Squatter’s Rights in Connecticut

Squatting är när en person hittar en övergiven eller ledig fastighet och flyttar in utan att diskutera det med fastighetsägaren. Det låter som inbrott – förutom att det ibland är lagligt.

Vem anses vara en squatter i Connecticut?

En squatter är en person som ockuperar en övergiven, utmätt eller obebodd byggnad (vanligen ett bostadshus) eller ett markområde utan lagligt tillstånd. Detta innebär att personen inte äger eller hyr egendomen. Trots detta är husockupation i USA faktiskt lagligt och ganska vanligt.

Ska inte det vara olaga intrång?

Skattande är inte nödvändigtvis intrång. Trespassing är ett brottsligt brott, medan squatting vanligtvis är civilrättsligt. Husockupation kan dock behandlas som ett brottsligt beteende om hyresvärden eller fastighetsägaren har fastställt att personen i fråga är ovälkommen.

Håll följande i minnet:

1. Till skillnad från andra stater måste hyresvärdar/fastighetsägare i Connecticut meddela dem som försöker göra anspråk på besittningsskydd att de avbryter processen för anspråket. Andra stater kräver inte att hyresvärdar/fastighetsägare ”säger” att det är olagligt för personen att vara där. Detta gör Connecticuts rättigheter för husockupanter unika. För att förhindra att en ockupant förvärvar egendomen genom negativ besittning måste anmälan om avbrott ske och dokumenteras i fastighetsregistret i det lokala länet.
2. Ockupanter eller inkräktare kan falskeligen hävda rätt att befinna sig på egendomen, t.ex. genom att presentera falska eller bedrägliga papper för ägaren. Detta är olagligt.
3. Även om ockupanter har rättigheter kan de arresteras som kriminella intrångsgörare om de inte uppfyller kraven för adverse possession. Många människor utnyttjar squatters rättigheter för att få äganderätt till en fastighet utan att behöva betala hyra eller inteckning.

Det finns undantag från regeln:

• Om en person förskönar (planterar blommor, tar bort skräp etc.) en obebodd och övergiven bostads- eller industrifastighet kan man möjligen slippa åtal för olaga intrång.
• I händelse av en legitim nödsituation kan en person som tagit sig in på fastigheten utan tillstånd eller tillåtelse undantas från olaga intrång.
• Fastigheten får inte användas för att husockupanter ska kunna påbörja processen för ett anspråk på olaga ägande.

När betraktas en fastighet som övergiven?

Squatters är vanligtvis hemlösa personer som har inrättat sin bostad i en övergiven fastighet. I Connecticut anses en fastighet vara övergiven när ägaren skriftligen har förklarat att han eller hon har lämnat lokalerna och inte har för avsikt att återvända. En fastighet kan också anses övergiven om fastighetsskatten inte har betalats på ett år eller mer, eller om kommunen har fastställt att fastigheten är övergiven enligt lokala förordningar.

Hur är det med hyresgäster som har kvar sin hyresrätt?

Holdover hyresgäster, ibland kallade tenants at sufferance, är hyresgäster som stannar kvar på en fastighet efter att deras hyresavtal har löpt ut. I denna situation är hyresgästen ansvarig för att betala hyra till den befintliga taxan och de befintliga villkoren. Hyresvärden kan acceptera detta utan att erkänna att hyresgästen är laglig. Om en hyresgäst som är kvar i hyresgästens lägenhet inte lämnar den efter ett meddelande om uppsägning (utflyttning) kan han eller hon bli föremål för en stämning för olaglig kvarhållning. En kvarvarande hyresgäst kommer inte att kunna göra anspråk på att få besittningsrätt om han eller hon redan har blivit tillsagd att flytta. De kommer att betraktas som brottsliga intrångsgörare.
Om hyresvärden fortsätter att acceptera hyran blir hyresgästen en ”tenant at will” – vilket innebär att hyresgästen befinner sig på fastigheten ”at the landlord’s will” och kan vräkas när som helst utan förvarning.

Understanding Adverse Possession in Connecticut

En husockupant kan göra anspråk på rättigheter till fastigheten efter att ha bott där en viss tid. I Connecticut krävs det 15 års kontinuerlig bosättning för att en ockupant ska kunna göra anspråk på äganderätt (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). När en ockupant gör anspråk på adverse possession kan han eller hon få laglig äganderätt till egendomen. Vid denna tidpunkt är ockupanten inte en brottslig inkräktare och har lagligt tillstånd att stanna kvar på fastigheten. Adverse use i Connecticut definieras också som att ha ett nyttjande av egendomen som fortsätter på ett oavbrutet sätt.
I USA måste fem olika rättsliga krav uppfyllas av ockupanten innan ett anspråk på adverse possession kan göras. Besittningen måste vara:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Om dessa fem element inte uppfylls av ockupanten har denne inte grund för adverse possession. Låt oss ta en titt på vad var och en av dessa innebär.

Fientligt anspråk

”Fientlig” betyder inte att husockupanten bröt in din dörr och rusade in med vapen som SEAL Team Six… I juridisk mening har fientlig tre definitioner:

1. Enkel sysselsättning. Denna regel (som följs av de flesta stater i dag) definierar ”fientlig” som den enkla ockupationen av marken. Inkräktaren behöver inte veta att marken tillhör någon annan.
2. Medvetenhet om intrång. Denna regel kräver att inkräktaren är medveten om att hans eller hennes användning av egendomen utgör intrång (vilket innebär att inkräktaren inte har någon laglig rätt att befinna sig på egendomen).
3. Misstag i god tro. Några få delstater följer denna regel, bland annat Connecticut. Detta kräver att inkräktaren har gjort ett oskyldigt misstag i god tro när han eller hon till att börja med ockuperade egendomen, t.ex. genom att förlita sig på en ogiltig eller felaktig handling. Med andra ord använde inkräktaren fastigheten ”i god tro” och var omedveten om fastighetens nuvarande rättsliga status.

Faktuell besittning

Faktuell besittning kräver att inkräktaren faktiskt innehar egendomen (är fysiskt närvarande) och behandlar den som om han eller hon vore ägare. Detta kan fastställas genom att dokumentera intrångsgörarens ansträngningar att underhålla och göra förbättringar på egendomen. Försköning av lokalerna, t.ex. trädgårdsanläggning (som nämnts tidigare), skulle vara ett exempel på faktiskt innehav av marken.

Öppen & Notorisk besittning

”Öppen och notorisk” innebär att det måste vara uppenbart för vem som helst – inklusive en fastighetsägare som gör en rimlig ansträngning för att utreda – att någon huserar på fastigheten. Detta innebär att ockupanten inte försöker dölja att han eller hon bor där.

Exklusivt innehav

Den som gör intrång måste äga marken exklusivt. Det innebär att inkräktaren inte kan dela besittningen med främlingar, ägaren eller andra hyresgäster.

Kontinuerligt innehav

Den som ockuperar fastigheten måste också vara bosatt på fastigheten under en oavbruten tid. Det innebär att inkräktaren inte kan ge upp användningen av fastigheten, återvända till den senare och försöka räkna tiden då fastigheten övergavs som en del av den ”kontinuerliga” besittningstiden. Som tidigare nämnts krävs 15 års oavbruten ockupation för att få obehörig besittning.

Color of Title

När du kollar upp squatters rättigheter har du förmodligen stött på termen ”color of title”. Color of title innebär att en person som innehar en fastighet äger den utan att vara ”regelbunden”, t.ex. genom att en eller flera av de juridiska minnesanteckningarna eller dokumenten inte har registrerats, eller inte är korrekt registrerade. En ockupant kan göra anspråk på color of title efter att framgångsrikt ha genomfört ett krav på negativ besittning. Om besittning förvärvas utan att det finns någon form av äganderätt har ockupanten endast rättigheter till det område av marken som han eller hon faktiskt har besuttit, vilket innebär att han eller hon är begränsad till den del av fastigheten som han eller hon faktiskt har ockuperat.

Har ockupanter skyldighet att betala fastighetsskatt i Connecticut?

I många stater måste ockupanter kunna bevisa att de har betalat fastighetsskatt under ett antal år. Detta är inte fallet i Connecticut.
Så länge husockupanterna har bott i och underhållit fastigheten som sin egen i 15 år eller mer har de rätt att hävda obehörig besittning.

