Gentrifikaatio ilman syrjäytymistä? A Cautionary Tale from Brooklyn to Detroit

JANA POHORELSKY

Ensimmäisenä lomapäivänäni kotona viime joulukuussa perheeni ja minä olimme juuri lopettaneet lounaan, kun isäni lähti paikallisen, perheomisteisen rautakaupan matriarkan hautajaisiin. Brooklynin kaupunginosassa, jossa kasvoin, Leopoldin rautakauppa on yksi harvoista kaupoista, jotka ovat selvinneet gentrifikaation aalloista. Kun ovi sulkeutui isäni takana, tunsin, että ehkä jotkut asiat eivät ole muuttuneet. Kunnianosoitus Leopoldin perheelle kunnioitti lapsuuteni yhteisöä, joka tuntuu nyt kaukaisemmalta kuin pelkkä ajan kuluminen voi selittää. Kuin haamuraajani, lapsuuteni Brooklyn on joskus läsnä, vaikka se on suurelta osin kadonnut.

Syyllinen tähän naapuruston muutokseen on gentrifikaatio – ja Brooklynista on tullut maailmanlaajuisesti tunnustettu juliste juuri siitä. Ympäri maailmaa kaupunkilaiset ovat alkaneet puhua omasta ”Brooklynistään”, sana, joka on kehittynyt luokittelemaan paikan laajasti ”boheemiksi”, ”hipiksi” ja lopulta ”kalliiksi”. Gentrifikaatio on kuitenkin enemmän kuin pelkkä ihmisten siirtyminen asuinalueelle ja sieltä pois, se on prosessi, joka kehittyy hallituksen ja liike-elämän rakenteellisten voimien kautta, jotka luovat kaupunkiympäristöjä, joissa vain varakkailla ihmisillä – jotka usein ovat valkoihoisia – on varaa asua. Tämä tapahtuu niiden pienituloisten asukkaiden kustannuksella, jotka ovat asuneet siellä sukupolvien ajan.

NYC:ssä ja monissa kaupungeissa eri puolilla maata vaatimuksesta ”gentrifikaatio ilman syrjäytymistä” (gentrification without displacement) on tullut huuto, jolla pyritään pysäyttämään – tai ainakin hidastamaan – gentrifikaatiota, joka on seurausta varallisuuden ja pääoman tulvasta, joka kärjistää kaupunkien eriarvoisuutta. Toisin kuin monissa suurissa yhdysvaltalaisissa kaupungeissa, Detroit on kuitenkin vielä gentrifikaation alkuvaiheessa. Sen hidas irtautuminen konkurssista ja yritysten viimeaikainen vetovoima herättävät tärkeitä kysymyksiä poliittisille päättäjille: mitä voidaan oppia Brooklynin nopeasta muutoksesta, jotta voidaan estää gentrifikaatiota syrjäyttämästä pienituloisia värillisiä yhteisöjä Detroitissa?

Defining Gentrification: A History

Termi ”gentrifikaatio” on tullut yleiseen kielenkäyttöön tapana määritellä naapuruston muutos, joka johtuu varakkaiden asukkaiden muutosta yhteisöön. Termin keksi ensimmäisen kerran sosiologi Ruth Glass vuonna 1964 ilmestyneessä kirjassaan London: Aspects of Change. Hän yritti tuolloin kuvata muutoksia, joita tapahtui Islingtonin kaupunginosassa Lontoossa, joka oli ollut työväenluokan länsi-intialaisten maahanmuuttajien koti, kunnes sinne alkoi muuttaa nuoria, luovia ammattilaisia. Hänen ”herrasväen” valintansa korostaa tähän prosessiin liittyvää luokkakonfliktia:

”Yksi toisensa jälkeen monet Lontoon työväenluokan asuinalueet ovat joutuneet keskiluokan valtaamiksi… Nuhjuiset, vaatimattomat mökit ja mökit… on otettu haltuun, kun niiden vuokrasopimukset ovat päättyneet, ja niistä on tullut tyylikkäitä, kalliita asuintaloja… Kun tämä ’gentrifikaatioprosessi’ on kerran käynnistynyt jossakin asuinalueella, se jatkuu nopeasti, kunnes kaikki tai suurin osa alkuperäisistä työväenluokkaisista asukkeista on syrjäytynyt, ja koko kaupunginosan sosiaalinen luonne muuttuu”.”

