Expulsions liées à l’emménagement du propriétaire (OMI)

Une expulsion liée à l’emménagement du propriétaire est une expulsion d’un locataire résidentiel par un propriétaire afin que ce dernier puisse emménager dans le logement. Voir aussi Expulsions par le propriétaire et le locataire. Il existe de nombreuses dispositions similaires qui permettent au conjoint, à la mère, au père ou aux enfants du propriétaire de recourir également aux expulsions par emménagement du propriétaire, mais certaines villes ont restreint ces expulsions. Les exigences et les procédures d’expulsion par le propriétaire varient d’une ville à l’autre. La ville où se trouve l’unité de location est très importante pour déterminer les droits du locataire et du propriétaire.

Tous les propriétaires qui veulent emménager dans leur unité louée doivent-ils suivre les statuts d’emménagement des propriétaires ?

Non. Les expulsions d’emménagement des propriétaires ne peuvent se produire que si elles sont autorisées par la loi et se produisent généralement dans les villes qui ont un contrôle des loyers et qui exigent des expulsions pour un motif valable. Toutes les villes qui ont un contrôle des loyers ou qui exigent des expulsions pour motif valable n’ont pas de lois sur l’emménagement du propriétaire, auquel cas le propriétaire ne peut expulser le locataire que pour un motif valable, comme le prévoit la loi locale. Les locations périodiques, telles que les locations au mois, dans les villes qui n’ont pas de réglementation des loyers, peuvent être résiliées avec un préavis suffisant, pour n’importe quelle raison. La durée du préavis dépend de la ville où se trouve l’unité locative et est généralement de 30 à 60 jours. Si le bail est un terme d’années, par exemple un bail d’un an, alors le préavis n’est généralement pas nécessaire, bien que certaines villes exigent un préavis du propriétaire d’une intention de ne pas renouveler le bail.

Quelles exigences le propriétaire doit-il satisfaire pour réussir une expulsion par le propriétaire ?

Les dispositions exactes qu’un propriétaire doit suivre varient d’une ville à l’autre. En général, pour qu’un propriétaire puisse profiter de la disposition d’emménagement du propriétaire, il doit :

• Posséder un certain pourcentage de la propriété (Le pourcentage qui doit être possédé varie d’une ville à l’autre et varie en fonction de la date d’achat de la propriété).
• Avoir l’intention d’utiliser la propriété comme résidence principale pendant un certain temps, généralement 2 à 3 ans. L’intention du propriétaire doit être honnête et de bonne foi. Le propriétaire ne peut pas avoir d’arrière-pensées pour l’expulsion, comme la relocation du logement pour plus d’argent.
• Utiliser le logement comme résidence principale pendant une certaine durée, généralement 2 à 3 ans.
• Donner un préavis au locataire (varie selon la ville, généralement 30 à 60 jours).
• Offre au locataire toute unité dans la ville dans laquelle le propriétaire a un intérêt lorsqu’elle devient disponible (varie selon la ville).
• Frais de relogement à condition que le locataire ait vécu sur les lieux pendant une certaine période, habituellement un an. (Les frais de relogement varient selon la ville).
• Le locataire obtient généralement le premier droit de réoccuper les lieux une fois que le propriétaire déménage (varie selon la ville).

Les expulsions par emménagement du propriétaire sont-elles parfois interdites ?

Oui, les expulsions par emménagement du propriétaire sont interdites pour certaines raisons. Les raisons varient en fonction de la ville dans laquelle se trouve l’unité de location. En général, les expulsions par le propriétaire sont interdites dans les immeubles à logements multiples dans les circonstances suivantes :

• Lorsque l’intérêt du propriétaire dans la propriété est inférieur à celui requis par la loi sur l’emménagement des propriétaires (varie selon la ville). En général, un propriétaire doit avoir un intérêt de 25 % à 50 % dans l’unité.
• Si le propriétaire possède une unité comparable disponible dans la même ville (varie selon la ville).
• Si le locataire est âgé de plus de 60 ans et handicapé et qu’il y vit depuis plus de 10 ans (varie selon la ville).
• Si le locataire a plus de 60 ans et est en phase terminale et y vit depuis plus de 5 ans (varie selon la ville).
• Généralement, une seule expulsion par emménagement du propriétaire est autorisée par immeuble. Mais plusieurs expulsions sont généralement autorisées dans le même bâtiment pour les proches si le propriétaire vit dans le bâtiment.

Exigences qu’un propriétaire doit satisfaire après avoir expulsé le locataire

Après que le locataire a déménagé, il y a certaines exigences que le propriétaire doit encore respecter. En général, les exigences sont que le propriétaire doit :

• Ménager dans l’unité dans une certaine période de temps après que le locataire a déménagé, généralement environ 60 à 120 jours (varie selon la ville).
• Utiliser l’unité comme lieu principal de résidence. Les ordonnances de contrôle des loyers permettent généralement à une personne de n’avoir qu’un seul lieu principal de résidence.
• Vivre dans le logement pendant la durée requise, généralement de 2 à 3 ans. S’il déménage avant cette période, le propriétaire ne peut généralement pas relouer à un taux supérieur à celui que le locataire expulsé payait et doit donner au locataire expulsé le premier choix pour relouer le logement.

Si le propriétaire ne respecte pas les exigences ci-dessus (ou toute autre exigence que le statut de la ville peut imposer), il doit d’abord offrir le logement au locataire expulsé avant de tenter de le louer à un autre locataire. Le locataire a également une cause d’action pour expulsion injustifiée.

Ai-je besoin d’un avocat en droit immobilier pour une expulsion par le propriétaire ?

La loi sur les propriétaires et les locataires est très complexe, varie selon les villes et subit constamment des changements. Un avocat en droit immobilier sera en mesure de vous conseiller sur les règles exactes de vos villes concernant les expulsions par emménagement du propriétaire et pourra protéger vos droits, que vous soyez un propriétaire essayant d’utiliser le statut d’expulsion par emménagement du propriétaire ou un locataire combattant une expulsion par emménagement du propriétaire.