Co to znamená, když má byt „nájemníka na místě“, a proč byste si ho měli koupit?

Tyto byty jsou některými kupujícími považovány za chytrou investici a často jsou oproti podobným bytům zlevněny, tvrdí naši odborníci. Zároveň existují určité nevýhody – nejpalčivější je otázka, kdy se kupující budou moci nastěhovat.

Byt s „nájemníkem na místě“ je přesně to, jak to zní – takový, kde je již nájemník, který prostor obývá. A spolu s nájemníkem obvykle přichází i větší cenová dostupnost.

„Obvykle je cena nízká, protože je v tom háček: Deanna Kory, makléřka společnosti Corcoran, říká: „Tyto byty se prodávají s dlouhodobými nájemníky nebo nájemníky s regulovaným nájemným, které nelze snadno vystěhovat, pokud vůbec,“ říká Deanna Kory. „Obvykle je tedy kupují investoři, kteří mají dlouhodobý výhled na nákup těchto bytů.“

Nájemníci obývající byt na základě nájemní smlouvy s tržní cenou nebo nájemní smlouvy na dobu určitou od měsíce do měsíce jsou snadněji vystěhovatelní, i když i v těchto případech se kupujícím doporučuje pečlivě zkontrolovat nájemní smlouvu nájemníka. Vzhledem k tomu, že tito kupující se zároveň stanou nájemníkovým pronajímatelem, měli by se před koupí bytu podívat také na nájemníkovo kreditní skóre a historii placení nájemného.

Tato dohoda by mohla být pohodlná pro kupující, kteří potřebují prodat jinou nemovitost a nespěchají na stěhování.

„Kupující může koupit byt ‚s nájemníkem na místě‘, zatímco jeho stávající dům je na prodej, a nemusí časovat oba prodeje tak, aby proběhly současně,“ vysvětluje, „může dát svůj dům na trh a naplánovat si opuštění bytu v podobném časovém horizontu, v jakém ho bude opouštět nájemník jeho nové koupě, přičemž už má koupený nový dům.“

Dodává však, že takoví kupující by měli počkat s plnou platbou za byt, dokud nájemník neodejde: „Je důležité ponechat si část finančních prostředků v úschově do doby, než současní nájemníci byt opustí, aby se ujistili, že byt je pro nové majitele v řádném stavu – například že při odchodu nájemníků z bytu nebylo nic poškozeno.“

Pokud je nájemník stabilizovaný na nájemném, pak musí kupující brát byt opravdu s nadhledem – nebo být připraven jednat o odkupu. Je tomu tak proto, že když většina budov se stabilizovaným nájemným prochází družstevní nebo bytovou konverzí, děje se tak v rámci plánu bez vystěhování, což znamená, že externí kupující nemůže vystěhovat nájemníka, který zde bydlí.

„Pokud koupíte byt s nájemníkem se stabilizovaným nájemným, nemůžete ho vystěhovat a nemůžete mu zvýšit nájemné ,“ říká Sam Himmelstein, právník, který zastupuje bytové a komerční nájemníky a sdružení nájemníků (a pro vaši informaci sponzor Brick). „Také vám může zůstat nástupce – byt mohou převzít nájemníkovy děti.“

Jinými slovy, kupující možná nebude moci v bytě dlouho bydlet nebo ho prodat – proto nižší cena. Když se tak stane, kupující by se mohl pokusit vykoupit nájemníka, což by mohlo být velmi nákladné.

Další problém, který je třeba zvážit: Je nepravděpodobné, že měsíční nájemné nájemce pokryje poplatky za údržbu a další náklady. A k tomu všemu se přidávají další úvahy o pojištění.

„Pro investiční nebo nevlastnický byt potřebujete specifický druh pojistky. Standardní pojistka na byt by byla neplatná,“ říká Jeffrey Schneider ze společnosti Gotham Brokerage (sponzor Brick), „ceny se příliš neliší, ale potřebujete správnou formu pojistky. Chcete také krytí, které ochrání váš nájemní tok, pokud krytá pojistná událost, jako je požár nebo vážná škoda způsobená vodou, vytlačí vašeho nájemníka a ten přestane platit nájemné.“

Proč tedy podstupovat všechny tyto potíže? Vzhledem k nižším nákladům na koupi bytu by se tato investice mohla v dlouhodobém horizontu bohatě vyplatit, protože hodnota bytu vzroste. Rozhodně se však jedná o rizikovou koupi.

Problémy doma? Nechte si odpovědět na otázky obyvatel newyorského bytu od odborníka. Své dotazy posílejte na adresu [email protected].