Blackstone REIT čelí cenovému tlaku uprostřed zmrazení trhu s nemovitostmi
To z něj dělá jeden z největších REIT v zemi a dominantní v oblasti neveřejných investic v hodnotě 45 miliard dolarů. Rychle roste díky tomu, že oslovuje drobné klienty makléřských firem a dosahuje solidních a stabilních výnosů. V loňském roce dosáhl výnosu 12 % včetně dividend a 10 % ročně od počátku svého působení v lednu 2017. Dividendu vyplácí ve výši 5 %.
Na rozdíl od veřejných REIT jako Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP) nebo Avalon Bay Communities (AVB) nemají akcie BREIT žádný veřejný trh.
Blackstone oceňuje akcie BREIT každý měsíc s pomocí zdrojů třetích stran. Společnost Blackstone brzy stanoví hodnotu k 31. březnu a pravděpodobně ji sníží. BREIT měl od svého založení pouze dva měsíce poklesu.
VYJADŘUJTE SE: Barron’s chce znát vaše názory na trh, ekonomiku a na to, jak koronavirus ovlivňuje vaše investice v rámci čtenářské ankety Big Money. Zúčastněte se ankety zde.
Vanguard Real Estate ETF (VNQ), přední burzovně obchodovaný fond REIT, se v březnu propadl asi o 20 % a v dubnu zatím část tohoto propadu získal zpět. Celkový výnos fondu Vanguard ETF byl od počátku roku záporný a činil 17 %. BREIT do února vzrostl o 0,7 %.
„Očekával bych pokles NAV, ale ne drakonické snížení,“ říká Kevin Gannon, generální ředitel investiční banky Robert Stanger z New Jersey, která se zaměřuje na realitní sektor včetně neveřejných REIT. „Blackstone disponuje velkým kapitálem a chytrým managementem. Očekával bych, že využije slabosti a příležitosti.“
V prohlášení uvedl Frank Cohen, generální ředitel BREIT: „BREIT má v tomto náročném prostředí velmi dobrou pozici vzhledem k síle naší rozvahy a aktivům, do kterých investujeme a které jsou silně zatíženy logistikou a nájemními byty.“
„Společnost Blackstone Real Estate úspěšně fungovala v řadě náročných tržních cyklů,“ dodal Cohen. „Jsme dlouhodobí investoři a víme, že trhy nejsou vždy stabilní, proto jsme společnost BREIT strukturovali tak, aby úspěšně procházela složitým prostředím a zároveň pokračovala v realizaci zajímavých příležitostí.“
Neveřejné REIT si získaly přízeň investorů částečně díky nižší volatilitě cen jejich akcií ve srovnání s veřejnými REIT. Společnost Blackstone, jejíž realitní skupina spravuje aktiva v hodnotě 157 miliard dolarů, dosáhla v neveřejném sektoru jedněch z nejlepších výnosů.
Blackstone a další provozovatelé neveřejných REIT však nemohou ignorovat veřejné trhy a ekonomiku.
Bloomberg minulý týden informoval, že společnost LPL Financial Holdings přerušila nákupy klientů osmi neveřejných REIT, včetně Blackstone BREIT, kvůli obavám, že jejich čistá hodnota aktiv může zaostávat za změnami hodnoty investic. Společnost LPL na žádost o komentář nereagovala.
Neveřejné REIT se v posledních letech staly populárnějšími, protože uznávaní manažeři jako Blackstone, Starwood Capital Group a Oaktree Capital Management expandovali v kdysi zapadlém sektoru známém vysokými prodejními provizemi a průměrnou správou ve srovnání s velkými veřejnými REIT.
Blackstone je zdaleka největším hráčem. Podle údajů Roberta Stangera získala loni od investorů 8,7 miliardy dolarů, což představuje téměř 75 % všech nových peněz v sektoru. Vzhledem k solidním výnosům přilákala širokou základnu investorů. Minimální investice činí 2 500 dolarů.
Blackstone čelí v prostředí rozkolísaných trhů podobnému problému s cenou ve všech svých fondech soukromého kapitálu a nemovitostí. Ke konci roku 2019 firma spravovala 571 miliard dolarů, což z ní činí největšího hráče na poli alternativních aktiv.
Blackstone označuje BREIT za REIT s „věčným životem“, který přináší „soukromé nemovitosti institucionálního kalibru investorům zaměřeným na příjmy“. Je klíčovou součástí strategie společnosti Blackstone rozšířit svou investorskou základnu o drobné investory.
BREIT nabízí investorům omezenou likviditu. REIT je připraven odkoupit 2 % svých akcií za měsíc a 5 % za čtvrtletí a vyhrazuje si právo omezit odkup akcií nebo žádné akcie od investorů neodkoupit.