1960-luvulta lähtien on syntynyt useita muita määritelmiä selittämään tätä ilmiötä. Vuonna 1979 MIT:n kaupunkitutkimuksen professori Phillip Clay esitti gentrifikaatiolle kehyksen, jossa tunnistetaan vaiheita. Ensimmäiseen vaiheeseen kuuluvat ”uraauurtavat” gentrifioijat, jotka muuttavat naapurustoon halvemman vuokran perässä. Heidän läsnäolonsa rohkaisee gentrifikaation toista vaihetta – keskiluokkaisten gentrifioijien aaltoa. Kolmannessa vaiheessa yritystoimijat, kuten kiinteistöyhtiöt ja vähittäiskauppaketjut, tulevat naapurustoon ja pyrkivät hyötymään molemmista gentrifioijien ryhmistä. Tätä vaihetta leimaa myös pitkäaikaisten asukkaiden syrjäytyminen. Neljännessä ja viimeisessä vaiheessa yksityiset rakennuttajat, yritykset ja varakkaat valtaavat kaupunginosan niin täyteen, ettei edes alkuperäisillä pioneereilla ole enää varaa asua siellä.

Peter Moskowitz ehdottaa hiljattain ilmestyneessä kirjassaan How to Kill a City viidettä vaihetta gentrifikaation edeltäjäksi: Vaihe 0, jota usein johtaa paikallishallinto. Vaiheessa 0 kunta luo olosuhteet, jotka mahdollistavat gentrifikaation syntymisen, käyttämällä välineitä, kuten kaavoitusta, verohelpotuksia ja brändäystä. Vaikka tämä vaihe on aluksi vähemmän näkyvä, sillä on uskomaton valta tuottaa gentrifikaation perimmäinen seuraus: syrjäytyminen. Tällaisen ilmiön MIT:n professori Craig Wilder kiteyttää osuvasti dokumenttielokuvassaan My Brooklyn: ”New Yorkin gentrifikaatioprosessissa ei ole kyse siitä, että ihmiset muuttavat naapurustoon ja toiset ihmiset muuttavat pois naapurustosta. Gentrifikaatioprosessissa on kyse siitä, että yhtiöt lohkaisevat suuria osia näistä asuinalueista ja suunnittelevat sitten niiden pitkän aikavälin kehityksen.”

Ja juuri tätä Detroit voi oppia eniten Brooklynista.

Mutta ensin: Määritellään syrjäytyminen

Gentrifikaation yhteydessä syrjäytyminen tarkoittaa usein juuri sitä, mitä voisi olettaa: ihmisten pakollista siirtymistä pois kodeistaan uusien asukkaiden tulon seurauksena. Vaikka tutkijat kiistelevät gentrifikaation seurauksena tapahtuvan syrjäytymisen tilastollisesta merkityksestä, New Yorkin kaupunginosien muuttuvat väestörakenteet ja yhteisön jäsenten äänet kertovat voimakkaan tarinan gentrifikaation ja syrjäytymisen välisestä suhteesta.,

Vaikka syrjäytyminen voi ulottua asunnon tai kiinteistön fyysisten rajojen ulkopuolelle ja uhata yhteisön kulttuuria sekä sen jäsenten turvallisuutta. Jos Detroitin asukkaat ovat asuinpaikkojen syrjäytymisen alkuvaiheessa, viimeaikaiset tutkimukset ovat osoittaneet, että pitkäaikaiset detroitilaiset tuntevat jo kulttuurisen syrjäytymisen vaikutukset. Esimerkiksi Lounais-Detroitin, historiallisesti meksikolais-amerikkalaisen kaupunginosan, asukkaiden laadulliset haastattelut ovat paljastaneet varhaisia indikaattoreita kaupunginosan muutoksesta: ”Muutoksen jatkuessa he pitivät poliisin lisääntynyttä läsnäoloa, korkeamman tulotason asiakkaita palvelevien palvelujen tuloa ja muutoksia julkishallinnon hallinnossa lisäindikaattoreina, joita on syytä seurata”. Naapuruston muutoksen eletyn kokemuksen ytimessä on kuitenkin yhteisön kulttuurinen muutos. Kuten eräs asukas asian ilmaisi: ”Tuntuu oudolta, kuin en olisi syrjäytynyt, mutta jotenkin olen.”

Kulttuurisen syrjäytymisen merkit ovat aiheellinen syy pelkoon erityisesti värillisissä yhteisöissä. Rikollistumisen lisääntyminen gentrifioituvilla asuinalueilla on hyvin dokumentoitu. Abdallah Fayyad kuvaa hiljattain The Atlantic -lehdessä julkaistussa artikkelissaan gentrifikaation ja epätasa-arvoisen, harhaanjohtavan ”turvallisuuden” edistämisen välistä suhdetta: ”Kun pienituloisille asuinalueille muuttaa suurempituloisia asukkaita, sosiaalinen dynamiikka ja odotukset muuttuvat. Yksi näistä odotuksista liittyy käsitykseen turvallisuudesta ja yleisestä järjestyksestä sekä valtion rooliin niiden tarjoamisessa. Teorian mukaan väestörakenteen muuttuessa toiminta, jota aiemmin pidettiin normaalina, muuttuu epäilyttäväksi, ja uudet asukkaat – joista monet ovat valkoihoisia – ovat taipuvaisempia ottamaan lainvalvontaviranomaiset mukaan.” Vaikka poliisin lisääntynyt läsnäolo saattaa vaikuttaa valkoisten asukkaiden kannalta hyväntahtoiselta, se voi merkitä lisääntynyttä uhkaa värillisille, jotka kokevat poliisin väärinkäytöksiä ja väkivaltaa huomattavasti useammin.

Gentrifikaatiosta johtuva syrjäytyminen voi saada tuhoisia muotoja: kulttuurisesta vieraantumisesta häätöihin ja väkivaltaan. Näiden seurausten ehkäisemiseksi on tärkeää aloittaa Moskowitzin vaiheesta 0: paikallishallinnosta. Seuraavassa esitetään kolme keskeistä oppia Brooklynin gentrifikaatiohistoriasta, joita voidaan soveltaa Detroitin tämän päivän poliittiseen ja taloudelliseen maisemaan.

Käytäntöä oikeudenmukaiseen kaavoitukseen

Kaavoitusmääräykset kuuluvat tehokkaimpiin välineisiin, joilla kunnat valvovat maankäyttöä. Näissä säännöissä määritellään, voidaanko kiinteistöä kehittää liike-, teollisuus- tai asuinrakennuksiksi. Asettamalla kehityksen ehdot kunnat vaikuttavat merkittävästi sekä fyysiseen katukuvaan että sosiaaliseen maisemaan. Yhdysvalloissa rotuun perustuvia kaavoituskäytäntöjä on pitkään käytetty kaupunkien ja esikaupunkien segregaatioon, mikä on vaikuttanut merkittävästi nykyiseen kaupunkien eriarvoisuuteen.

Kaavoituksen aiheuttama gentrifikaatio on tuorein versio tästä perinnöstä. Brooklynissa osa voimakkaimmin tapahtuneesta gentrifikaatiosta on perustunut kaavoituskäytäntöihin. Esimerkiksi Williamsburg, joka oli aikoinaan maahanmuuttajien ja pienituloisten asukkaiden asuttama teollisuusalue, kaavoitettiin uudelleen vuonna 2005. Suunnitelmassa 175 korttelin alue muutettiin teollisuusalueesta asuinkäyttöön ja edellytettiin, että enimmäiskorkeuteen asti rakentavien rakennuttajien on pidettävä vähintään 20 prosenttia asunnoista kohtuuhintaisina pieni- ja keskituloisille newyorkilaisille. New Yorkissa ”alhaisen” ja ”kohtuullisen” tulotason raja on kuitenkin jatkuvasti kiistetty liian korkeaksi. Vuonna 2005 pienituloiseksi määriteltiin enintään 50 250 dollaria vuodessa ansaitseva nelihenkinen perhe ja keskituloiseksi 50 250-78 000 dollaria vuodessa ansaitseva perhe. Tulot eivät kuitenkaan ole pysyneet Williamsburgissa nousevien keskimääräisten vuokrien tahdissa, jotka kasvoivat inflaatiokorjattuna 78,7 prosenttia vuosien 1990 ja 2014 välillä. Tiedot naapuruston taloudellisesta ja rodullisesta koostumuksesta kertovat vakuuttavan tarinan syrjäytymisestä. Vuosien 2000 ja 2015 välisenä aikana Williamsburgissa kasvoi eniten New Yorkin varakkaimpaan tuloluokkaan kuuluvien (vähintään 75 000 dollaria vuodessa ansaitsevien) asukkaiden prosenttiosuus. Myös latinalaisamerikkalaisten asukkaiden osuus väheni kaksinumeroisesti ja valkoisten asukkaiden osuus kasvoi merkittävästi.

Vaikka Williamsburgin kaavamuutos ei ole yksin vastuussa alueen massiivisesta gentrifikaatiosta ja syrjäytymisestä, se loi asuntomarkkinat, jotka viime kädessä palvelivat varakkaita asukkaita nykyisten asukkaiden kustannuksella. Detroitin kaupunkisuunnittelijat ja kaupungin virkamiehet voivat ottaa oppia Brooklynin kaavamuutoksen seurauksista harjoittamalla kaavoitusta oikeudenmukaisemmalla ja tasapuolisemmalla tavalla: osallisuutta edistävällä kaavoituksella lisäämällä kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa ja hinnoittelemalla uudet asunnot oikean hintaisiksi, jotta ne vastaisivat nykyisten asukkaiden tarpeita.

Niinkin kuin Detroitin kaupunki hyväksyi osallisuutta edistävän kaavoitusasetuksen vuonna 2017, toimenpide hyödyttää vain rajoitetusti alhaisimmilla tuloillaan olevia detroitilaisia. Asetuksessa edellytetään, että julkista tukea saavien rakennuttajien on varattava 20 prosenttia asuntoyksiköistä ihmisille, jotka ansaitsevat 80 prosenttia tai vähemmän alueen mediaanitulosta (AMI). Koska AMI perustuu kuitenkin suurkaupunkien tilastoalueeseen, Detroitin ulkopuoliset kaupungit paisuttavat mediaanituloa., Kun kotitalouksien mediaanitulo suurkaupunkialueella on 56 142 dollaria, Detroitin mediaanitulo on vain 28 099 dollaria., Varaamalla rajoitetun määrän kohtuuhintaisia asuntoja henkilöille, jotka ansaitsevat 80 prosenttia AMI:stä – joka 42 900 dollarilla on huomattavasti korkeampi kuin Detroitin asukkaiden mediaanitulo – kaupunki on ottanut käyttöön tylyn välineen, joka on samankaltainen kuin se, jolla epäonnistuttiin Williamsburgissa. Asetukseen tehtävissä tulevissa muutoksissa olisi harkittava rakennuttajilta vaadittavien kohtuuhintaisten yksiköiden osuuden nostamista yli 20 prosenttiin ja tulorajojen asettamista Detroitin tasoa vastaaviksi.

Vähentää rakennuttajatukia

Jos kaavoitus tarjoaa tehokkaan välineen gentrifikaation vauhdittamiseen, uudelleenrakentamistuet terävöittävät sitä. Sekä koko New York Cityssä että erityisesti Brooklynissa julkiset tuet yksityiselle rakentamiselle ovat aiheuttaneet valtavia eroja markkinahintaisten ja kohtuuhintaisten asuntojen saatavuudessa, mikä on johtanut varallisuuden keskittymiseen korkeimpiin tuloluokkiin.

Uudelleenkaavoituksen ja tukien välinen yhteys käy selväksi New York Cityn historiasta, jossa teollisuus on lakkautettu. New Yorkissa oli 1900-luvun alkupuolella huomattava määrä tehtaita ja tehdastyöläisiä. Varakkaat asukkaat näkivät kuitenkin mahdollisuuden hyötyä teollisuuskäyttöön tarkoitetuista maa-alueista ja kiinteistöistä. Vuonna 1922 ryhmä vaikutusvaltaisia miehiä perusti Regional Plan Associationin (RPA), järjestön, joka kehitti suunnitelman merkittävien teollisuusalueeksi kaavoitettujen maa-alueiden kaavoittamiseksi uudelleen asuin- ja kaupallisiin tarkoituksiin. Ilman tehtaiden toiminnan mahdollistavia maa-alueita New Yorkin deindustrialisaatio tapahtui paljon ennen muuta maata. Tosiasiassa kaavamuutos johti ensin teollisuustyöpaikkojen syrjäytymiseen ja sen jälkeen pienituloisten työntekijöiden syrjäytymiseen.

Etenkin teollisuustyöpaikkojen syrjäytyminen loi pohjan työllisyyshaasteille, jotka tuhosivat kaupungin taloutta 1970-luvulla. Vuosina 1959-1989 New York City menetti 600 000 teollisuustyöpaikkaa, lisäsi rahoitus-, vakuutus- ja kiinteistöalan työllisyyttä 25 prosentilla ja lisäsi palvelualan työllisyyttä 52 prosentilla. Keskiluokan työpaikkojen menetys sai kaupungin ajautumaan taloudelliseen kierteeseen. Kaupunki pelastui silloisen pormestarin Abraham Beamen ja rakennuttaja Richard Ravitchin uusliberalistisen ratkaisun ansiosta: kaupungin pelastamiseksi käytettiin opettajien liiton eläkerahastoja. Tämä lähes konkurssin hetki motivoi kriittisen ideologisen siirtymän pois sosiaalisista menoista kohti yksityisen kehityksen tukemista.

Seuraavina vuosikymmeninä kaupunki käytti johdonmukaisesti tukia houkutellakseen rakennuttajia investoimaan kiinteistöihin eri puolilla New Yorkia – pyytämättä vastineeksi kohtuuhintaisia asuntoja. Esimerkiksi vuonna 1971 alkanut 421a-ohjelma oli yksi ensimmäisistä verohelpotuksia rakennuttajille tarjoavista ohjelmista. Vaikka ohjelman myöhemmät muutokset tekivät tämän verohelpotuksen ehdoksi kohtuuhintaisia asuntoja koskevien vaatimusten täyttämisen, useat rakennuttajasukupolvet ovat tarttuneet tilaisuuteen ja rakentaneet luksusasuntoja. Brooklynissa tutkimuksessa, joka koski 61:tä rakennusta, jotka rakennettiin 421a:n nojalla vuosina 2008-2012, todettiin, että vain 6 prosenttia 4395 asunnosta vuokrattiin alle markkinahinnan. Lisäksi kaikki alemmalla hinnalla vuokratut asunnot keskittyivät viiteen rakennukseen.

Brooklynin keskustan keskittyminen kuvastaa edelleen vaaraa, joka aiheutuu siitä, että rakennuttajille myönnetään tukia ilman, että niihin sisällytetään yhteisöllisiä etuja. MetroTechin toimisto rakennettiin 1990-luvulla tavoitteena houkutella finanssipalveluiden työpaikkoja. Tämä kehitys ei ainoastaan syrjäyttänyt 250 asukasta ja 750 työpaikkaa, vaan vaati myös kaupunkia turvautumaan pakkolunastukseen ja maksoi veronmaksajille 300 miljoonaa dollaria rakennustukia. Vuoteen 2008 mennessä oli selvää, että vain harvat paikalliset asukkaat osallistuivat niihin taloudellisiin etuihin, joita rakennuttajat olivat luvanneet tuoda. Lisäksi Brooklynin keskustan uudistamisella on ollut merkittäviä seurauksia aiemmin kukoistaneille pienyrityksille: vuonna 2008 tehdyssä tutkimuksessa kävi ilmi, että 57 prosenttia pienyrityksistä ilmoitti joutuneensa muuttamaan pois tai lopettamaan toimintansa uuden kehityksen seurauksena.

Detroitissa ensimmäiset sijoittajat ovat jo alkaneet monopolisoida markkinoita – osittain hyödyntämällä huomattavia rakennuttajatukia. Yksi keskeinen toimija on Dan Gilbert, Quicken Loansin ja Bedrock Detroitin miljardööri ja perustaja. Gilbertin kiinteistöyhtiö Bedrock omistaa tällä hetkellä yli 90 kiinteistöä keskustan alueella, ja vuonna 2018 Gilbert sai suurimman Michiganissa koskaan myönnetyn verotuen: 618 miljoonaa dollaria neljän rakennuskohteen rakentamiseen. Kun kaupunki pyrkii toipumaan talouskriisistä, houkutus antaa tukia investointien vastineeksi on suuri. Brooklynin gentrifikaatiosta voi kuitenkin ottaa opiksi sen, että on vastustettava nopeiden taloudellisten voittojen tavoittelua, joilla on pitkäaikaisia, tuhoisia seurauksia yhteisön jäsenille. Jos tämäntyyppinen lyhyen aikavälin kehitys jatkuu, kaupungin on tavoiteltava yhteisöllisiä etuja ja varmistettava, että neuvottelut rakennuttajien kanssa ovat läpinäkyviä.

Track displacement

Ylivoimaisesti liian usein asukkaat, jotka kärsivät gentrifikaation seurauksista, eivät kykene kääntämään sen vaikutuksia takaisin siihen mennessä, kun sen oireet kehittyvät. Rakennuksia nousee, uusia asukkaita muuttaa sisään, vuokranantajat nostavat vuokrakustannuksia – ja kuitenkin kaikki nämä seuraukset olivat ennalta määrättyjä politiikoilla, joiden juuret ovat rikkaiden etujen takana. Yksi tapa lieventää tätä prosessia on seurata gentrifikaatiota ja syrjäytymistä huolellisemmin ja käyttää tätä tietoa yhteisöllisen järjestäytymisen avulla. Detroitissa ensimmäisissä gentrifikaatiota koskevissa tutkimuksissa on keskitytty laadulliseen tutkimukseen, joka antaa vivahteikkaan kuvan kulttuurisesta syrjäytymisestä, sillä asuntojen syrjäytyminen on vasta alkuvaiheessa. Kun kaupunki saa yhä enemmän kiinnostusta ulkopuolisilta sijoittajilta, kansalaiset voivat harkita kehityksen paikallisille asukkaille aiheuttamien rasitteiden ja seurausten seuraamista järjestelmällisemmin, ennen kuin gentrifikaation oireet, kuten syrjäytyminen, yleistyvät.

Brooklynista Detroitiin: A Cautionary Tale

Jos jotain olen oppinut lapsuudestani Brooklynissa, niin sen, että ainoa pysyvä asia on muutos. Muuttuvan kaupunkimaiseman ei kuitenkaan tarvitse vaatia yhteisöjen syrjäyttämistä. Kun kaupungit eri puolilla Yhdysvaltoja tasapainottelevat budjettejaan liittovaltion hupenevaa tukea vastaan, niiden on pysyttävä sitoutuneina politiikkaan ja suunnitteluun, joka palvelee kaikkia asukkaita ja erityisesti pienituloisia ryhmiä.

Detroit saattaa olla gentrifikaation alkuvaiheessa, mutta Brooklynin gentrifikaatiohistoria paljastaa, että syrjäytymisen ehkäiseminen edellyttää varhaista puuttumista. Oikeudenmukaisella kaavoituksella, rakennuttajatukien vähentämisellä ja yhteisöjen järjestäytymisen kautta kerätyillä tiedoilla Detroit voi pystyä takomaan uuden tien kohti oikeudenmukaista kaupunkitulevaisuutta.

Jana Pohorelsky opiskelee Master in Public Policy -tutkintoa Harvardin yliopiston John F. Kennedy School of Governmentissa. Hän on työskennellyt asumiseen, asunnottomuuteen ja työvoiman kehittämiseen liittyvien kysymysten parissa voittoa tavoittelemattomissa järjestöissä ja julkisella sektorilla New Yorkissa ja Detroitissa.

Kuva: Steven Pisano

Lance Freeman ja Frank Braconi, ”Gentrification and Displacement New York City in the 1990s,” Journal of the American Planning Association 70, no. 1 (2004).

Kathe Newman ja Elvin K. Wyly, ”The Right to Stay Put, Revisited: Gentrification and Resistance to Displacement in New York City,” Urban Studies 43, no. 1 (2006).

Stephanie Quesnelle, Ayana Rubio ja Noah Urban, Turning the Corner: Final Local Analytical Report-Detroit (Detroit: Data Driven Detroit, 2018).

Ibid.

Ibid.

Small, ”Mapping the Modern Transformation of New York City.”

”Detroit, MI,” Data USA, accessed Feb. 15, 2019, https://datausa.io/profile/geo/detroit-mi/

Scott, ”Detroit City Council passes affordable housing ordinance.”

Moskowitz, How to Kill a City.

Ibid.

”421-a tax exemption,” Wikipedia, accessed Feb. 15, 2019, https://en.wikipedia.org/wiki/421-a_tax_exemption

Families United for Racial and Economic Equality (FUREE) and the Community Development Project of the Urban Justice Center, Out of Business: The Crisis of Small Businesses in Rezoned Downtown Brooklyn (The Crisis of Small Businesses in Rezoned Downtown Brooklyn) (New York, 2008).

Ibid.