Megbízások vs. dupla letétbe helyezés
A befektetőkkel dolgozva gyakran megkérdezik tőlünk, hogy “melyik a jobb, a megbízás vagy a dupla letétbe helyezés?”. A válaszom mindig ugyanaz: “Én kapitalista vagyok, több pénzt keresek a dupla letéti letéttel”. (Mert kétszer kapjuk a díjakat). De a választás teljesen Öntől és az ügyvédje és a könyvelője tanácsától függ. Ez a cikk nem jogi tanácsokat kíván közvetíteni, hanem csupán a kettő közötti különbségeket és hasonlóságokat kívánja elmagyarázni.
Az engedményezés és a dupla letétbe helyezés egyaránt az ingatlan nagykereskedelmének módja. A “nagykereskedés” egy olyan befektetőre használt kifejezés, aki nem a végső vevő, hanem vagy megbízási díjat kap egy adásvételi szerződés átruházásából, vagy az ingatlan dupla letéti letétbe helyezéssel történő továbbértékesítésével szerez nyereséget. A nagykereskedő jellemzően nem saját pénzt használ fel az ingatlan megszerzésére, bár néha rövid időre tranzakciós finanszírozást használnak az ingatlan megszerzésére. Ebben a cikkben egyszerűen csak befektetőnek nevezzük őket.
Hasonlítsuk össze, hogy a dupla letéti letét és az engedményezés hogyan hasonlít egymáshoz. Mindkettő egy eszköz arra, hogy nyereséget érjünk el egy ingatlanon anélkül, hogy javításokat végeznénk és újra eladnánk az ingatlant. Mindkettő megköveteli, hogy a befektető valamilyen formában marketinget végezzen az ingatlanok számára, legyen szó közvetlen levelezésről, hirdetőtáblákról, Craig listájáról, bandita táblákról vagy akár szájhagyomány útján, hogy behozza a potenciális eladókat. Mindkettő megköveteli, hogy a nagykereskedő vagy a befektető adásvételi szerződést írjon alá az ingatlan jelenlegi tulajdonosával. Mindkettő megköveteli, hogy a befektető biztosítson egy Vevőt az ingatlanra (hogy ők-e a végső Vevő, nem ismert, mivel ez a Vevő az adásvételi szerződést engedményezéssel is átruházhatja, vagy saját kettős letétbe helyezheti). Nagyjából itt érnek véget a hasonlóságok.
Most hasonlítsuk össze, hogy miben különbözik a kettős letéti letét és az engedményezési szerződés. A kettős letétbe helyezéssel két külön aktát nyitnak meg. Az első fájl a “megszerzés” fájl, a második pedig a “viszonteladás” fájl, vagy közismertebb nevén az “AB” fájl és a “B-C” fájl. Mint korábban említettük, a díjakat kétszer kell megfizetni, mivel két fájl, két adásvételi szerződés és két tulajdonjogi kötelezettségvállalás keletkezik. Az egyes akták adásvételi szerződése határozza meg, hogy ki fizeti az egyes aktákban a tulajdonjog és a letétbe helyezési díjakat. Néha a befektető fizeti a díjakat mindkét fájlban, attól függően, hogy a szerződések hogyan vannak megírva, vagy máskor csak az egyik fájlban.
A duplázás és az engedményezés esetén a befektető is másképp adózik. Az engedményezéssel a befektető (vagy az engedményező) az adásvételi szerződéshez fűződő jogokért engedményezési díjat kap. Ez a díj 1099 MISC nyomtatványon adózik, és a díjat be kell jelenteni az IRS-nek. A kettős letétbe helyezéssel a befektető ténylegesen tulajdonjogot szerez az A-B fájlban, így az adózás az ingatlan értékesítésén alapul a 1099 S. Mindegyik 1099-es nyomtatványnak különböző adókövetkezményei vannak az Ön adókulcsától függően. Mindig beszélje meg a CPA-val, hogy melyik a jobb az Ön konkrét adózási helyzete szempontjából, a 1099 MISC vagy a 1099 S.
Az engedményezés és a kettős letétbe helyezés közötti döntéskor mindig tartsa szem előtt, hogy a teljes nyilvánosságra hozatal mindig a legjobb gyakorlat. Egyes befektetők még az adásvételi szerződésben is közzéteszik az ingatlan tulajdonosának, hogy szándékuk egy Vevő biztosítása, majd az ingatlan továbbértékesítése. A Chicago Title cégpolitikája az, hogy az elszámolási kimutatáson feltüntetik az engedményezési díjat, vagy megmutatják az A-B és B-C fájlokban be- és kiutalt pénzeszközöket.
Ha bármilyen kérdése van a kettős letétbe helyezéssel vagy az engedményezéssel kapcsolatban, kérjük, bármikor hívjon minket telefonon vagy e-mailben, vagy jogi és adótanácsadásért forduljon ingatlanjogászához és/vagy a CPA-hoz: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency