Assignments vs. Double Escrow
Pracując z inwestorami często jesteśmy pytani „co jest lepsze, zrobić cesję czy zrobić podwójne escrow?”. Moja odpowiedź jest zawsze taka sama „Jestem kapitalistą, zarabiam więcej pieniędzy na podwójnym escrow”. (Ponieważ otrzymujemy opłaty dwa razy). Ale wybór jest całkowicie do Ciebie i porady swojego adwokata i CPA. Ten artykuł nie jest przeznaczony do przekazywania porad prawnych, ale po prostu wyjaśnić różnice i podobieństwa tych dwóch.
Zarówno przypisanie i podwójne escrow są sposoby sprzedaży hurtowej nieruchomości. „Wholesaling” to termin używany dla inwestora, który nie jest ostatecznym nabywcą, albo otrzymują opłatę za przypisanie od przypisania umowy zakupu, lub zarabiają odsprzedając nieruchomość przez podwójne escrow. Zazwyczaj hurtownik nie używa własnych pieniędzy do nabycia nieruchomości, chociaż czasami transakcyjne finansowanie jest używane do nabycia nieruchomości na krótki okres czasu. Dla tego artykułu będziemy po prostu nazwać je investor.
Porównajmy, jak podwójne escrow i cesji są podobne. Oba są środkiem do osiągnięcia zysku na nieruchomości bez konieczności dokonywania napraw i odsprzedaży nieruchomości. Oba wymagają inwestor zrobić jakąś formę marketingu dla właściwości, czy bezpośrednia poczta, billboardy, Craig’s list, znaki bandytów, a nawet słowo z ust, aby wprowadzić potencjalnych sprzedawców. Oba wymagają hurtownika lub inwestora do podpisania umowy kupna z obecnym właścicielem nieruchomości. Oba wymagają od inwestora, aby zabezpieczyć Kupującego do nieruchomości (czy są one koniec Kupujący nie jest znany, jak ten Kupujący może również przypisać umowę zakupu z cesją, lub zrobić własne podwójne escrow). To jest całkiem sporo, gdzie podobieństwa end.
Teraz porównajmy, jak podwójne escrow i umowy cesji są różne. Z podwójnym escrow dwa oddzielne pliki są otwarte. Pierwszy plik jest „nabycie” plik i drugi jest „odsprzedaży” plik, lub bardziej powszechnie znane jako „AB” plik i „B-C” plik. Jak wspomniano wcześniej, opłaty są uiszczane dwukrotnie, ponieważ istnieją dwa pliki, dwie umowy zakupu i dwa zobowiązania tytułowe są generowane. Umowa kupna dla każdego pliku określa, kto płaci tytuł i opłaty escrow w każdym pliku. Czasami inwestor będzie płacić opłaty w obu plikach w zależności od tego, jak umowy są napisane, lub inne czasy tylko w jednym pliku.
Z podwójnych i cesji inwestor opodatkowane inaczej, jak również. W przypadku cesji inwestor (lub cedent) otrzymuje prowizję za cesję praw do umowy kupna. Opłata ta jest opodatkowana w formie 1099 MISC i jest zgłaszana do IRS. Przy podwójnym Escrow inwestor faktycznie wchodzi w tytuł własności w pliku A-B, więc opodatkowanie odbywa się na podstawie sprzedaży nieruchomości przy użyciu formularza 1099 S. Każdy formularz 1099 ma inne konsekwencje podatkowe w zależności od Twojego przedziału podatkowego. Zawsze dyskutuj ze swoim CPA, który jest lepszy dla konkretnej sytuacji podatkowej, 1099 MISC lub 1099 S.
Podczas podejmowania decyzji między cesją a podwójnym Escrow, zawsze należy pamiętać, że pełne ujawnienie jest zawsze najlepszą praktyką. Niektórzy inwestorzy nawet ujawniają właścicielowi nieruchomości w umowie kupna, że ich zamiarem jest zabezpieczenie Kupca, a następnie odsprzedaż nieruchomości. Polityka firmy Chicago Title zakłada pokazanie opłaty za cesję na zestawieniu rozliczeń lub pokazanie środków przekazywanych do i z plików A-B i B-C.
Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące podwójnych Escrows lub cesji, zadzwoń lub wyślij e-mail do nas o każdej porze, lub skontaktuj się ze swoim prawnikiem nieruchomości i/lub CPA w celu uzyskania porady prawnej i podatkowej.
Written by: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency
Wr.