Squatter’s Rights in Connecticut

Squatting je, když osoba najde opuštěnou nebo prázdnou nemovitost a nastěhuje se do ní bez projednání s vlastníkem nemovitosti. Zní to jako vloupání – až na to, že někdy je to legální.

Kdo je v Connecticutu považován za squattera?

Squatter je osoba, která bez zákonného povolení obývá opuštěnou, zabavenou nebo neobydlenou budovu (obvykle obytnou) nebo pozemek. To znamená, že tato osoba není vlastníkem nebo nájemcem nemovitosti. Navzdory tomu je squatting ve Spojených státech ve skutečnosti legální a poměrně běžný.

Není to vniknutí na cizí pozemek?

Squatting nemusí nutně znamenat vniknutí na cizí pozemek. Trespassing je trestný čin, zatímco squatting má obvykle občanskoprávní povahu. Squatting však může být považován za trestné jednání, pokud pronajímatel nebo vlastník nemovitosti zjistí, že dotyčná osoba je nežádoucí.

Mějte na paměti následující skutečnosti:

1. Na rozdíl od jiných států musí v Connecticutu pronajímatelé/vlastníci nemovitostí upozornit osoby, které se pokoušejí uplatnit nepříznivý nárok na vlastnictví, že přerušují proces uplatnění nároku. Jiné státy nevyžadují, aby pronajímatelé/vlastníci nemovitostí „sdělovali“, že se jedná o nezákonnou osobu. Tím jsou práva squatterů v Connecticutu jedinečná. Aby se zabránilo squatterovi získat nemovitost prostřednictvím nepříznivého vlastnictví, musí dojít k oznámení o přerušení a musí být zdokumentováno v rámci pozemkových záznamů místního okresu.
2. Squatteři nebo vetřelci mohou falešně tvrdit, že mají právo být na nemovitosti, například tím, že vlastníkovi předloží falešné nebo podvodné dokumenty. To je nezákonné.
3. Přestože squatteři mají práva, pokud nesplňují požadavky na nepříznivou držbu, mohou být zatčeni jako pachatelé trestné činnosti. Mnoho lidí využívá práv squatterů, aby získali vlastnictví nemovitosti, aniž by museli platit nájem nebo hypotéku.

Existují výjimky z pravidla:

• Pokud osoba zkrášlí (zasadí květiny, odstraní odpadky atd.) neobydlený a opuštěný obytný nebo průmyslový objekt, může se případně vyhnout stíhání za vniknutí na cizí pozemek.
• V případě oprávněné nouzové situace může být osoba, která vstoupila na pozemek bez oprávnění nebo povolení, zproštěna vniknutí na cizí pozemek.
• Nemovitost nesmí být užívána, aby squatteři mohli zahájit proces nepříznivého vlastnického nároku.

Kdy se nemovitost považuje za opuštěnou?

Squatteři jsou obvykle osoby bez domova, které si zřídily bydliště v opuštěné nemovitosti. V Connecticutu se nemovitost považuje za opuštěnou, pokud vlastník písemně prohlásil, že nemovitost opustil a nehodlá se do ní vrátit. Nemovitost lze rovněž považovat za opuštěnou, pokud nebyla po dobu jednoho roku nebo déle zaplacena daň z nemovitosti nebo pokud obec určila, že nemovitost je opuštěná podle místních vyhlášek.

Co s nájemníky, kteří si nemovitost ponechali?

Držení nájemníci, někdy označovaní jako trpění nájemníci, jsou nájemníci, kteří zůstávají v nemovitosti po skončení nájemní smlouvy. V této situaci je nájemce odpovědný za placení nájemného ve stávající výši a za stávajících podmínek. Pronajímatel je může přijmout, aniž by uznal legálnost obsazení. Pokud držený nájemník po výpovědi z nájmu neodejde (neodstěhuje se), bude proti němu podána žaloba pro nezákonné zadržování. Vydržovaný nájemce se nebude moci domáhat nepříznivého vlastnictví, pokud již byl vyzván k opuštění bytu. Bude považován za pachatele trestného činu neoprávněného vniknutí na cizí pozemek.
Pokud pronajímatel nadále přijímá nájemné, pak se nájemce stává nájemcem z vůle – to znamená, že nájemce je na pozemku „z vůle pronajímatele“ a může být kdykoli vystěhován bez výpovědi.

Poznání nepříznivé držby v Connecticutu

Squatter se může domáhat práv k nemovitosti po určité době pobytu na ní. V Connecticutu je třeba 15 let nepřetržitého obývání, aby squatter mohl uplatnit nárok na nepříznivou držbu (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Když squatter uplatní nárok na nepříznivou držbu, může získat právní vlastnictví nemovitosti. V tomto okamžiku není squatter pachatelem trestného činu a má zákonné povolení k pobytu na pozemku. Nepříznivé užívání v Connecticutu je také definováno jako užívání nemovitosti, které trvá nepřetržitě.
V USA musí squatter před uplatněním nároku na nepříznivou držbu splnit pět různých právních požadavků. Okupace musí být:

1. Hostle
2. Actual
3. Open & notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Pokud těchto pět prvků squatter nesplňuje, pak nemá důvod pro adverse possession. Podívejme se, co každý z nich znamená.

Nepřátelský nárok

„Nepřátelský“ neznamená, že squatter vyrazil vaše dveře a vtrhl dovnitř se zbraní v ruce jako SEAL Team Six… V právním smyslu má pojem nepřátelský tři definice:

1. Prosté obsazení. Toto pravidlo (kterým se dnes řídí většina států) definuje „nepřátelské“ jako pouhé obsazení pozemku. Narušitel nemusí vědět, že pozemek patří někomu jinému.
2. Vědomí neoprávněného vniknutí. Toto pravidlo vyžaduje, aby si narušitel byl vědom toho, že jeho užívání pozemku se rovná vniknutí na cizí pozemek (což znamená, že narušitel nemá zákonné právo být na pozemku).
3. Omyl v dobré víře. Tímto pravidlem se řídí několik států, včetně Connecticutu. To vyžaduje, aby se narušitel při obsazování nemovitosti nejprve dopustil nevinného omylu v dobré víře, například tím, že se spoléhal na neplatnou nebo nesprávnou listinu. Jinými slovy, squatter užíval nemovitost „v dobré víře“ a nebyl si vědom současného právního stavu nemovitosti.

Faktická držba

Faktická držba vyžaduje, aby narušitel nemovitost skutečně vlastnil (byl fyzicky přítomen) a nakládal s ní, jako by byl vlastníkem. To lze prokázat doložením snahy narušitele o údržbu a vylepšení nemovitosti. Příkladem faktické držby pozemku by bylo zkrášlení pozemku, např. terénní úpravy (jak bylo uvedeno výše).

Otevřená & Notorická držba

„Otevřená a notorická“ znamená, že každému – včetně vlastníka nemovitosti, který vyvine přiměřené úsilí o prošetření – musí být zřejmé, že na pozemku někdo squattuje. To znamená, že squatter se nesnaží skrývat skutečnost, že tam bydlí.

Výlučná držba

Vlastník musí pozemek vlastnit výlučně. To znamená, že se narušitel nemůže o držbu dělit s cizími osobami, vlastníkem nebo jinými nájemci.

Přetržitá držba

Vlastník musí na pozemku rovněž nepřetržitě pobývat. To znamená, že se nemůže vzdát užívání nemovitosti, později se na ni vrátit a pokusit se započítat dobu, kdy byla nemovitost opuštěna, do doby „nepřetržité“ držby. Jak již bylo uvedeno dříve, pro nepříznivou držbu se vyžaduje 15 let nepřetržitého užívání.

Barva vlastnického práva

Při hledání práv squatterů jste pravděpodobně narazili na termín „barva vlastnického práva“. Color of title znamená vlastnictví nemovitosti osobou, která ji má v držbě, aniž by bylo „regulérní“, například nemá zapsanou jednu nebo více právních památek nebo dokumentů, nebo není řádně zapsáno. Squatter se může domáhat color of title poté, co úspěšně dokončí žalobu na nepříznivou držbu. Pokud je držba získána bez color of title, pak bude mít squatter práva pouze na plochu pozemku, kterou skutečně drží, což znamená, že je omezen na část pozemku, kterou skutečně obsadil.

Musí squatteři v Connecticutu platit daň z nemovitosti?

V mnoha státech musí být squatteři schopni prokázat, že po řadu let platili daň z nemovitosti. V Connecticutu tomu tak není.
Pokud squatteři v nemovitosti žili a udržovali ji jako svou vlastní po dobu 15 let nebo déle, pak mají právo domáhat se nepříznivého vlastnictví.

