Gentrifiering utan förflyttning? A Cautionary Tale from Brooklyn to Detroit

BY JANA POHORELSKY

På min första dag hemma för semestern i december förra året hade min familj och jag precis avslutat lunchen när min far åkte ut till en begravning för matriarken i vår lokala, familjeägda järnaffär. I Brooklynområdet där jag växte upp är Leopoldi’s Hardware en av de få butiker som har överlevt vågorna av gentrifiering. När dörren stängdes bakom min pappa kände jag att vissa saker kanske inte har förändrats. Genom att hylla familjen Leopoldi hedrade jag min barndoms gemenskap, som nu verkar mer avlägsen än vad som kan förklaras av tidens gång. Som en spöklik lem är min barndoms Brooklyn ibland närvarande, även om det till stor del har försvunnit.

Den skyldige till denna förändring av grannskapet är gentrifiering – och Brooklyn har blivit ett globalt erkänt affischnamn för just detta. Runt om i världen har stadsbor börjat referera till sina egna respektive ”Brooklyns”, ett ord som har utvecklats till att i stort sett kategorisera en plats som ”bohemisk”, ”hipp” och slutligen ”dyr”. Men gentrifiering är mer än bara en förflyttning av människor till och från ett område, en process som utvecklas genom de strukturella krafterna hos myndigheter och företag, som skapar stadsmiljöer där endast rika människor – som ofta är vita – har råd att bo. Och detta sker på bekostnad av låginkomsttagare som har bott där i generationer.

I New York och i många städer runt om i landet har kravet på ”gentrifiering utan förflyttning” blivit en uppmaning att stoppa – eller åtminstone bromsa – gentrifieringen till följd av ett inflöde av rikedomar och kapital som förvärrar ojämlikheten i städerna. Till skillnad från många andra amerikanska storstäder befinner sig Detroit dock fortfarande i ett tidigt skede av gentrifieringen. Dess långsamma väg ut ur konkursen och den senaste tidens attraktion av företag väcker viktiga frågor för beslutsfattare: vad kan man lära sig av den snabba omvandlingen av Brooklyn för att förhindra att gentrifieringen förskjuter färgade samhällen med låga inkomster i Detroit?

Defining Gentrification: Gentrifiering: En historia

Tecknet ”gentrifiering” har kommit in i allmänt språkbruk som ett sätt att definiera förändringar i grannskapet till följd av att rika invånare flyttar in i ett samhälle. Termen myntades först av sociologen Ruth Glass i hennes bok London från 1964: Aspects of Change. Hon försökte då beskriva de förändringar som skedde i stadsdelen Islington, ett område i London som hade varit hemvist för västindiska immigranter från arbetarklassen, tills unga, kreativa yrkesverksamma började flytta in. Hennes val av ”gentry” understryker den klassbaserade konflikt som är inneboende i denna process:

”En efter en har många av Londons arbetarkvarter invaderats av medelklassen … Sunkiga, blygsamma, blygsamma mews och cottages … har tagits över när deras hyreskontrakt löpt ut och blivit eleganta, dyra bostäder … När denna ”gentrifieringsprocess” väl har inletts i ett distrikt fortsätter den snabbt tills alla eller de flesta av de ursprungliga arbetarklassens invånare har fördrivits, och hela distriktets sociala karaktär har förändrats.”

Sedan 1960-talet har flera andra definitioner uppstått för att förklara detta fenomen. År 1979 bidrog MIT:s professor i stadsstudier Phillip Clay med ett ramverk för gentrifiering som identifierar stadier. Den första fasen omfattar ”banbrytande” gentrifierare som flyttar in i ett område i jakt på billigare hyror. Deras närvaro uppmuntrar den andra etappen av gentrifiering – en våg av gentrifierare från medelklassen. I den tredje fasen kommer företagsaktörer, t.ex. fastighetsbolag och detaljhandelskedjor, in i grannskapet och försöker dra nytta av båda grupperna av gentrifierare. Detta skede kännetecknas också av att långvariga invånare fördrivs. I det fjärde och sista stadiet blir grannskapet så mättat av privata byggherrar, företag och rika att inte ens de ursprungliga pionjärerna längre har råd att bo där.

