när du shoppar efter bostadslån med dålig kredit. Mäklare utfärdar inte själva lån, utan arbetar istället med ett stort antal långivare för att försöka hitta det bästa lånet för dig. Eftersom de är bekanta med kreditkraven och hypotekslånprodukterna hos dessa olika långivare kan de ofta hitta en hypotekslånare med dålig kredit som godkänner dig mycket snabbare än vad du skulle kunna hitta en själv.

Vissa lån med dålig kredit har en straffavgift vid förskottsbetalning. Detta innebär att om du betalar av lånet tidigare än förväntat – säg att du refinansierar inom mindre än 3 år – måste du betala en straffavgift så att långivaren kan återvinna de räntebetalningar den förväntades. Det är en bra idé att undvika dessa när det är möjligt, men vissa långivare kan kräva dem när du letar efter ett lån med dålig kredit.

Finansieringsalternativ att överväga

Om lån med dålig kredit för bostadslån kan debitera höga räntor vill låntagare göra vad de kan för att hålla dessa räntor nere. Ett sätt att göra detta är med ett hypotekslån med justerbar ränta (ARM). Med en ARM får du en lägre initial ränta än på ett lån med fast ränta

Den initiala räntan är vanligtvis låst för en period på 3-7 år, varefter den börjar justeras för att återspegla den aktuella marknaden för bolåneräntor. Det innebär att din ränta kan bli högre. Men om du har följt med dina hypoteksbetalningar och andra räkningar kommer din kredit att ha förbättrats och du bör kunna refinansiera till ett lån med fast ränta utan att en justering av räntan för dålig kredit läggs till.

Du vill vara säker på att din ekonomiska situation är stabil innan du förbinder dig till en ARM, eftersom du inte vill fastna med den om en annan smäll mot din kredit skulle hindra dig från att refinansiera längre fram. Men om du ser möjliga ekonomiska problem framför dig bör du förmodligen inte köpa en bostad i första hand – även om det fortfarande kan vara vettigt att refinansiera din nuvarande.

Låt inte mindre än steril kredit få dig att ge upp din dröm om att äga en bostad innan du har börjat. Du har faktiskt alternativ. Undersök dina valmöjligheter och gör lite hemläxor. Din dröm kan vara närmare en verklighet än du tror.