Assignments vs. Double Escrow
Při práci s investory se nás často ptají, „co je lepší, udělat assignment nebo double escrow?“. Moje odpověď je vždy stejná: „Jsem kapitalista, na double escrow vydělám více peněz“. (Protože poplatky dostáváme dvakrát). Ale volba je zcela na vás a na radě vašeho advokáta a účetního auditora. Tento článek nemá za cíl předávat právní rady, ale pouze vysvětlit rozdíly a podobnosti těchto dvou způsobů.
Převod i dvojí úschova jsou způsoby velkoobchodního prodeje nemovitosti. „Wholesaling“ je termín používaný pro investora, který není konečným kupujícím, buď obdrží poplatek za postoupení z postoupení kupní smlouvy, nebo dosáhne zisku dalším prodejem nemovitosti prostřednictvím dvojité úschovy. Obvykle velkoobchodník nepoužívá k pořízení nemovitosti vlastní peníze, i když někdy je k pořízení nemovitosti na krátkou dobu použito transakční financování. Pro účely tohoto článku je budeme nazývat pouze investorem.
Pokusme se porovnat, v čem jsou si dvojitý escrow a postoupení pohledávky podobné. Obojí je prostředkem k dosažení zisku z nemovitosti, aniž by bylo nutné provádět opravy a nemovitost dále prodávat. Obě vyžadují, aby investor provedl nějakou formu marketingu nemovitostí, ať už přímou poštou, billboardy, Craigovým seznamem, vývěskami a dokonce i ústním podáním, aby přivedl potenciální prodávající. V obou případech musí velkoobchodník nebo investor podepsat kupní smlouvu se současným vlastníkem nemovitosti. Oba vyžadují, aby investor zajistil kupujícího nemovitosti (zda je konečným kupujícím, není známo, protože tento kupující může také postoupit kupní smlouvu s převodem nebo provést vlastní dvojí úschovu). Tím v podstatě podobnosti končí.
Nyní si porovnejme, v čem se liší smlouva o dvojité úschově a smlouva o postoupení pohledávky. U dvojité úschovy se otevírají dva samostatné spisy. První soubor je „nabývací“ soubor a druhý je „odprodejní“ soubor, nebo častěji známý jako soubor „AB“ a soubor „B-C“. Jak již bylo zmíněno, poplatky se platí dvakrát, protože existují dva soubory, vytvářejí se dvě kupní smlouvy a dva vlastnické závazky. Kupní smlouva pro každý soubor určuje, kdo platí poplatky za vlastnictví a úschovu v každém souboru. Někdy investor platí poplatky v obou souborech v závislosti na tom, jak jsou smlouvy sepsány, jindy pouze v jednom souboru.
Při zdvojení a postoupení se investor zdaňuje také jinak. Při Postoupení obdrží investor (nebo Postupitel) poplatek za postoupení práv ke kupní smlouvě. Tento poplatek se zdaňuje prostřednictvím formuláře 1099 MISC a poplatek se vykazuje finančnímu úřadu. U Double Escrow investor skutečně vstupuje do vlastnického práva v souboru A-B, takže zdanění je založeno na prodeji nemovitosti pomocí formuláře 1099 S. Každý formulář 1099 má jiné daňové důsledky v závislosti na vašem daňovém pásmu. Vždy se poraďte se svým daňovým poradcem, co je pro vaši konkrétní daňovou situaci lepší, zda 1099 MISC nebo 1099 S.
Při rozhodování mezi převodem a dvojitým escrowem mějte vždy na paměti, že nejlepší je vždy úplné zveřejnění informací. Někteří investoři dokonce majiteli nemovitosti v kupní smlouvě sdělí, že jejich záměrem je zajistit kupujícího a poté nemovitost dále prodat. Zásadou společnosti Chicago Title je uvádět poplatek za postoupení uvedený ve výpisu z vypořádání nebo uvádět finanční prostředky převáděné do a ze souborů A-B a B-C.
Pokud máte jakékoli dotazy týkající se Double Escrows nebo Assignments, kdykoli nám zavolejte nebo napište e-mail, případně se obraťte na svého realitního právníka a/nebo účetního znalce pro právní a daňové poradenství.
Napsal: Mgr: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency.