Vad betyder det när en lägenhet har en ”hyresgäst på plats” och varför skulle du köpa en lägenhet?

Dessa lägenheter ses av vissa köpare som smarta investeringar och kommer ofta med en rabatt i förhållande till liknande lägenheter, säger våra experter. Samtidigt finns det vissa bestämda nackdelar – mest angeläget är frågan om när köparna kommer att kunna flytta in.

En lägenhet med en ”hyresgäst på plats” är precis vad det låter som – en lägenhet där det redan finns en hyresgäst i rummet. Och tillsammans med hyresgästen kommer vanligtvis större överkomlighet.

”Vanligtvis är priset lågt eftersom det finns en hake: Lägenheterna säljs med långvariga eller hyresreglerade hyresgäster som inte lätt eller inte alls kan avsättas”, säger Deanna Kory, mäklare på Corcoran. ”Så vanligtvis köps de av investerare som har en långsiktig syn på att köpa dessa lägenheter.”

Hyresgäster som upptar lägenheten på marknadsmässiga eller månadsvisa hyresavtal är lättare att flytta ut, men även i dessa fall rekommenderas köparna att noggrant kontrollera hyresgästens hyresavtal. Eftersom dessa köpare också kommer att bli hyresgästens hyresvärd bör de också undersöka hyresgästens kreditvärdighet och historik för hyresbetalningar innan de köper lägenheten.

Detta arrangemang kan vara bekvämt för köpare som behöver sälja en annan fastighet och inte har bråttom att flytta.

”En köpare kan köpa en ”hyresgäst på plats”-lägenhet medan deras nuvarande hem är till salu och inte behöver tid båda försäljningarna för att inträffa i tandem”, förklarar ”De kan sätta sitt hem på marknaden och planera att lämna i en liknande tidsram som hyresgästen i deras nya köp kommer att lämna samtidigt som de redan har köpt det nya hemmet.”

Hursomhelst, tillägger hon, sådana köpare bör avvakta med att göra en full betalning på lägenheten tills hyresgästen är ute: ”Det är viktigt att behålla en del pengar i depån tills de nuvarande hyresgästerna lämnar lägenheten för att försäkra sig om att bostaden är i korrekt skick när de nya husägarna flyttar in – till exempel att ingenting skadades när hyresgästerna lämnade lägenheten”.

Om hyresgästen är hyresstabiliserad måste köparen verkligen ta det långa perspektivet – eller vara beredd att förhandla om ett utköp. Detta beror på att när de flesta hyresstabiliserade byggnader genomgår andels- eller bostadsrättskonverteringar gör de det enligt en plan utan utmätning, vilket innebär att en utomstående köpare inte kan vräka den hyresgäst som bor där.

”Om du köper en lägenhet med en hyresstabiliserad hyresgäst kan du inte vräka dem och du kan inte höja hyran”, säger Sam Himmelstein, en advokat som företräder hyresgäster och hyresgästföreningar i bostads- och affärsfastigheter (och som för övrigt är en av Bricks sponsorer). ”Det kan också hända att du får en efterträdare – hyresgästernas barn kan ta över lägenheten.”

Med andra ord kan en köpare kanske inte kunna bo i eller sälja lägenheten under lång tid – därav den lägre prislappen. När detta händer kan köparen försöka köpa ut hyresgästen, vilket kan bli mycket kostsamt.

En annan fråga att ta hänsyn till: Det är osannolikt att hyresgästens månadshyra kommer att täcka underhållsavgifter och andra kostnader. Och till råga på allt finns det ytterligare försäkringsöverväganden.

”Du behöver en särskild typ av försäkring för en investering eller en lägenhet som inte är bebodd av ägaren. En vanlig lägenhetspolicy skulle vara ogiltig”, säger Jeffrey Schneider från Gotham Brokerage (en av Bricks sponsorer). ”Priserna skiljer sig inte mycket från varandra, men du behöver rätt försäkringsform. Du vill också ha ett skydd för att skydda ditt hyresflöde om en täckt skada som en brand eller en allvarlig vattenskada gör att din hyresgäst förflyttas och slutar att betala hyra.”

Så varför gå igenom allt detta krångel? Med tanke på den lägre kostnaden för att köpa lägenheten kan investeringen betala sig rejält på lång sikt när lägenheten ökar i värde. Men det är definitivt ett riskfyllt köp.

Problem hemma? Få dina frågor om NYC-lägenhetsboende besvarade av en expert. Skicka dina frågor till [email protected].