Jak se zbavit squatterů v Connecticutu

Jak již bylo uvedeno, v Connecticutu musí pronajímatelé/vlastníci nemovitostí squattery upozornit, že přerušují proces uplatňování jejich nároku na nepříznivou držbu. Mnoho států stanoví lhůtu pro odpověď. V Connecticutu však žádná taková lhůta neexistuje, neboť stát považuje požadovaných 15 let pobytu za dostatečně dlouhou dobu k napadení nepřátelské okupace.

Pokud je však vlastník pozemku právně „postižený“ (je nezletilý, nezpůsobilý k právním úkonům nebo uvězněný), může své vlastnické právo k pozemku hájit i po uplynutí obvyklých 15 let. V takovém případě má osoba 5 let poté, co je zbavena postižení (tj. dítě se stane zletilým, osoba je navrácena do příčetnosti nebo je pachatel propuštěn z vězení), aby se domohla svého práva k pozemku.

Chcete-li se před touto situací chránit, je nezbytné, abyste případným přítomným squatterům doručili písemné oznámení, v němž uvedete, že zpochybňujete žalobu na nepříznivou držbu. Tím vyloučíte možnost squatterů vznášet nyní nebo v budoucnu nároky na tento pozemek. Toto oznámení však neslouží k vystěhování.

Pro legální odstranění squatterů z objektu musíte následně postupovat podle standardního procesu vystěhování.

V Connecticutu musí být oznámení o vystěhování doručeno pět dní před datem uvedeným v oznámení jako poslední den, kdy může squatter zůstat v objektu (CGS § 47a-23). Ve výpovědi musíte uvést důvod, proč chcete, aby se osoba odstěhovala. Pokud je squatter nájemcem, jehož nájemní smlouva vypršela, nemusíte uvádět žádné požadavky z nájemní smlouvy. Musíte pouze uvést, že osoba pobývá na vašem pozemku neoprávněně.

Squatter musí na předvolání a žalobu reagovat podáním žaloby u soudu do dvou dnů od data vrácení. Pokud squatter nepodá odpověď ve dvoudenní lhůtě, můžete podat návrh na vydání rozsudku na základě „nepodání žaloby“. Pokud se squatter nevyjádří do tří dnů od obdržení návrhu úředníkem, musí soud vydat rozsudek proti squatterovi (CGS § 47a-26a). Pokud squatter podá odpověď nebo uzavře dohodu, musí se konat soudní jednání. (CGS § 47a-26d).

Po soudním jednání je vynesen rozsudek buď ve prospěch, nebo v neprospěch pronajímatele/vlastníka nemovitosti. Pokud je vynesen rozsudek ve prospěch pronajímatele/vlastníka nemovitosti, musíte požádat soud o vydání příkazu nebo exekučního příkazu, kterým se squatterovi nařídí, aby se odstěhoval. Poté, co soud vydá exekuční příkaz, je třeba jej předat místnímu šerifovi k řádnému doručení. Šerif je povinen vyvinout přiměřené úsilí, aby squattera našel a oznámil mu datum a čas vystěhování.

Po uplynutí přiměřené doby může šerif fyzicky odstranit majetek squattera na ulici (CGS § 47a-26d). Pokud se squatter stále neodstěhoval, může šerif squattera násilně vyvést z objektu. Connecticutský zákon vyžaduje „pětidenní odklad výkonu rozhodnutí“. To znamená, že rozhodnutí o exekuci vydané soudem je zakázáno vykonat po dobu 5 dnů od jeho vydání.

Squatter má rovněž právo požádat o další odklad a soud jej může nařídit až na dobu šesti měsíců (CGS § 47a-39).

Squatteři mají v různých státech různá práva. Určitě se podívejte do Connecticut General Statutes Section 47-31 & 52-575, kde najdete další informace.

Tipy na ochranu před squattery v Connecticutu

• Pravidelně kontrolujte nemovitost
• Zabezpečte nemovitost (tj. zablokujte vchody, zavřete všechna okna, zamkněte všechny dveře atd.)
• Vyvěste na nemovitost cedule „Zákaz vstupu“, zejména pokud je v současné době neobydlená
• Podejte písemné oznámení, jakmile zjistíte, že se na nemovitosti nacházejí squatteři
• Nabídněte squatterům pronájem nemovitosti
• Zavolejte šerifa, aby squattery z objektu odstranil, pokud neodejdou
• Najměte si právníka – v některých případech, budete možná muset podat žalobu na odstranění squattera z vašich prostor