Investice do bytů:

Těžce pracující profesionálové hledají způsoby, jak diverzifikovat své příjmy a vytvořit si životní styl svých snů. Mnozí hledají alternativy k akciovému trhu a za zajímavou možnost považují nemovitosti. Nemovitosti jsou hmatatelné, osvědčené a slouží praktickému účelu. Proto je investování do pronájmu rodinných domů oblíbenou strategií. A přestože jsou pronájmy rodinných domů skvělou volbou, zkušení investoři zvažují výhody a nevýhody investování do bytů.

Je příjemné investovat do jedné jednotky, ale zvažte výhody investování do tří… nebo tří set! Možná si říkáte, že to zní směšně, a abychom byli spravedliví, existují výzvy a nevýhody, které je třeba zvážit, než se ponoříte do bytů ve více rodinných domech. Pojďme si tuto alternativní investici definovat a věnovat se některým výhodám a nevýhodám.

Co je to multifamily?

Jak název napovídá, multifamily je budova nebo stavba určená k ubytování několika rodin v různých bytových jednotkách. Multifamily se mohou skládat z dvojdomů, trojdomů, čtyřdomů, řadových domů a bytových domů. Mohou být ve vlastnictví fyzické osoby, podniku nebo jednotlivce, který si jednotku koupil.

Investice do bytů je atraktivní pro různé výhody, zejména pro osoby s vysokými příjmy, které hledají daňové úlevy, ale je třeba zvážit i některé nevýhody. Až budete zvažovat své možnosti, podívejte se na jeho výhody a nevýhody.

Pro: Příznivé výnosy z vícegeneračních domů

Jak se dalo očekávat, ve vícegeneračním domě vytvoříte větší peněžní tok ve srovnání s domem pro jednu rodinu. Peněžní toky z příjmů z pronájmu jsou peníze, které zbývají po všech výdajích a splátkách hypotéky. Cash flow není jen králem, ale základním kamenem investování do vícegeneračních domů.

Efektivní řízení cash flow může přinést působivé výnosy, kterým se jiné investice jen těžko vyrovnají. Dokonce i konzervativní výnosy z bytů bývají příznivější než u jiných tříd aktiv.

Související podcast: Jak vytvořit celoživotní peněžní tok s Rodem Khleifem

Con:

Pořízení bytového domu vyžaduje velké peněžní výdaje, které pokryjí zálohu, náklady na uzavření, poplatky, rezervy a případné kapitálové výdaje na stabilizaci provozu. Tato částka může rychle narůst do značné výše.

Pro:

Na rozdíl od rodinných domů, které se oceňují na základě srovnatelných prodejů domů, se hodnota bytových domů určuje podle příjmů, které přinášejí ve vztahu k ostatním bytovým domům v okolí.

Typicky budete mít k dispozici jasné srovnávací údaje o nájemném, prodejích a doplňcích přinášejících příjmy, jako je parkování a prádelna, které vám pomohou při rozhodování o provozu. To umožňuje investorům vynutit si zhodnocení pouhým zvýšením příjmů nebo snížením výdajů.

Proti: Nelikvidní aktivum

Oproti jiným investicím nejsou byty likvidní. Aby investor získal peníze z bytu, musí ho obvykle prodat nebo refinancovat. Navíc obvykle trvá měsíce, než se najde kvalifikovaný kupující, dohodnou se podmínky koupě a poté se prodej uzavře.

Pro:

Hlavní výhodou vlastnictví bytového domu oproti stejnému počtu jednotek v rodinných domech je rozsah a efektivita.

S jednou budovou můžete efektivně řídit výdaje a centralizovat provoz. Na jednom centrálním místě můžete vyřizovat kontroly, setkávat se s dodavateli, vybírat nájemné a vystavovat volné jednotky, aniž byste museli jezdit po celém městě. Výdaje se snižují díky menšímu počtu střech, mechanických zařízení a dalších neefektivních činností.

Také neobsazený byt v rodinném domě neposkytuje žádný příjem, ale s bytovým domem budou ostatní jednotky nadále generovat peněžní tok. Jako příklad uvedu, že když jeden z našich zděděných nájemníků přestal platit nájemné, stálo nás to tisíce na nezaplaceném nájemném a opravách. Ostatní jednotky v budově však stále generovaly dostatek peněžních prostředků pro pozitivní cash flow.

Konec:

Stejně jako každá investice, i byty s sebou jistě nesou určitý podíl rizik. Vzhledem k vyšším cenám a menšímu počtu únikových strategií než například u rodinných domů je nutné těmto rizikům porozumět a minimalizovat je.

Vhodná analýza místního prostředí a cílové nemovitosti je zásadní. Mezi konkrétní položky, které je třeba zvážit, patří poptávka nájemníků, stávající a plánované zásoby bytů, místní ekonomické faktory a dostupné podmínky financování.

Související podcast: Od nejlepší rady až po 175 000 000 dolarů s Joem Fairlessem

Pro: Můžete si ponechat svou každodenní práci

Jednou z nejlepších věcí na bytových domech je možnost najmout si profesionální správcovskou společnost, která na ně bude dohlížet. Získáte tak pasivní investici, která vám umožní těžit z vlastnictví nemovitosti, aniž byste se museli obtěžovat telefonátem ve dvě hodiny ráno kvůli opravě protékajícího záchodu. A pokud investujete pasivně se sponzorem, bude řídit všechny aspekty provozu, zatímco vy budete pouze inkasovat výplaty. Uf!“

Nevýhoda: menší zisk pro vás

Profesionální správa má i svou nevýhodu. Pravděpodobně neudělají nic navíc, aby z vás vymáčkli větší zisk, zejména pokud jim to nepřinese více peněz.

Ve skutečnosti mnoho firem zabývajících se správou nemovitostí vydělává další peníze díky obratu jednotek, umisťování nájemníků, opravám, údržbě, poplatkům z prodlení atd. Proto je nutné aktivně vést a řídit společnost spravující nemovitosti a sladit její zájmy s optimálním provozem nemovitosti.

Související podcast: Jak spravovat nemovitosti mimo stát se Sepem Bekamem

Pro:

Říká se, že nejde o to, co vyděláte, ale kolik si necháte, a daňové výhody investování do bytů z něj dělají jedno z nejsilnějších aktiv, které vám pomůže ponechat si více peněz a minimalizovat daňovou povinnost.

Můžete si odepsat všechny výdaje (reklama, poplatky za správu, údržba atd.), což vám může pomoci snížit zdanitelné příjmy. Při prodeji můžete odložit daně z kapitálových výnosů a zpětného získání. Můžete dokonce odepisovat hodnotu budovy, a pokud použijete analýzu rozdělení nákladů, můžete urychlit odpisový plán a dosáhnout ještě větších úspor.

Jak začít investovat do bytů

Investování do více rodin vyžaduje práci. Kromě toho všeho musíte vybrat správnou nemovitost, udržovat ji a efektivně spravovat obyvatele.

Pokud chcete začít, musíte si položit několik dalších otázek. Kolik času můžete věnovat vlastnictví a správě vícegeneračních domů? Jak najdete dobré nabídky? Jak správně a konzervativně analyzovat obchody?“

Setkali jsme se s mnoha lidmi, kterým se líbí myšlenka investovat do multifamily kvůli dodatečnému příjmu nebo daňovým výhodám, ale nehledají druhou práci. Mnozí z nich profitují z investic do syndikace bytů, která umožňuje investorům spojit prostředky ke koupi nemovitosti. V tomto případě je však k dispozici specializovaný provozovatel, který dohlíží na všechny operace, a investoři tak mohou pouze vybírat šeky.

Související článek – Jak funguje syndikace nemovitostí?“

Příklad syndikace bytů

Řekněme, že existuje 10 lidí, z nichž každý má k dispozici 100 000 dolarů na investici. Místo toho, aby každý z nich samostatně kupoval jednotlivé rodinné domy k pronájmu, rozhodnou se tyto prostředky spojit prostřednictvím syndikace bytů a použít 1 000 000 USD jako 25% zálohu na koupi bytového komplexu za 4 miliony USD. Větší bytový komplex přináší dostatečný příjem na to, aby si mohli najmout profesionální management a stále přinášet deseti investorům vysoké výnosy. Díky tomu mají více volného času, aby se mohli věnovat svým vášním. Tuto strategii jsme použili při spolupráci s investory do bytů v hodnotě více než 90 milionů dolarů.

Pokud jste dospěli k závěru, že výhody převažují nad nevýhodami investování do bytů, je čas dozvědět se více o procesu a dalších krocích. Pokud chcete řídit obchody sami, věnujte čas vzdělávání prostřednictvím knih, podcastů a navazování kontaktů. Pokud preferujete pasivní investování, podívejte se na článek, který jsme napsali o vyhodnocování realitních syndikací. Můžete si také projít některé z často kladených otázek, které od investorů často dostáváme.

Pokud se chcete připojit k našemu seznamu investorů, vyplňte prosím formulář pro nové investory ještě dnes.