Måste jag betala för hyresgästernas boende medan jag fumigerar lägenheterna?

BY admin
|

En ägare till ett hyreshus måste desinficera lägenheter på grund av termiter och vill veta hur han ska hantera problemet och hyresgästerna. Här är flera saker att tänka på säger bloggaren Richard ”Monty” Montgomery.

Läsarfrågan: Jag behöver termitbekämpning. Jag äger en fastighet i Florida, där termiter är en stor del av skadedjurspopulationen. Jag kommer snart att sälja byggnaden med fem enheter, och fyra enheter är för närvarande uthyrda. Två av de fyra lägenheterna har hyresavtal som löper ut i juli. Fastigheten måste täckas med tält för att utrota de små rackarna. När de gasar måste byggnaden vara tom.

  • Måste jag betala för att dessa fyra hyresgäster som har husdjur ska bo någonstans?
  • Reserverar jag för dem eller gör de det?
  • Hur kontrollerar jag kostnaderna för detta?
  • Måste jag skicka dem ett brev om detta?
  • Hur fungerar det?

Montys svar: Svaret förutsätter att era hyresavtal inte innehåller några bestämmelser om skadedjursbekämpning. I annat fall skulle dina kontraktshandlingar ge mycket av den information du söker. Att ändra era hyresavtal så att de innehåller en klausul om skadedjursbekämpning kan förbättra fastighetens säljbarhet. Se till att hyresavtalet innehåller en formulering som är förenlig med alla statliga och lokala byggnads- och hälsovårdslagar. Eftersom varje delstats lagar skiljer sig åt är det en praktisk lösning att konsultera en advokat som är verksam i din delstat för att genomföra den extra hyresklausulen.

Enligt webbplatsen Sciencing.com har upptäckten av termiter skett i alla delstater utom Alaska. Termitskador upptäcks sällan i de torrare staterna på högre breddgrader medan södra och sydvästra staterna upplever betydande termitskador.

Då du inte har någon skadedjursklausul i ditt hyresavtal måste du skapa en plan för att desinficera lägenheterna utifrån tidsplanering, rättsliga krav, hyresgästernas omständigheter, kostnaden för att genomföra desinficering, med mera.

Här finns saker att tänka på om du måste fumigera lägenheter:

  • Koordinera fumigeringen när minst antal hyresgäster bor i byggnaden. Lediga lägenheter kan minska dina kostnader. Om juli månad står för dörren, är hyresgästerna med utgående hyreskontrakt på väg att flytta ut? Om de flyttar ut och du har en ledig lägenhet, behöver du bara ta hand om två lägenheter som är bebodda. Ni hyr ut på nytt efter att ni har gjort en rökning. Du måste prata med dina hyresgäster för att göra upp en plan.
  • Förhandla om ett dagligt rumsavdrag. En fyra dagars gasningstid, ett hotellrum plus ett dagligt måltidsbidrag per person och dag ger dig en kostnad per person och dag. Att skriva ett brev i sig är sannolikt inte tillräckligt med information för att förbereda en hyresgäst för denna händelse. Kanske ett brev där du förklarar din plan och ber om en tid för att träffas och diskutera den, eller ett möte först och sedan ett uppföljningsbrev för att bekräfta överenskommelsen. Hur länge kommer din byggnad att vara uppförd i ett tält? Erbjuder de en garanti? Kommer husdjur att påverkas när de kommer tillbaka? Hyresgästerna kommer att vara intresserade av att samla in denna typ av information.
  • Ed Smith från RE/MAX Coastal Properties i Destin, FL, förklarade: ”Priserna för gasning kan variera kraftigt. Jag skulle föreslå att hyresvärden ringer två betrodda lokala fastighetsmäklare för rekommendationer. Enligt min erfarenhet har de större nationella företagen ofta de högsta priserna, men inte alltid de bästa. Tre offerter från leverantörer är förnuftigt. Enormt viktigt är garantierna. Dessa kommer att variera enormt!”
  • Smith noterade också att ”att gå från fyra enheter till fem enheter kan vara en faktor i vissa regeländringar”, så var säker på att din rådgivare förstår denna skillnad och undersöker lagen.
  • Det kan vara möjligt är att sälja byggnaden med termitangreppet och låta köparen ta hand om det. Erbjud byggnaden till verkligt marknadsvärde, minus kostnaden för gasning, minus ett incitament för köparen att sköta arbetet.
  • Hyresgäster kan också vara orsaken till termitangrepp, så att förstå effekten av delstatlig lag, hälsovårdslagar och bostadsföreskrifter är sådana fall. Möbler har varit kända för att hysa termiter, oanmälda vattengenomträngningar och andra källor till termiternas födokälla, cellulosa, kan initiera en ny koloni. Oftast är det hyresvärdens bristande noggrannhet, okunskap om förebyggande åtgärder eller dåligt underhåll som är orsaken.
  • Hyresgäster med hälsorelaterade problem i vissa delstater kan motsätta sig gasning med ett brev från en läkare som anger faran för patientens säkerhet. Det finns en mängd olika kemikalier som används under olika omständigheter för att desinficera lägenheter. Gör dina hyresgäster medvetna om produkten.
  • Termiter kan avskräckas med förebyggande åtgärder som t.ex. förlängningar av regnrännor för att flytta vatten bort från grunden, byggmaterial som termiter inte äter, dekorativa stenar i landskapet och andra åtgärder.

Nu har du några samtalsämnen som kan hjälpa dig att hantera termiter både i ditt hyresdokument och i din byggnad.

Om författaren:

Richard Montgomery ger no-nonsense fastighetsrådgivning till läsarnas mest angelägna frågor via sin webbplats Dear Monty. Han är en veteran inom fastighetsbranschen som har förespråkat branschreformer i över ett kvarts sekel. Han känner till fastighetsinvesteringar, från nära och smutsig rehabilitering till investeringar i fåtöljen med hjälp av din självstyrda IRA som finansieringsinstrument. Under sitt nästan halvsekel i branschen har Monty köpt och sålt investeringsfastigheter, grundat ett fastighetsmäklarföretag med en otraditionell konsumentdriven modell, drivit sitt eget framgångsrika mäklarföretag och är tidigare VD för Corporate Relocation Services. Han är konsult för företag och entreprenörer och delar också med sig av sina kunskaper till nyfikna läsare genom syndikerade tidningskrönikor. Du kan ställa dina frågor om fastigheter till honom på www.DearMonty.com.

.