Cesiuni vs. escrow dublu
Lucrând cu investitorii suntem adesea întrebați „ce este mai bine, să facem o cesiune sau să facem un escrow dublu?”. Răspunsul meu este întotdeauna același: „Sunt un capitalist, fac mai mulți bani cu un escrow dublu”. (Pentru că primim comisioanele de două ori). Dar alegerea depinde în totalitate de dumneavoastră și de sfaturile avocatului și ale contabilului dumneavoastră. Acest articol nu este menit să transmită sfaturi juridice, ci pur și simplu să explice diferențele și asemănările dintre cele două.
Atât o cesiune, cât și un escrow dublu sunt modalități de a vinde cu ridicata o proprietate. „Vânzarea angro” este un termen folosit pentru un investitor care nu este cumpărătorul final, acesta fie primește o taxă de cesiune în urma cesionării unui contract de cumpărare, fie obține un profit prin revânzarea proprietății prin intermediul unui dublu escrow. De obicei, angrosistul nu folosește banii proprii pentru a achiziționa proprietatea, deși, uneori, finanțarea tranzacțională este folosită pentru a achiziționa proprietatea pentru o perioadă scurtă de timp. Pentru acest articol îi vom numi doar investitor.
Să comparăm modul în care sunt similare un dublu escrow și o cesiune. Ambele sunt un mijloc de a obține un profit de pe urma unei proprietăți fără a fi nevoiți să faceți reparații și să revindeți proprietatea. Ambele presupun ca investitorul să facă o anumită formă de marketing pentru proprietăți, fie că este vorba de corespondență directă, panouri publicitare, Craig’s list, panouri bandit și chiar din gură în gură, pentru a aduce potențiali vânzători. Ambele necesită ca angrosistul sau investitorul să semneze un contract de cumpărare cu proprietarul actual al proprietății. Ambele necesită ca investitorul să asigure un cumpărător pentru proprietate (nu se știe dacă acesta este cumpărătorul final, deoarece acest cumpărător ar putea, de asemenea, să cedeze contractul de vânzare-cumpărare cu o cesiune sau să își facă propriul escrow dublu). Cam aici se termină asemănările.
Acum haideți să comparăm modul în care un dublu escrow și un contract de cesiune sunt diferite. Cu un escrow dublu se deschid două dosare separate. Primul dosar este dosarul de „achiziție”, iar al doilea este dosarul de „revânzare”, sau mai cunoscut sub numele de dosarul „AB” și dosarul „B-C”. După cum s-a menționat anterior, taxele sunt plătite de două ori, deoarece sunt generate două dosare, două contracte de achiziție și două angajamente de titlu. Contractul de achiziție pentru fiecare dosar determină cine plătește taxele de titlu și de escrow în fiecare dosar. Uneori, investitorul va plăti taxele în ambele dosare, în funcție de modul în care sunt redactate contractele, sau alteori doar într-un singur dosar.
În cazul dublelor și al cesiunilor, investitorul este, de asemenea, taxat diferit. Cu o Cesiune, investitorul (sau Cedentul) primește o taxă de cesiune pentru drepturile asupra contractului de cumpărare. Acest onorariu este impozitat printr-un formular 1099 MISC, iar onorariul este raportat la IRS. În cazul unui Double Escrow, investitorul intră de fapt în posesia titlului de proprietate în dosarul A-B, astfel încât impozitarea se bazează pe vânzarea proprietății imobiliare, utilizând un formular 1099 S. Fiecare formular 1099 are consecințe fiscale diferite, în funcție de categoria dumneavoastră de impozitare. Discutați întotdeauna cu CPA-ul dumneavoastră care este mai bun pentru situația dumneavoastră fiscală particulară, un 1099 MISC sau un 1099 S.
Când decideți între o cesiune și un Double Escrow, rețineți întotdeauna că dezvăluirea completă este întotdeauna cea mai bună practică. Unii investitori vor dezvălui chiar proprietarului proprietății în contractul de cumpărare că intenția lor este de a asigura un cumpărător și apoi de a revinde proprietatea. Politica companiei Chicago Title este de a arăta taxa de cesiune listată pe declarația de decontare sau de a arăta fondurile transferate în și din dosarele A-B și B-C.
Dacă aveți întrebări despre Double Escrows sau Assignments, vă rugăm să ne sunați sau să ne trimiteți un e-mail oricând, sau să contactați avocatul dvs. imobiliar și/sau CPA pentru consultanță juridică și fiscală.
Scris de: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency
.