Hur man blir av med husockupanter i Connecticut

Som tidigare nämnts måste hyresvärdar/fastighetsägare i Connecticut meddela husockupanter att de avbryter processen för deras krav på adverse possession. Många delstater fastställer en tidsperiod för svar. Någon sådan period finns dock inte i Connecticut, eftersom staten anser att de 15 år av bosättning som krävs är tillräckligt långa för att ifrågasätta en fientlig ockupation.

Och om markägaren har ett juridiskt ”funktionshinder” (är minderårig, juridiskt inkompetent eller fängslad) kan han eller hon försvara sin äganderätt till marken utöver de vanliga 15 åren. I detta fall har personen fem år på sig att hävda sin rätt till marken efter det att funktionshindret har avlägsnats (dvs. om barnet blir vuxet, personen återfår sitt förstånd eller om gärningsmannen släpps ut ur fängelset).

För att skydda dig mot denna situation är det viktigt att du skriftligen meddelar alla husockupanter som kan finnas där att du bestrider åtgärder som rör äganderätten till marken. Detta eliminerar ockupanternas möjlighet att göra anspråk nu eller i framtiden på den egendomen. Detta meddelande fungerar dock inte som en vräkning.

Du måste följa den vanliga vräkningsprocessen efteråt för att lagligt avlägsna husockupanterna från lokalerna.

I Connecticut måste ett meddelande om avflyttning delges fem dagar före det datum som anges i meddelandet som den sista dagen som husockupanterna kan stanna kvar i lokalerna (CGS § 47a-23). I meddelandet måste du ange anledningen till att du vill att personen ska flytta. Om husockupanten är en hyresgäst vars hyresavtal har löpt ut behöver du inte åberopa några krav från hyresavtalet. Du behöver bara ange att personen vistas olagligt på din fastighet.

En husockupant måste svara på stämningen och klagomålet genom att lämna in ett svar till domstolen inom två dagar efter returdatumet. Om husockupanten inte lämnar in ett svar inom två dagar kan du lämna in ett yrkande om dom baserat på ”underlåtenhet att åberopa”. Om husockupanten inte lägger fram sitt yrkande inom tre dagar efter att ha fått motionen av kansliet, måste domstolen meddela dom mot husockupanten (CGS § 47a-26a). Om den som har besatt en fastighet lämnar in ett svar eller gör en invändning, måste en rättegång hållas. (CGS § 47a-26d).

Efter rättegången meddelas dom antingen till förmån för eller mot hyresvärden/fastighetsägaren. Om domen meddelas till förmån för hyresvärden/fastighetsägaren måste du be domstolen om ett beslut eller en verkställighet som kräver att husockupanten ska flytta. När domstolen utfärdat verkställighetsbeslutet måste det överlämnas till en lokal sheriff för korrekt delgivning. Sheriffen är skyldig att göra rimliga ansträngningar för att hitta och underrätta husockupanten om datum och tid för vräkningen.

Efter en rimlig tid kan sheriffen fysiskt avlägsna ockupantens ägodelar på gatan (CGS § 47a-26d). Om husockupanten fortfarande inte har flyttat ut kan sheriffen med våld avlägsna husockupanten från lokalerna. Enligt lagen i Connecticut krävs en ”fem dagars uppskov med verkställigheten”. Detta innebär att den exekutionsdom som domstolen har fattat är förbjuden att verkställas under fem dagar efter det att den har fattats.

Den som ockuperar huset har också rätt att ansöka om ytterligare ett uppskov och domstolen kan besluta om ett sådant uppskov i upp till sex månader (CGS § 47a-39).

Husockupanter har olika rättigheter i olika stater. Se till att du hänvisar till Connecticut General Statutes Section 47-31 & 52-575 för mer information.

Tips for Protecting Yourself from Squatters in Connecticut

• Inspektera fastigheten regelbundet
• Säkra fastigheten (dvs. blockera ingångar, stäng alla fönster, lås alla dörrar osv.)
• Sätt upp ”No Trespassing”-skyltar på fastigheten, särskilt om den för närvarande är obebodd
• Sätt upp ett skriftligt meddelande så snart du inser att husockupanter är närvarande
• Erbjud att hyra ut fastigheten till husockupanter
• Skalla på sheriffen för att avlägsna husockupanter från lokalerna om de inte lämnar dem
• Hyr en advokat – i vissa fall, kan du behöva väcka talan för att få bort husockupanterna från din fastighet