Kolik vám skutečně ušetří mimořádné splátky hypotéky?

Připlatit si nebo refinancovat?

Připlácení na hypotéku může mít dobrý finanční smysl.

Znamená to zaručenou návratnost investice, což u jiných investic, jako jsou podílové fondy nebo akcie, neplatí.

Pokud je vaše současná úroková sazba hypotéky pět procent, máte zaručeno, že „vyděláte“ pět procent – tím, že ušetříte na úrocích – z jakékoli částky jistiny, kterou splatíte.

Většina konvenčních hypoték, hypoték FHA, VA a USDA umožňuje provádět dodatečné platby, známé také jako předčasné splacení, bez jakýchkoli sankcí.

Placení dodatečných splátek hypotéky však není správná strategie pro každého. Majitelé domů často místo toho refinancují hypotéku na 15 nebo dokonce 10 let. Tím si výrazně sníží úrokovou sazbu a ukrojí roky z hypotéky.

Chcete-li zjistit, která varianta by pro vás mohla být nejlepší, použijte naši kalkulačku mimořádných splátek

Ověřte si novou sazbu (4. února 2021)

Kolik byste mohli ušetřit mimořádnými splátkami?

Předčasné splacení nelze zaměňovat s předčasným splacením hypotéky jen proto, že budete příští měsíc mimo město nebo indisponováni, říká hypoteční bankéř Todd Huettner, prezident společnosti Huettner Capital v Denveru.

„Při předčasném splacení posíláte věřiteli další peníze a on je použije na zůstatek vašeho úvěru. To může ušetřit spoustu peněz, zejména u 30letého úvěru, kde většina vašich pravidelných měsíčních splátek jde na splácení úroků během prvních několika let,“ říká Huettner.

Úspory mohou být obrovské.

Při 30leté hypotéce s pevnou úrokovou sazbou 4 % a vypůjčenými 200 000 USD by bylo třeba zaplatit za dobu trvání úvěru asi 140 000 USD na úrocích.

Ale kdybyste předčasně splatili jen dalších 100 dolarů měsíčně na jistinu, ušetřili byste na úrocích asi 30 000 dolarů a splatili byste tento úvěr o pět let rychleji.

Je tu ještě jedna výhoda předčasného splacení: na rozdíl od kapitálových výnosů a dividend získaných z jiných typů investic, jako jsou akcie a dluhopisy, úspory získané předčasným splacením nepodléhají zdanění.

Proces předčasného splacení je poměrně jednoduchý. „Udělejte si čas a vypište samostatný šek nebo pošlete samostatnou elektronickou platbu svému věřiteli a v poznámce nebo na samostatném lístku výslovně uveďte, že tato dodatečná platba má být použita na jistinu vašeho úvěru. V opačném případě by banka mohla vaši dodatečnou platbu případně použít na úroky v následujícím měsíci,“ říká Jason van den Brand, generální ředitel společnosti Lenda se sídlem v San Francisku.

Majitelé domů mohou rychlým telefonátem nebo online dotazem zjistit, jak jejich správce hypotéky nakládá s dodatečnými prostředky kombinovanými s pravidelnou splátkou.

Ověřte si novou sazbu (4. února 2021)

Mají mít dodatečné splátky hypotéky přednost?

Než se pustíte do předčasného splácení, možná byste měli zvážit výhodnější alternativy, říká Jeff Rose, certifikovaný finanční plánovač ve městě Carbondale ve státě Ill.

„Hypotéka je jen o nejlevnějších penězích, které si kdy půjčíte, s dnešními sazbami na úrovni 4 % nebo nižšími. Pokud máte jiné dluhy s vysokým úrokem – například kreditní karty nebo osobní půjčky – splatil bych nejdříve ty, než bych předčasně splatil hypotéku,“ říká Rose. Dodává, že úroky z hypotéky, které platíte, jsou daňově odečitatelné – předčasným splacením jistiny zaplatíte méně úroků, a tím získáte menší daňové odpisy po dobu trvání úvěru.

Huettner souhlasí.

„Doporučuji lidem, aby své peníze navíc seřadili v tomto pořadí: splatit dluh na kreditní kartě, ušetřit šest až dvanáct měsíčních příjmů ve fondu pro případ deště, investovat do fondu 401(k), kde vám zaměstnavatel dorovná příspěvek, a pak buď splatit dům, nebo se podívat na další příspěvky na důchod,“ říká Huettner.

Majitelé domů s nízkými sazbami navíc mohou vydělat více peněz v jiných investicích než splácením hypotéky pod 4 %.

Refinancování je účinnou strategií úspory nákladů

Další možností je refinancovat hypotéku na kratší dobu, zejména pokud ji můžete uzamknout za nižší sazbu, než je ta stávající.

„Je to jako nucený spořicí plán, kdy se zavážete k měsíční splátce na kratší dobu, místo abyste pouze občas předčasně spláceli stávající dobu,“ říká Huettner.

Předkládá přesvědčivý scénář. Majitel domu má po dvou letech třicetiletou hypotéku ve výši 200 000 dolarů. Poté provede refinancování na patnáctiletou hypotéku, čímž mu klesne sazba o jedno procento. Na úrocích by ušetřil přes 85 000 dolarů.

„Pokud potřebujete udržet likvidní hotovost a chcete se věnovat jiným investičním příležitostem, možná nebudete chtít hypotéku splácet rychleji, zejména pokud máte nízkou úrokovou sazbu,“ doporučuje van den Brand. „Pokud však zůstáváte ve svém domě dlouhodobě nebo plánujete, že si dům ponecháte jako nemovitost k pronájmu, může být úspora desítek – někdy i stovek tisíc dolarů na úrocích chytrým krokem.“

Ověřte si novou sazbu (4. února 2021)

Placení hypotéky navíc váže hotovost

Rose říká, že nejlepší vyhlídky na předčasné splacení mají obvykle mladí nebo starší majitelé domů, kteří nevychovávají děti.

„Když máte doma děti, máte mnohem více výdajů a věcí, na které je třeba šetřit, takže splácení minima na hypotéce a ukládání zbytku do penzijních a vysokoškolských spořicích fondů dává obvykle největší smysl,“ říká Rose.

„Pokud však dlužník disponuje volnými prostředky, obvykle mu doporučuji provést každý rok alespoň jednu částku předčasného splacení. A kdo má blízko k důchodu, měl by se zaměřit na předčasné splacení, aby měl dům splacený ještě před odchodem do důchodu, což může mít velký vliv na jeho životní úroveň v budoucnu.“

Michael Foguth, zakladatel společnosti Foguth Financial Group v Howellu, Mich, však varuje před tím, abyste se krátili a každý měsíc se škrábali, abyste předčasně splatili hypotéku.

„Nezapomeňte,“ říká Foguth, „že vlastní kapitál ve vašem domě, který získáte dříve, je dobrý pouze pro hotovost, když ho prodáte nebo si půjčíte,“ například když si otevřete cash-out refinancování nebo úvěrovou linku na bydlení.

Před zasláním mimořádných splátek věřiteli se ujistěte, že vaše hypotéka je způsobilá pro mimořádné splátky bez sankcí.

Prozkoumejte všechny své možnosti a určete, která strategie – mimořádné splátky nebo investice do jiných věcí – je pro vaši situaci nejvhodnější.

Jaké jsou dnešní sazby?

Sazby hypoték dosahují nových minim. Mnoho majitelů domů zjistí, že refinancování jim ušetří značné částky na úrocích, i když se rozhodnou neplatit další splátky.

Zjistěte si nabídku sazeb pro refinancování a podívejte se na ultra nízké desetileté a patnáctileté sazby, které ještě zvýší úspory.

Ověřte si novou sazbu (4. února 2021)

.