Assignations vs double escrow
Travaillant avec des investisseurs, on nous demande souvent « qu’est-ce qui est mieux, faire une assignation ou faire un double escrow ? ». