Cesión vs. Doble plica
Trabajando con inversores a menudo nos preguntan «¿qué es mejor, hacer una cesión o hacer una doble plica?» Mi respuesta es siempre la misma «Soy un capitalista, gano más dinero con una doble plica». (Porque recibimos los honorarios dos veces). Pero la elección depende completamente de usted y del asesoramiento de su abogado y contador público. Este artículo no pretende transmitir un consejo legal sino simplemente explicar las diferencias y similitudes de ambos.
Tanto una cesión como una doble plica son formas de vender al por mayor una propiedad. «Venta al por mayor» es un término utilizado para un inversor que no es el comprador final, o bien reciben una comisión de cesión de un contrato de compra, o bien obtienen un beneficio mediante la reventa de la propiedad a través de una doble plica. Normalmente, el mayorista no utiliza su propio dinero para adquirir la propiedad, aunque a veces se utiliza la financiación transaccional para adquirir la propiedad durante un breve periodo de tiempo. Para este artículo lo llamaremos simplemente inversor.
Comparemos en qué se parecen una doble plica y una cesión. Ambos son un medio para obtener un beneficio en una propiedad sin tener que hacer reparaciones y revender la propiedad. Ambos requieren que el inversor haga algún tipo de marketing para las propiedades, ya sea correo directo, vallas publicitarias, Craig’s list, carteles de bandido e incluso el boca a boca, para traer a los vendedores potenciales. Ambos requieren que el mayorista o el inversor firmen un contrato de compra con el actual propietario de la vivienda. Ambos requieren que el inversor consiga un comprador para la propiedad (no se sabe si es el comprador final, ya que este comprador también podría ceder el contrato de compra con una cesión, o hacer su propia doble plica). Aquí es más o menos donde terminan las similitudes.
Ahora vamos a comparar cómo una doble plica y un acuerdo de cesión son diferentes. Con una doble plica se abren dos expedientes separados. El primer expediente es el de «adquisición» y el segundo es el de «reventa», o más comúnmente conocidos como el expediente «AB» y el expediente «B-C». Como ya se ha dicho, los honorarios se pagan dos veces al haber dos expedientes, se generan dos contratos de compraventa y dos compromisos de título. El contrato de compraventa de cada expediente determina quién paga las tasas de título y depósito en garantía de cada expediente. A veces el inversor pagará los honorarios en ambos expedientes dependiendo de cómo estén redactados los contratos, u otras veces sólo en un expediente.
Con los Dobles y las Cesiones el inversor tributa también de forma diferente. Con una Cesión, el inversor (o Cedente) recibe una comisión de cesión por los derechos del contrato de compraventa. Esta comisión se grava mediante un formulario 1099 MISC y la comisión se declara al IRS. En el caso de una custodia doble, el inversor pasa a ser titular de la propiedad en el archivo A-B, por lo que la tributación se basa en la venta de bienes inmuebles mediante un formulario 1099 S. Cada formulario 1099 tiene diferentes consecuencias fiscales en función de su nivel impositivo. Siempre discuta con su CPA cual es mejor para su situación fiscal particular, un 1099 MISC o un 1099 S.
Al decidir entre una Cesión y un Doble Escrow, siempre tenga en cuenta que la divulgación completa es siempre la mejor práctica. Algunos inversionistas incluso revelan al dueño de la propiedad en su contrato de compra que su intención es asegurar un Comprador y luego revender la propiedad. La política de la empresa Chicago Title es mostrar los honorarios de cesión que figuran en la declaración de liquidación o mostrar los fondos que se transfieren dentro y fuera de los archivos A-B y B-C.
Si tiene alguna pregunta sobre las fianzas dobles o las cesiones, llámenos o envíenos un correo electrónico en cualquier momento, o póngase en contacto con su abogado de bienes raíces y/o contador público para obtener asesoramiento legal y fiscal.
Escrito por: Amy Frink Gerente de Sucursal, Chicago Title Agency