Špatné úvěrové hypoteční úvěry a špatné úvěrové refinancování
Získání úvěru se špatným úvěrem. Přibližně pro polovinu populace je slabý úvěr největší překážkou pro získání hypotéky. Naštěstí je to pro mnohé z nich překážka, kterou lze překonat.
Půjčky na bydlení se špatným úvěrem je v posledních letech podstatně snazší získat, protože ekonomika se dostala z velké recese a poskytovatelé hypoték postupně uvolňovali své úvěrové standardy. Zatímco specializovaní poskytovatelé hypotečních úvěrů se špatnou bonitou, jaké byly k vidění na počátku roku 2000, jsou stále poměrně vzácní, velké banky a další běžní poskytovatelé hypotečních úvěrů jsou stále ochotnější poskytovat úvěry dlužníkům s nižším úvěrovým skóre.
Zda můžete získat úvěr se špatnou bonitou, závisí na několika faktorech. Zaprvé, hodně záleží na věřiteli – věřitelé se velmi liší ve svých standardech pro schvalování úvěrů na bydlení se špatným úvěrem a někteří povolí mnohem nižší úvěrové skóre než jiní.
Druhé, záleží na tom, jak špatný je váš úvěr – budete mít mnohem snazší získat hypotéku s úvěrem FICO 640 než se skóre 580 nebo nižším. Bankrot nebo exekuce ve vašem rejstříku to ještě více ztíží, i když i ty lze někdy překonat.
Zatřetí záleží na vaší celkové finanční situaci. Měli jste v posledních dvou letech stejné zaměstnání? Je váš příjem stálý? Kolik můžete dát na zálohu? Jaké je vaše dluhové zatížení – máte mnoho dalších nesplacených účtů?“
Často není problémem špatných úvěrů na bydlení ani tak jejich získání, ale splácení. Věřitelé si u úvěrů na bydlení se špatnou bonitou obvykle účtují vyšší úrokové sazby a poplatky a mohou vyžadovat i vyšší zálohy. V některých případech mohou věřitelé také požadovat doložení finančních rezerv dostatečných na pokrytí několika měsíců až několika let splácení hypotéky.
Můžu získat půjčku se špatným úvěrem?
Mnoho záleží na tom, jak definujete špatný úvěr. Překvapivě neexistuje žádná ustálená definice. Zde je obecné přiblížení rozsahu úvěrového skóre:
Vynikající úvěr je obvykle definován jako skóre 740 nebo vyšší v systému hodnocení úvěruschopnosti FICO, které se pohybuje v rozmezí 300-850 bodů. Skóre v tomto rozmezí vám umožní získat nejlepší úrokové sazby a podmínky hypotéky.
Dobrá bonita se definuje poněkud kluzčeji. Někteří jej definují jako rozmezí 680-739, které vám umožní kvalifikovat se pro hypoteční úvěr u většiny věřitelů. Úrokové sazby u konvenčních hypoték krytých společnostmi Fannie Mae a Freddie Mac však znatelně stoupají s poklesem skóre pod 700, a proto se mnoho dlužníků v tomto rozmezí rozhoduje raději pro půjčky FHA.
Slušná nebo taková bonita je obecně rozmezí 640-679. I když většina věřitelů hypotéky v tomto rozmezí stále schvaluje, někteří vás mohou odmítnout. Očekávejte přísnější požadavky na poměr dluhu k příjmu a přísnější kontrolu vašich financí. Úvěry FHA jsou zde často dobrou sázkou, protože v tomto rozsahu úvěrového skóre stále nabízejí atraktivní sazby a nízké akontace. Většina poskytovatelů půjček VA bude akceptovat i skóre v tomto rozmezí.
Slabá bonita je přibližně 600-639. Mnoho hypotečních věřitelů má své hraniční body, minimální kreditní skóre, které připouští, v tomto rozmezí, takže možná budete muset kontaktovat řadu věřitelů, než najdete takového, který vás přijme.
Špatný kredit je cokoli pod 600 bodů. V tomto rozmezí může být obtížné, i když ne nemožné, získat hypotéku. Ti, kteří schvalují úvěry v této kategorii, jsou skutečně špatní věřitelé hypoték. Stále je možné získat úvěr FHA se skóre pod 600, ačkoli požadavek na zálohu se zvyšuje na 10 % pro dlužníky se skóre pod 580.
Dlužníci se skóre v tomto nejnižším rozmezí se často musí obrátit na specializované poskytovatele špatných úvěrů na bydlení, jejichž požadavky na úvěry se mohou výrazně lišit od běžných úvěrů – například může být nutné složit poměrně vysokou zálohu a mít značné finanční rezervy, abyste se kvalifikovali. Počítejte také s vysokou úrokovou sazbou.
Jak získat špatný úvěr?
Lidé se špatným úvěrem se dělí do několika kategorií.
1) Lidé s malým nebo žádným úvěrem, tedy ti, kteří si úvěr prostě ještě nezřídili. Nepoužívají kreditní karty, nikdy neměli půjčku na auto a prostě nemají záznam, na kterém by se dalo založit úvěrové skóre.
2) Dlužníci, kteří mají příliš velké dluhy. I když platíte všechny splátky včas, poškodí to vaše úvěrové skóre, pokud jste vyčerpali své kreditní karty. Obecně platí, že byste na žádné kreditní kartě neměli mít zůstatek vyšší než 25 % svého limitu.
3) Lidé, kteří zmeškali platby svých účtů. Zatímco jedna opožděná platba vám příliš neublíží, vzorec několika opomenutých plateb výrazně sníží vaše skóre. Svou roli hraje i to, s jakým zpožděním splácíte – jediná platba zpožděná o více než 90 dní bude mít větší negativní vliv než několik plateb zpožděných pouze o jeden měsíc.
4) Dlužníci, kteří nespláceli úvěr nebo jim byl předán k vymáhání. To vám ukousne velké sousto z vašeho úvěrového skóre a pravděpodobně vás to posune přímo do oblasti špatných úvěrů.
5) Dlužníci, kteří prošli exekucí nebo bankrotem. Ty mají největší negativní dopad na vaši bonitu a často se k nim přidává jedno nebo více nesplácených závazků.
Vaše úvěrové skóre lze zlepšit, zjistěte jak: Naštěstí špatný úvěr nezůstane na vašem úvěrovém účtu navždy. Negativní položky zůstávají v úvěrové zprávě pouze sedm let, takže pokud se vám podaří udržet všechny své účty v dobrém stavu po tuto dobu, váš úvěr bude vymazán. Jedinou výjimkou je bankrot podle kapitoly 7, který může zůstat ve vaší zprávě až 10 let.
Na obnovu svého úvěru nemusíte čekat ani tak dlouho. Nejhorší dopady negativní položky ve vaší úvěrové zprávě začnou slábnout po dvou letech, takže vaše skóre se v té době začne zlepšovat.
I když máte v záznamech bankrot nebo exekuci, nemusíte nutně čekat sedm let, abyste získali hypotéku. Konvenční hypotéka Fannie/Freddie vám může být schválena již za dva roky po zrušení bankrotu podle kapitoly 13 a jeden rok pro úvěr FHA nebo VA.
Obvyklé minimum jsou tři roky po exekuci, ale i zde může být zkráceno na jeden rok, pokud prokážete polehčující okolnosti, jako je dočasná ztráta zaměstnání nebo zdravotní krize.
Pokud patříte do kategorie č. 1, tedy mezi lidi, kteří prostě nemají žádný úvěr, řešení je jednoduché. Najděte si nějaký typ úvěru, na který máte nárok, a používejte ho zodpovědně. Může to být zajištěná kreditní karta, kreditní karta obchodníka nebo úvěr na auto (může pomoci spoludlužník). To vám umožní získat nárok na další půjčky nebo kreditní karty, které budou dále budovat vaši úvěrovou historii, takže během několika let budete moci získat nárok na hypotéku. Dbejte jen na to, abyste se příliš nezadlužovali, a vždy splácejte včas.
Kde najít poskytovatele hypoték se špatnou bonitou
Poskytovatelé hypoték se špatnou bonitou se dělí do několika kategorií. První z nich jsou jednoduše běžní věřitelé, kteří se zabývají produkty, jako jsou úvěry FHA nebo VA, které mají méně přísné požadavky na úvěry než běžné hypotéky.
Dalším typem jsou malé banky a úvěrová družstva, které mohou mít pružnější úvěrové standardy než velké národní banky a hypoteční společnosti. Ty se často zaměřují na obsluhu místní komunity nebo regionu, kde velmi dobře znají trh s bydlením a místní ekonomiku, takže při posuzování žadatelů o úvěr nepřistupují „univerzálně“.
Třetím způsobem, jak získat úvěry na bydlení pro špatné úvěry, je prostřednictvím soukromého věřitele. Spíše než banka to může být investor, soukromá úvěrová společnost nebo dokonce váš známý. Náklady na soukromé hypotéky jsou podstatně vyšší než u běžných půjček na bydlení a také pravidla jsou jiná – při sjednávání takové půjčky je dobré poradit se s právníkem. Soukromé hypotéky mají také obvykle poměrně krátkou dobu splatnosti, například pět let, s balónovou splátkou na konci
Půjčky se špatnou bonitou můžete nakupovat online, protože téměř všechny výše uvedené typy věřitelů budou mít online zastoupení. Mnozí z nich vám také umožní podat žádost také online.
Neočekávejte žádné zaručené schválení špatné úvěrové hypotéky – nic takového neexistuje. Existují sice věřitelé špatných úvěrů na bydlení, kteří schválí žádost o hypotéku bez ohledu na bonitu, ale takové úvěry mohou obsahovat podmínky, které nejste ochotni nebo schopni splnit – například 30procentní akontaci, dvouciferné úrokové sazby a požadavek na finanční rezervu na pokrytí tří let splácení hypotéky. Pokud to ale zvládnete, schválí vás.
Nakupování hypotéky se špatnou bonitou
Vhodné je ověřit si sazby u několika poskytovatelů úvěrů se špatnou bonitou a porovnat je. I když budete muset zaplatit vyšší sazbu, najděte si toho, kdo má nejlepší sazbu a nejvýhodnější podmínky. Nezapomeňte vzít v úvahu poplatky za uzavření a další podmínky úvěru – ty mohou mít na náklady značný vliv.
Jedním z nejpohodlnějších způsobů je opět internet. Online půjčky pro špatné úvěry vám umožní rychle a snadno prověřit nabídky velkého množství věřitelů a umožní vám získat a porovnat nabídky sazeb na základě vaší úvěrové situace.
Při nákupu půjček na bydlení se špatným úvěrem může být velmi užitečný makléř. Makléři neposkytují půjčky sami, ale místo toho spolupracují s velkým počtem věřitelů a snaží se pro vás najít tu nejlepší půjčku. Protože jsou obeznámeni s úvěrovými požadavky a hypotečními produkty těchto různých věřitelů, mohou často najít věřitele se špatným úvěrem, který vám schválí hypotéku mnohem rychleji, než byste ji našli sami.
Některé úvěry se špatným úvěrem jsou spojeny s pokutou za předčasné splacení. To znamená, že pokud splatíte úvěr dříve, než jste očekávali – řekněme refinancujete v době kratší než 3 roky – musíte zaplatit pokutu, aby věřitel mohl získat zpět úrokové platby, které očekával. Je dobré se jim vyhnout, pokud je to možné, ale někteří věřitelé je mohou požadovat, když hledáte špatný úvěr.
Možnosti financování, které je třeba zvážit
Protože špatné úvěry na bydlení mohou mít vysoké úrokové sazby, dlužníci rádi dělají, co mohou, aby tyto sazby byly nízké. Jednou z možností, jak toho dosáhnout, je hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM). S ARM získáte nižší počáteční úrokovou sazbu než u hypotéky s pevnou úrokovou sazbou
Počáteční sazba je obvykle uzamčena na dobu 3-7 let, poté se začne upravovat podle aktuálního trhu hypotečních sazeb. To znamená, že vaše sazba se může zvýšit. Pokud jste však dodržovali splátky hypotéky a dalších účtů, váš úvěr se zlepšil a měli byste být schopni refinancovat úvěr s pevnou úrokovou sazbou, aniž by se k tomu přidala úprava sazby pro nevýhodné úvěry.
Předtím, než se zavážete k ARM, si chcete být jisti, že vaše finanční situace je stabilní, protože nechcete, abyste s ním uvízli, pokud by vám další rána na vašem úvěru měla zabránit v refinancování v budoucnu. Pokud však vidíte možné finanční problémy v budoucnu, pravděpodobně byste neměli kupovat dům na prvním místě – i když stále může mít smysl refinancovat váš současný.
Nedovolte, aby vás méně než hvězdný úvěr přiměl vzdát se svého snu o vlastnictví domu dříve, než začnete. Máte přece možnosti. Prozkoumejte své možnosti a udělejte si domácí úkoly. Váš sen může být blíže realitě, než si myslíte.