Omezená likvidita existuje částečně proto, že Blackstone nechce být v pozici nuceného prodejce aktiv. Podobně fungují i institucionální private-equity a realitní fondy společnosti Blackstone. BREIT má však dostatečnou likviditu ve výši 3,1 miliardy dolarů a dividenda vypadá bezpečně.
Jeho investoři mohli během března odkoupit své akcie za čistou hodnotu aktiv z 29. února, která u jedné z hlavních tříd akcií činila 11,42 USD za akcii. Tato cena se oproti čisté hodnotě aktiv na konci roku příliš nezměnila. Tato cena 11,42 USD byla také cenou, za kterou bylo možné během března nakupovat.
Tato cena z 29. února byla velmi atraktivní výstupní cenou vzhledem k poklesu v sektoru veřejných REIT. Někteří investoři BREIT možná chtěli prodat své akcie, aby získali hotovost nebo reinvestovali na oslabených veřejných trzích.
„Březen byl pro investory náročný měsíc; žádali o likviditu a my jsme jim ji poskytli tím, že jsme vyhověli všem žádostem o odkup,“ řekl Cohen z BREIT. „Budeme pokračovat v uspokojování všech odkupů v souladu s naším plánem odkupu akcií.“
Podnik BREIT by mohl zaznamenat zvýšený počet žádostí o odkup, pokud si udrží vysokou čistou hodnotu aktiv ve srovnání s veřejnými trhy s nemovitostmi.
Na svých internetových stránkách společnost Blackstone uvádí, že „cena akcií BREIT podléhá menší volatilitě ve srovnání s veřejnými akciemi, protože čistá hodnota aktiv na akcii je založena na hodnotě nemovitostních aktiv, která vlastní, a nepodléhá cenovým silám veřejného trhu jako cena veřejných akcií.
Ačkoli cena akcie podléhá menší volatilitě ve srovnání s veřejnými akciemi, hodnota nemovitostí může kolísat a může mít nižší hodnotu, než za jakou byla původně zaplacena. Akcie BREIT jsou podstatně méně likvidní než veřejné akcie a nejsou vůči výkyvům imunní.“
Blackstone argumentuje tím, že soukromé trhy s nemovitostmi a dalšími aktivy se pohybují pomaleji než veřejné trhy a čistá hodnota aktiv BREIT to odráží.
Blackstone se stal zdrojem značných příjmů z poplatků. Ročně si účtuje 1,25 % z čistých aktiv plus motivační poplatek ve výši 12,5 % z celkového výnosu, který podléhá minimálnímu výnosu 5 % a high water mark.
Základní poplatek v loňském roce činil 108 milionů USD a motivační poplatek 141 milionů USD, tedy celkem téměř 250 milionů USD. Motivační poplatek by mohl být v letošním roce ohrožen, pokud nedojde ke zvratu na trzích s nemovitostmi.
BREIT měl k 29. únoru dobrou pozici, když většinu svých podílů držel v průmyslových a bytových nemovitostech, což jsou dva nejsilnější sektory trhu s komerčními nemovitostmi. Nemá žádnou expozici v těžce postižených obchodních centrech.
V posledních měsících však uskutečnil dvě velké investice v Las Vegas v době blízké vrcholu trhu. Koncem roku 2019 dosáhl BREIT dohody se společností MGM Resorts International (MGM) ve výši 4,25 miliardy dolarů na nemovitosti špičkového hotelu/kasina Bellagio, přičemž BREIT vlastní 95 % a MGM 5 %. BREIT je pronajímatelem a MGM mu platí nájemné.
BREIT se pak v únoru spojil s MGM Growth Properties (MGP), veřejnou společností REIT, aby od MGM Resorts koupil nemovitosti MGM Grand a Mandalay Bay Resorts v podobné transakci za 4,6 miliardy USD.
MGM Resorts, která je zavázána k ročním platbám nájemného pro BREIT, zaznamenala v letošním roce propad ceny svých akcií o 57 % na 14 USD kvůli obavám z vysokého zadlužení a závazkům z nájemného, když její nemovitosti ve Vegas jsou od poloviny března zavřené, a nejistotě ohledně budoucí ziskovosti.
MGM Resorts se bezpodmínečně zaručuje za platby nájemného, což poskytuje BREIT značnou jistotu. Společnost MGM zdůraznila svou značnou likvidní pozici. BREIT by však nyní pravděpodobně nemohl získat kupní cenu za obě transakce.
Odrazem obav investorů o zdraví Las Vegas a sektoru kasin je pokles akcií partnera BREIT, společnosti MGM Growth Properties, v letošním roce o zhruba 20 % na 25 USD.
Těžké ekonomické prostředí a prudký pokles akcií veřejných realitních společností vyvíjejí tlak na společnost Blackstone, aby přesně odrážela klesající trh v hodnotě BREIT.
Pište Andrewu Barymu na [email protected]
.