I sin nyligen utgivna bok How to Kill a City föreslår Peter Moskowitz ett femte stadie som en föregångare till gentrifiering: Steg 0, som ofta leds av de lokala myndigheterna. I steg 0 skapar en kommun de villkor som gör det möjligt för gentrifiering att uppstå, med hjälp av verktyg som zonindelning, skattelättnader och varumärkesbyggande. Detta skede, även om det är mindre synligt till en början, har en otrolig makt att producera gentrifieringens yttersta konsekvens: förflyttning. Ett sådant fenomen är vad MIT-professorn Craig Wilder träffande sammanfattar i sin dokumentärfilm My Brooklyn: ”Gentrifieringsprocessen i New York handlar inte om att människor flyttar in i ett område och att andra människor flyttar ut ur ett område. Gentrifieringsprocessen handlar om att företag avskiljer stora delar av dessa stadsdelar och sedan planerar deras långsiktiga utveckling.”

Och det är vad Detroit kan lära sig mest av Brooklyn.

Men först: Definiera förflyttning

I samband med gentrifiering betyder förflyttning ofta precis vad man skulle kunna förvänta sig: den påtvingade förflyttningen av människor från sina hem till följd av inflödet av nya invånare. Även om akademiker diskuterar den statistiska betydelsen av förflyttning som ett resultat av gentrifiering, berättar de förändrade demografiska förhållandena i New Yorks stadsdelar och rösterna från medlemmarna i samhället en kraftfull historia om förhållandet mellan gentrifiering och förflyttning.,,

Däremot kan förflyttning sträcka sig bortom de fysiska gränserna för bostäder eller egendom för att hota kulturen i ett samhälle, liksom säkerheten för dess medlemmar. Om Detroitborna befinner sig i de tidiga stadierna av bostadsförflyttning har nyligen genomförda studier visat att Detroitbor som bott i Detroit sedan länge redan känner av effekterna av kulturell förflyttning. Kvalitativa intervjuer med invånare i sydvästra Detroit, ett historiskt sett mexikansk-amerikanskt område, har till exempel avslöjat tidiga indikatorer på förändringar i området: ”När förändringen fortsätter identifierade de ökad polisnärvaro, ett inflöde av tjänster som vänder sig till kunder med högre inkomster och förändringar i den statliga förvaltningen som ytterligare indikatorer att övervaka. Kärnan i den levda erfarenheten av förändringar i grannskapet är dock en kulturell förändring i samhället. Som en invånare uttryckte det: ”Det känns konstigt, som om jag inte är förflyttad, men på något sätt är jag det.”

Signaler på kulturell förflyttning är en berättigad orsak till rädsla, särskilt bland färgade befolkningsgrupper. Den ökande kriminaliseringen i gentrifierande stadsdelar har varit väldokumenterad. I en nyligen publicerad artikel i The Atlantic beskriver Abdallah Fayyad förhållandet mellan gentrifiering och ett ojämlikt, missriktat främjande av ”säkerhet”: ”När låginkomstområden får ett inflöde av invånare med högre inkomster förändras den sociala dynamiken och förväntningarna. En av dessa förväntningar har att göra med uppfattningen om säkerhet och allmän ordning och statens roll när det gäller att tillhandahålla den. Teorin går ut på att när demografin förändras blir aktiviteter som tidigare betraktades som normala misstänkta, och nyinflyttade – varav många är vita – är mer benägna att involvera polisen.” Medan ytterligare polisnärvaro kan verka godartad för vita invånare kan det innebära ett ökat hot för färgade människor som upplever polisens tjänstefel och våld i betydligt högre grad.

Den förflyttning som följer av gentrifiering kan ta förödande former: från kulturellt främlingskap till vräkning och våld. För att förhindra dessa konsekvenser är det viktigt att börja vid Moskowitz’ steg 0: vid de lokala myndigheterna. Nedan följer tre viktiga lärdomar från Brooklyns historia av gentrifiering, som kan tillämpas på det politiska och ekonomiska landskapet i Detroit i dag.

Praktisera rättvis zonindelning

Zonindelningsförordningar är bland de kraftfullaste verktygen som kommunerna använder för att styra markanvändningen. Dessa regler definierar om en fastighet kan utvecklas till kommersiella, industriella eller bostadshus. Genom att fastställa villkoren för utveckling påverkar lokala myndigheter i hög grad både det fysiska gatubilden och det sociala landskapet. I USA har rasistiska metoder för zonindelning länge använts för att segregera städer och förorter, vilket i hög grad har bidragit till den ojämlikhet i städerna som vi ser i dag.

Zonindelningsinducerad gentrifiering är den senaste versionen av detta arv. I Brooklyn har en del av den mest intensiva gentrifiering som ägt rum haft sina rötter i omzoneringspraxis. Williamsburg, till exempel, som en gång var ett industrikvarter där invandrare och låginkomsttagare bodde, genomgick en omfördelning 2005. Planen omvandlade ett område på 175 kvarter från industri till bostäder och krävde att byggherrar som byggde upp till den maximala höjden skulle hålla minst 20 procent av bostäderna överkomliga för New York-bor med låga och måttliga inkomster. Tröskeln för att definiera ”låg” och ”måttlig” inkomst i New York har dock konsekvent ifrågasatts som alltför hög. År 2005 definierades låg inkomst som en inkomst på upp till 50 250 dollar per år för en familj med fyra personer, och måttlig inkomst definierades som 50 250-78 000 dollar. Ändå har inkomsterna inte hållit jämna steg med de stigande genomsnittshyrorna i Williamsburg, som ökade med 78,7 % mellan 1990 och 2014, justerat för inflation. Uppgifterna om den ekonomiska och rasmässiga sammansättningen av grannskapet berättar en övertygande historia om förskjutning. Mellan 2000 och 2015 såg Williamsburg den största procentuella ökningen av New York-bor inom det rikaste inkomstskiktet (som tjänar 75 000 dollar eller mer per år). Det skedde också en tvåsiffrig minskning av andelen spansktalande invånare och en betydande ökning av andelen vita invånare.

Men Williamsburgs omfördelning är inte ensam ansvarig för den massiva gentrifieringen och förflyttningen i regionen, men den skapade en bostadsmarknad som i slutändan tillgodosåg de rika på bekostnad av de befintliga invånarna. Detroits stadsplanerare och stadsföreträdare kan dra lärdom av konsekvenserna av omzoneringen i Brooklyn genom att praktisera zonindelning på ett mer rättvist och jämlikt sätt: genom inkluderande zonindelning för att öka utbudet av bostäder till överkomliga priser och genom rätt prissättning av nya enheter för att tillgodose behoven hos de befintliga invånarna.

Och även om staden Detroit antog en förordning om inkluderande zonindelning 2017 ger åtgärden begränsade fördelar för Detroitborna med de lägsta inkomsterna. Förordningen kräver att byggherrar som får offentliga subventioner måste reservera 20 % av bostäderna för personer som tjänar 80 % eller mindre av Area Median Income (AMI). Men eftersom AMI baseras på ett statistiskt storstadsområde är medianinkomsten uppblåst av städer utanför Detroit., Medan medianhushållsinkomsten för storstadsområdet är 56 142 dollar är medianinkomsten i Detroit endast 28 099 dollar., Genom att reservera ett begränsat antal bostäder till överkomligt pris för personer som tjänar 80 % av AMI – som med 42 900 dollar är betydligt högre än medianinkomsten för Detroitborna – har staden infört ett trubbigt verktyg, som liknar det som misslyckades i Williamsburg. I framtida ändringar av förordningen bör man överväga att öka den procentuella andelen bostäder till överkomliga priser som krävs av utvecklare till över 20 % och fastställa inkomstgränser som återspeglar nivåerna i Detroit.

Reducera subventioner till utvecklare

Om zonindelning är ett kraftfullt verktyg för att främja gentrifiering, så tjänar subventioner för ombyggnad till att skärpa det. Både i hela New York City och specifikt i Brooklyn har offentliga subventioner för privat utveckling skapat stora skillnader i tillgången på bostäder till marknadspris och till överkomliga priser, vilket har lett till en koncentration av rikedomar i de högsta inkomstskikten.

Kopplingen mellan omplanering och subventioner framgår tydligt av New York Citys historia av avindustrialisering. I början av 1900-talet fanns det i New York ett stort antal fabriker och fabriksarbetare. Ändå såg rika invånare en möjlighet att tjäna pengar på mark och egendom som var avsedd för industriellt bruk. År 1922 skapade en grupp mäktiga män Regional Plan Association (RPA), en organisation som utarbetade en plan för att omklassificera betydande delar av industriellt zonerad mark till bostäder och kommersiella ändamål. Utan mark som tillät fabriker att bedriva verksamhet skedde avindustrialiseringen i New York City långt före resten av landet. I själva verket ledde omzoneringen först till att industrijobb försköts och därefter till att låginkomsttagare försköts.

Det var framför allt förskjutningen av industrijobb som lade grunden för de sysselsättningsutmaningar som ödelade stadens ekonomi på 1970-talet. Mellan 1959 och 1989 förlorade New York City 600 000 industrijobb, ökade sysselsättningen inom finans-, försäkrings- och fastighetsbranschen med 25 % och ökade sysselsättningen inom tjänstesektorn med 52 %. Förlusten av medelklassjobb ledde till att staden hamnade i en ekonomisk spiral. Det som räddade den var en nyliberal lösning från den dåvarande borgmästaren Abraham Beame och byggherren Richard Ravitch: att använda pensionsmedel från lärarfacket för att rädda staden. Detta ögonblick av nära konkurs motiverade ett avgörande ideologiskt skifte bort från sociala utgifter till subventioner för privat utveckling.

Under de följande decennierna använde staden konsekvent subventioner för att locka byggherrar att investera i fastigheter över hela New York – utan att be om bostäder till rimliga priser i gengäld. Till exempel var 421a-programmet, som inleddes 1971, ett av de första som gav skattelättnader till byggherrar. Även om senare ändringar av programmet har gjort denna skattelättnad beroende av att kraven på bostäder till överkomliga priser uppfylls, har generationer av byggherrar tagit tillfället i akt att bygga lyxbostäder. I Brooklyn visade en studie av 61 byggnader som utvecklats under 421a mellan 2008 och 2012 att endast 6 procent av 4 395 lägenheter hyrdes ut under marknadspriset. Dessutom var alla de enheter som hyrdes ut till lägre pris koncentrerade till fem byggnader.

Gentrifieringen i Downtown Brooklyn illustrerar ytterligare faran med att tillhandahålla subventioner till utvecklare utan att införliva samhällsnytta. På 1990-talet byggdes MetroTech-kontoret med målet att locka till sig arbetstillfällen inom finansiella tjänster. Denna utveckling gjorde inte bara att 250 invånare och 750 arbetstillfällen flyttades, den krävde också att staden åberopade expropriation och kostade skattebetalarna 300 miljoner dollar i subventioner för byggnationen. År 2008 stod det klart att få lokalbefolkningen fick ta del av de ekonomiska fördelar som byggherrarna hade lovat att ge. Dessutom har översynen av Downtown Brooklyn haft betydande konsekvenser för småföretag som tidigare hade blomstrat: en undersökning från 2008 visade att 57 procent av småföretagen rapporterade att de tvingats flytta ut eller stängt till följd av den nya utvecklingen.

I Detroit har tidiga investerare redan börjat monopolisera marknaden – delvis genom att dra nytta av betydande subventioner till byggherrar. En viktig aktör är Dan Gilbert, miljardär och grundare av Quicken Loans och Bedrock Detroit. Bedrock, Gilberts fastighetsbolag, äger för närvarande mer än 90 fastigheter i centrumområdet, och 2018 var Gilbert mottagare av den största skattesubvention som någonsin beviljats i Michigan: 618 miljoner dollar för att bygga fyra projekt. När staden strävar efter att återhämta sig från finanskrisen är frestelsen att ge subventioner i utbyte mot investeringar stor. Men att lära av gentrifieringen av Brooklyn är att motstå att söka snabba ekonomiska vinster som får långsiktiga, förödande konsekvenser för samhällsmedlemmarna. Om kortsiktig utveckling av den här typen fortsätter måste staden sträva efter samhällsnytta och se till att förhandlingarna med byggherrarna är öppna.

Spåra förskjutning

Trots allt för ofta kan de invånare som drabbas av gentrifieringens följder inte vända dess effekter vid den tidpunkt då symtomen utvecklas. Byggnader byggs upp, nya invånare flyttar in, hyresvärdar ökar hyreskostnaderna – och ändå var alla dessa resultat förutbestämda av en politik som hade sina rötter i de rikas intressen. Ett sätt att mildra den här processen är att följa gentrifiering och förflyttning noggrannare, och att använda den här informationen genom samhällsorganisering. I Detroit har de första studierna av gentrifiering fokuserat på kvalitativ forskning som ger en nyanserad bild av kulturell förflyttning, eftersom bostadsförflyttningen befinner sig i ett tidigt skede. I takt med att staden får ett ökat intresse från externa investeringar kan medborgarna överväga att mer systematiskt spåra utvecklingens bördor och konsekvenser för lokalbefolkningen, innan gentrifieringssymptomen, som förflyttning, blir utbredda.

Från Brooklyn till Detroit: Om det är något jag har lärt mig från min barndom i Brooklyn är det att det enda som är konstant är förändring. Ändå behöver det skiftande stadslandskapet inte kräva att samhällen förflyttas. När städer över hela USA balanserar sina budgetar mot ett krympande federalt stöd måste de fortsätta att engagera sig i en politik och planering som tjänar alla invånare, och särskilt låginkomstgrupper.

Detroit må befinna sig i ett begynnande skede av gentrifiering, men gentrifieringens historia i Brooklyn avslöjar att det krävs ett tidigt ingripande för att förhindra förflyttning. Genom rättvis zonindelning, minskade subventioner till byggherrar och data som samlas in genom samhällsorganisering kan Detroit kanske skapa en ny väg mot en rättvis urban framtid.

Jana Pohorelsky studerar till magisterexamen i offentlig politik vid John F. Kennedy School of Government vid Harvard University. Hon har arbetat med frågor om bostäder, hemlöshet och utveckling av arbetskraften från ideella organisationer och den offentliga sektorn i New York och Detroit.

Foto av Steven Pisano

Lance Freeman och Frank Braconi, ”Gentrification and Displacement New York City in the 1990s”, Journal of the American Planning Association 70, nr 1 (2004).

Kathe Newman och Elvin K. Wyly, ”The Right to Stay Put, Revisited: Gentrification and Resistance to Displacement in New York City”, Urban Studies 43, nr 1 (2006).

Stephanie Quesnelle, Ayana Rubio och Noah Urban, Turning the Corner: Final Local Analytical Report-Detroit (Detroit: Data Driven Detroit, 2018).

Ibid.

Ibid.

Small, ”Mapping the Modern Transformation of New York City.”

”Detroit, MI,” Data USA, accessed Feb. 15, 2019, https://datausa.io/profile/geo/detroit-mi/

Scott, ”Detroit City Council passes affordable housing ordinance.”

Moskowitz, How to Kill a City.

Ibid.

”421-a tax exemption,” Wikipedia, accessed Feb. 15, 2019, https://en.wikipedia.org/wiki/421-a_tax_exemption

Families United for Racial and Economic Equality (FUREE) and the Community Development Project of the Urban Justice Center, Out of Business: The Crisis of Small Businesses in Rezoned Downtown Brooklyn (New York, 2008).

Ibid.