Abtretungen vs. Doppeltes Treuhandkonto
Wenn wir mit Investoren arbeiten, werden wir oft gefragt: „Was ist besser, eine Abtretung oder ein doppeltes Treuhandkonto?“ Meine Antwort ist immer dieselbe: „Ich bin ein Kapitalist, ich verdiene mehr Geld mit einer doppelten Treuhand.“ (Weil wir die Gebühren doppelt erhalten). Aber die Entscheidung liegt ganz bei Ihnen und der Beratung durch Ihren Anwalt und Wirtschaftsprüfer. Dieser Artikel soll keine Rechtsberatung sein, sondern lediglich die Unterschiede und Gemeinsamkeiten der beiden Verfahren erläutern.
Sowohl eine Abtretung als auch ein Doppeltreuhänder sind Möglichkeiten, eine Immobilie im Großhandel zu verkaufen. Der Begriff „Großhandel“ wird für einen Investor verwendet, der nicht der endgültige Käufer ist. Er erhält entweder eine Abtretungsgebühr für die Abtretung eines Kaufvertrags, oder er erzielt einen Gewinn, indem er die Immobilie über eine doppelte Treuhandgesellschaft weiterverkauft. In der Regel verwendet der Großhändler nicht sein eigenes Geld, um die Immobilie zu erwerben, obwohl manchmal Transaktionsfinanzierung verwendet wird, um die Immobilie für einen kurzen Zeitraum zu erwerben. In diesem Artikel werden wir sie einfach als Investoren bezeichnen.
Lassen Sie uns vergleichen, inwiefern eine doppelte Treuhand und eine Abtretung ähnlich sind. Beide sind ein Mittel, um aus einer Immobilie einen Gewinn zu erzielen, ohne Reparaturen vornehmen und die Immobilie weiterverkaufen zu müssen. In beiden Fällen muss der Investor in irgendeiner Form Marketing für die Immobilie betreiben, sei es durch Direktwerbung, Plakate, Craig’s List, Banditenschilder oder sogar Mundpropaganda, um potenzielle Verkäufer zu gewinnen. In beiden Fällen muss der Großhändler oder Investor einen Kaufvertrag mit dem derzeitigen Eigentümer der Immobilie unterzeichnen. In beiden Fällen muss der Investor einen Käufer für die Immobilie finden (ob es sich dabei um den Endkäufer handelt, ist nicht bekannt, da dieser Käufer den Kaufvertrag auch durch eine Abtretung abtreten oder ein eigenes Treuhandkonto einrichten könnte). Hier enden die Gemeinsamkeiten.
Lassen Sie uns nun vergleichen, wie sich eine doppelte Treuhand und eine Abtretungsvereinbarung unterscheiden. Bei einer doppelten Treuhand werden zwei getrennte Akten angelegt. Bei der ersten Akte handelt es sich um die „Erwerbsakte“ und bei der zweiten um die „Wiederverkaufsakte“, oder besser bekannt als „AB“- und „B-C“-Akte. Wie bereits erwähnt, fallen die Gebühren zweimal an, da zwei Akten, zwei Kaufverträge und zwei Eigentumsverpflichtungen erstellt werden. Im Kaufvertrag für jede Akte wird festgelegt, wer die Titel- und Treuhandgebühren in jeder Akte zahlt. Manchmal zahlt der Investor die Gebühren in beiden Akten, je nachdem, wie die Verträge geschrieben sind, oder manchmal nur in einer Akte.
Bei Doubles und Abtretungen wird der Investor ebenfalls unterschiedlich besteuert. Bei einer Abtretung erhält der Anleger (oder Abtretende) eine Abtretungsgebühr für die Rechte am Kaufvertrag. Diese Gebühr wird durch ein 1099 MISC-Formular besteuert und dem Finanzamt gemeldet. Bei einer doppelten Treuhandgesellschaft geht der Investor tatsächlich als Eigentümer in die A-B-Datei ein, so dass die Besteuerung auf der Grundlage des Immobilienverkaufs mit dem Formular 1099 S erfolgt. Jedes 1099-Formular hat je nach Steuerklasse unterschiedliche steuerliche Konsequenzen. Besprechen Sie immer mit Ihrem Steuerberater, welches Formular für Ihre spezielle Steuersituation besser ist, ein 1099 MISC oder ein 1099 S.
Bei der Entscheidung zwischen einer Abtretung und einer doppelten Hinterlegung sollten Sie immer daran denken, dass eine vollständige Offenlegung immer die beste Praxis ist. Einige Investoren teilen dem Immobilieneigentümer in ihrem Kaufvertrag sogar mit, dass sie die Absicht haben, einen Käufer zu finden und die Immobilie dann weiterzuverkaufen. Die Firmenpolitik von Chicago Title besteht darin, die Abtretungsgebühr auf der Abrechnungserklärung auszuweisen oder die Gelder, die in und aus den A-B- und B-C-Akten transferiert werden, auszuweisen.
Wenn Sie Fragen zu doppelten Treuhandkonten oder Abtretungen haben, rufen Sie uns bitte jederzeit an oder schicken Sie uns eine E-Mail, oder wenden Sie sich an Ihren Immobilienanwalt und/oder Wirtschaftsprüfer, um sich rechtlich und steuerlich beraten zu lassen.
Geschrieben von: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency