Je stát se pronajímatelem více starostí než užitku?

Pronájem obytných nemovitostí je způsob, jak vydělat peníze, nebo to alespoň někteří lidé tvrdí. Na první pohled to vypadá jako sázka na jistotu, ve skutečnosti je to obvykle více starostí, než užitku. Problémy začínají brzy a téměř vždy se týkají času a peněz. Podívejme se na šest těch největších.

Výzva č. 1: Hledání nemovitosti

O hledání dobré nemovitosti k pronájmu byly napsány celé knihy. Tomuto tématu bylo věnováno tolik textu, protože má zásadní význam. Kupte si příliš drahý byt a nikdy na něm nevyděláte. Ale snaha ulovit výhodnou nemovitost může být také problematická. Koupě opravené nemovitosti vyžaduje, abyste měli dovednosti, čas, nářadí a hotovost na provedení nezbytných oprav a renovací.

Pokud nespěcháte, může to být způsob, jak získat výhodnou investici; pokud již máte práci na plný úvazek a rodinu, každá minuta strávená opravou pronájmu je minutou, která není věnována výnosnější nebo příjemnější činnosti. V dnešní době však existují správcovské společnosti, které mohou udělat spoustu této práce – od vyhledání nemovitosti až po její rekonstrukci – za vás, samozřejmě za poplatek.

Úkol 2: Příprava jednotky

Přivedení téměř každé nemovitosti do stavu vhodného k pronájmu často vyžaduje minimálně čerstvý koberec a výmalbu. Obě položky vyžadují čas a peníze. Dalšími běžnými potřebami jsou okenní sítě, nátěry paluby a údržba trávníku. Pokaždé, když nájemník odejde, je třeba se vrátit i k těmto záležitostem.

Úkol 3: Hledání nájemníků

Internet poskytuje rychlý a levný způsob, jak najít potenciální nájemníky. Často ovšem dostanete to, za co zaplatíte. Podání inzerátu v renomované publikaci často generuje lepší třídu respondentů. Místo vysokoškoláků, kteří chtějí ušetřit, zvýšíte šanci, že získáte rodiny a zodpovědné starší lidi.

Provozování inzerátu po dobu jednoho měsíce vám však ukousne malé sousto z peněženky a řádné prověření nájemníků provedením kontroly úvěruschopnosti a prověření minulosti vám ukousne další sousto. Investice se vyplatí, protože prověřování zvyšuje vaše šance na získání zodpovědných nájemníků. Zodpovědní nájemníci platí nájemné včas, nezneužívají nemovitost a nevyžadují, abyste se zapojili do nákladného a časově náročného procesu vystěhování.

Výzva 4: Problémy

I skvělí nájemníci a perfektní pronajímané nemovitosti s sebou přinášejí řadu problémů. Prasklé potrubí, ucpaná kanalizace, rozbité pružiny garážových vrat, domácí zvířata a spolubydlící jsou jen některé z problémů, které se objevují. I dobří nájemníci chtějí vaši plnou a okamžitou pozornost, když se jim do domu vrací odpadní voda nebo kabelová společnost omylem přeruší telefonní vedení.

Špatní nájemníci jsou ještě větší výzvou. Každodenní telefonáty a opožděné nebo nezaplacené nájemné mohou způsobit další potíže. Dalším náročným obdobím je den stěhování. Poškození stěn, podlah, koberců a dalších součástí domu může vést ke sporům a nákladným opravám. Vzhledem k tomu, že každý okamžik promarněný hádkami je okamžikem, kdy dům zůstane prázdný, je často lepší překousnout situaci a zaplatit opravy sami. Když už jsme u toho:

Výzva 5: Pravděpodobně budete muset uzavřít pojištění pronajímatele – ne, běžná pojistka majitele domu nestačí – a to je další položka v kolonce průběžných výdajů: Údržba

Údržba hlavních součástí a vybavení je velkou položkou. Nové spotřebiče stojí stovky dolarů, nová střecha nebo příjezdová cesta mohou stát tisíce dolarů. Pokud nájemné činí 500 dolarů měsíčně a střecha 5 000 dolarů, můžete se rychle ocitnout ve ztrátě. Když k tomu připočtete koberce, malbu a nový sporák a nájemníky, kteří nezůstávají dlouho, může nemovitost prodělávat celé roky.

Výzva 6: Úrokové sazby

Co s tím mají společného úrokové sazby? Spousta. Když sazby klesají, je často levnější koupit než pronajmout, a tak může poptávka po vaší jednotce (jednotkách) klesnout. Snížení nájemného, abyste si udrželi konkurenceschopnost, může vaši schopnost vydělat peníze pořádně zkrouhnout.

Jak se vydělávají peníze

Se všemi problémy, které je třeba překonat, může malý člověk vydělat na pronájmu nemovitostí? Ano, ale vyžaduje to plán. Níže jsou zdůrazněny čtyři ziskové přístupy:

1. Bydlení

Sdílení prostoru koupí mezonetu (nebo jiné snadno dělitelné stavby) je často výnosným podnikem. Vzhledem k tomu, že jste na místě a plánujete se o nemovitost tak jako tak starat, jsou peníze navíc bonusem. Samozřejmě stále platí všechny problémy a bydlení na místě znamená, že budete vždy k dispozici a budete v úzkém kontaktu s nájemníky. Vhodně si to naplánujte a pečlivě prověřte.

2. Jděte na základ

Pronájem krysího bytu, který nemá žádné příjemné vybavení, co nejmenší údržba a neudržování vzhledu vede k zisku. Pokud tomu nevěříte, podívejte se na bydlení mimo kampus v jakémkoli univerzitním městě v zemi. Nezní to moc hezky, ale základní, odříznutý majetek (žádné stropní ventilátory, klimatizace atd.) udržuje proces jednoduchý.

Čtyři stěny a podlaha zajišťují minimální nároky na údržbu a málo věcí, které se mohou rozbít nebo poškodit. Přilákání nájemníků prostřednictvím státem dotovaných programů, jako je například bydlení v sekci 8, poskytuje zaručený příjem. Problémem zde bývá, že výměnou za pár dolarů na ruku často získáte drsnou třídu nájemníků a nemovitost, která se těžce opotřebovává.

3. Dlouhodobé držby

Mnoho investorů do nemovitostí vám řekne, že v podstatě prodělávají na nájemném a výdajích. Jejich přístup spočívá v tom, že koupí nemovitost za výhodnou cenu, nechají nájemníky splácet hypotéku a pak ji za 30 let prodají a doufají, že využijí určitého zhodnocení ceny.

Je to sice rozumný přístup, ale zisky budou pravděpodobně malé a daň z kapitálových výnosů může být vysoká (vzhledem k nízkému základu nákladů). A stále to vyžaduje čas a úsilí, které by bylo lepší vynaložit jinde.

4. Přejděte na plný úvazek

Seriózní pronajímatelé k tomu přistupují seriózně. Začleňují se, kupují více budov a značnou část práce dělají sami. Je to rozhodnutí o životním stylu, které vyžaduje přívaly vážného času a energie a strategii nákupu a prodeje, aby se maximalizovaly daňové ztráty a odpisy a minimalizovaly příjmy.

Najmutí správce nemovitosti

Správce nemovitosti může zvládnout mnoho povinností spojených s provozem pronajímané nemovitosti. Patří sem marketing, výběr nájemníků, údržba, sestavování rozpočtu a výběr nájemného. Pokud chcete tyto úkoly delegovat, můžete zvážit najmutí správce nemovitosti, i když to sníží vaše zisky.

Role správce nemovitosti

Správci nemovitostí mohou zvládat různé role. Co přesně to je, je na vašem vyjednávání se správcem. Je důležité určit, jaká bude jeho role, a vypracovat seznam povinností a odpovědností. Bude váš správce nemovitosti pouze vyhledávat nájemníky? Nebo se bude starat o každodenní údržbu a vybírání nájemného?“

Správce nemovitosti může být nezávislý dodavatel nebo zaměstnanec. Měli byste se poradit se svým daňovým účetním, abyste určili nejvýhodnější přístup a stanovili konkrétní povinnosti, které můžete mít.

Můžete si také najmout společnost pro správu nemovitostí; firmu, se kterou uzavřete smlouvu, aby se přímo zabývala všemi aspekty pronájmu nemovitosti. To může být nákladné, ale může to být ideální, pokud máte více pronajímaných nemovitostí.

Výběr správce nemovitosti

Ujistěte se, že každý správce nemovitosti, o kterém uvažujete, splňuje příslušné místní a národní licenční požadavky.

Musíte hledat správce, který má zkušenosti s reklamou, marketingem, vztahy s nájemníky, výběrem nájemného, sestavováním rozpočtu, pronájmem a údržbou. Dobrý správce nemovitosti se také vyzná v místních a státních zákonech. Jako vlastník nemovitosti můžete nést odpovědnost za jednání svého správce, takže můžete být žalováni, pokud váš správce poruší některý ze zákonů o spravedlivém bydlení.

Jakmile se rozhodnete pro správce nemovitosti a podmínky dohody, měli byste sepsat smlouvu o správě nemovitosti, která určí povinnosti správce, jeho odměnu a podmínky ukončení smlouvy.

Sečteno a podtrženo

Stojí za to stát se pronajímatelem? To můžete rozhodnout jen vy. Jen se nezapomeňte podívat, než skočíte, a jděte do svého nového podniku s realistickými očekáváními a pevným herním plánem.

Pokud budete vědět, do čeho jdete, než se do toho pustíte, budete lépe připraveni na to, co vás potká, a je pravděpodobnější, že si tuto zkušenost užijete.