Toimeksiannot vs. kaksoistalletukset
Sijoittajien kanssa työskennellessämme meiltä kysytään usein, kumpi on parempi, toimeksianto vai kaksoistalletukset?” Vastaukseni on aina sama: ”Olen kapitalisti, ansaitsen enemmän rahaa kaksinkertaisella escrow’lla”. (Koska saamme palkkiot kahdesti). Valinta on kuitenkin täysin sinusta ja asianajajasi ja tilintarkastajasi neuvonnasta kiinni. Tämän artikkelin tarkoituksena ei ole välittää oikeudellista neuvontaa, vaan yksinkertaisesti selittää näiden kahden eroja ja yhtäläisyyksiä.
Kumpikin, sekä toimeksianto että kaksinkertainen escrow ovat tapoja myydä kiinteistö tukkukaupalla. ”Tukkukauppa” on termi, jota käytetään sijoittajasta, joka ei ole lopullinen ostaja, vaan joko saa toimeksiantopalkkion ostosopimuksen luovuttamisesta tai tekee voittoa myymällä kiinteistön edelleen kaksinkertaisen escrow:n kautta. Tyypillisesti tukkukauppias ei käytä omia varojaan kiinteistön hankkimiseen, vaikka joskus käytetäänkin transaktiorahoitusta kiinteistön hankkimiseen lyhyeksi ajaksi. Tässä artikkelissa kutsumme heitä vain sijoittajiksi.
Vertaillaanpa, miten kaksinkertainen escrow ja toimeksianto ovat samanlaisia. Molemmat ovat keino saada voittoa kiinteistöstä ilman korjauksia ja kiinteistön jälleenmyyntiä. Molemmat edellyttävät sijoittajalta jonkinlaista kiinteistöjen markkinointia, olipa kyse sitten suoramainonnasta, mainostauluista, Craigin listasta, rosvokyltistä ja jopa suusanallisesta viestinnästä, jotta potentiaalisia myyjiä saataisiin mukaan. Molemmat edellyttävät, että tukkumyyjä tai sijoittaja allekirjoittaa ostosopimuksen kiinteistön nykyisen omistajan kanssa. Molemmat edellyttävät, että sijoittaja hankkii kiinteistölle ostajan (ei ole tiedossa, ovatko he lopullisia ostajia, koska tämä ostaja voi myös siirtää ostosopimuksen toimeksiantosopimuksella tai tehdä oman kaksoisturvasopimuksensa). Tähän yhtäläisyydet loppuvat.
Vertaillaan nyt, miten kaksinkertainen escrow-sopimus ja toimeksiantosopimus eroavat toisistaan. Kaksoistalletuksella avataan kaksi erillistä tiedostoa. Ensimmäinen tiedosto on ”hankintatiedosto” ja toinen on ”jälleenmyyntitiedosto” tai yleisemmin ”AB”- ja ”B-C”-tiedosto. Kuten aiemmin mainittiin, maksut maksetaan kahteen kertaan, koska on kaksi tiedostoa, kaksi ostosopimusta ja kaksi omistusoikeussitoumusta. Kunkin tiedoston ostosopimuksessa määritetään, kuka maksaa omistusoikeus- ja escrow-maksut kussakin tiedostossa. Joskus sijoittaja maksaa palkkiot molemmissa tiedostoissa riippuen siitä, miten sopimukset on laadittu, tai joskus vain toisessa tiedostossa.
Tuplat ja luovutukset verotetaan sijoittajaa myös eri tavalla. Luovutuksen yhteydessä sijoittaja (tai luovuttaja) saa luovutuspalkkion oikeuksista ostosopimukseen. Tätä palkkiota verotetaan 1099 MISC -lomakkeella, ja palkkio ilmoitetaan IRS:lle. Kun kyseessä on Double Escrow, sijoittaja todella siirtyy omistusoikeuteen A-B-tiedostossa, joten verotus perustuu kiinteistön myyntiin lomakkeella 1099 S. Kullakin 1099-lomakkeella on erilaiset veroseuraamukset veroluokastasi riippuen. Keskustele aina CPA:n kanssa siitä, kumpi on parempi verotustilanteesi kannalta, 1099 MISC vai 1099 S.
Kun päätät Assignment- ja Double Escrow -muodon välillä, pidä aina mielessä, että täysi avoimuus on aina paras käytäntö. Jotkut sijoittajat jopa ilmoittavat kiinteistön omistajalle ostosopimuksessaan, että heidän tarkoituksenaan on hankkia ostaja ja myydä kiinteistö sitten eteenpäin. Chicago Title -yhtiön käytäntönä on näyttää toimeksiantopalkkio, joka on lueteltu selvityslaskelmassa, tai näyttää varat, jotka siirretään A-B- ja B-C-tiedostoihin ja niistä pois.
Jos sinulla on kysyttävää Double Escrowsista tai toimeksiannoista, soita tai lähetä meille sähköpostia milloin tahansa tai ota yhteyttä kiinteistöalan lakimieheesi ja/tai kirjanpitäjään saadaksesi juridista ja verotuksellista neuvontaa.
Kirjoittanut: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency