Overdragelser vs. dobbelt deponering

Ved arbejdet med investorer bliver vi ofte spurgt “hvad er bedst, at lave en overdragelse eller en dobbelt deponering?” Mit svar er altid det samme: “Jeg er kapitalist, jeg tjener flere penge på en dobbelt escrow”. (Fordi vi modtager gebyrer to gange). Men valget er helt op til dig og rådgivningen fra din advokat og CPA. Denne artikel er ikke beregnet til at formidle juridisk rådgivning, men blot til at forklare forskellene og lighederne mellem de to.

Både en overdragelse og en dobbelt escrow er måder at engroshandle en ejendom på. “Wholesaling” er en betegnelse for en investor, der ikke er den endelige køber, de modtager enten et overdragelsesgebyr ved at overdrage en købskontrakt, eller de opnår en fortjeneste ved at videresælge ejendommen gennem en dobbelt escrow. Typisk bruger engroshandleren ikke sine egne penge til at erhverve ejendommen, selv om der nogle gange anvendes transaktionsfinansiering til at erhverve ejendommen i en kort periode. I denne artikel vil vi blot kalde dem en investor.

Lad os sammenligne, hvordan en dobbelt escrow og en overdragelse ligner hinanden. Begge er et middel til at opnå en fortjeneste på en ejendom uden at skulle foretage reparationer og videresælge ejendommen. Begge kræver, at investoren foretager en eller anden form for markedsføring af ejendomme, hvad enten det drejer sig om direct mail, plakater, Craig’s list, banditskilte og endda mund til mund-omtale, for at få potentielle sælgere ind. Begge kræver, at grossisten eller investoren underskriver en købsaftale med den nuværende ejer af ejendommen. Begge kræver, at investoren sikrer sig en køber til ejendommen (det vides ikke, om det er den endelige køber, da denne køber også kan overdrage købskontrakten med en overdragelse eller foretage sin egen dobbelte deponering). Det er stort set her, lighederne slutter.

Lad os nu sammenligne, hvordan en dobbelt escrow-aftale og en overdragelsesaftale er forskellige. Med en dobbelt escrow åbnes to separate filer. Den første fil er “erhvervelsesfilen” og den anden fil er “videresalgsfilen”, eller mere almindeligt kendt som “AB”-filen og “B-C”-filen. Som tidligere nævnt betales der gebyrer to gange, da der er to filer, to købskontrakter og to forpligtelsesdokumenter. Købskontrakten for hver fil bestemmer, hvem der betaler titel- og deponeringsgebyrerne i hver fil. Nogle gange betaler investor gebyrerne i begge filer afhængigt af, hvordan kontrakterne er skrevet, eller andre gange kun i den ene fil.

Med doubler og overdragelser beskattes investor også forskelligt. Ved en Assignment modtager investor (eller Assignor) et overdragelsesgebyr for rettighederne til købsaftalen. Dette gebyr beskattes ved hjælp af en 1099 MISC-formular, og gebyret indberettes til IRS. Ved en Double Escrow-aftale overtager investor faktisk ejendomsretten i A-B-filen, så beskatningen er baseret på salget af fast ejendom ved hjælp af en 1099 S. Hver 1099-formular har forskellige skattemæssige konsekvenser, afhængigt af din skatteklasse. Diskuter altid med din CPA, hvad der er bedst for din særlige skattemæssige situation, en 1099 MISC eller en 1099 S.

Når du beslutter dig mellem en Assignment og en Double Escrow, skal du altid huske på, at fuld oplysning altid er den bedste praksis. Nogle investorer vil endda oplyse ejeren af ejendommen i deres købskontrakt, at deres hensigt er at sikre en køber og derefter videresælge ejendommen. Chicago Title’s firmapolitik er at vise overdragelsesgebyret, der er anført på afregningsopgørelsen, eller at vise de midler, der overføres ind og ud af A-B og B-C filerne.

Hvis du har spørgsmål om Double Escrows eller Assignments, bedes du ringe eller sende os en e-mail når som helst, eller kontakte din ejendomsmægler og/eller CPA for juridisk og skattemæssig rådgivning.

Skrevet af:

Skrevet af: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency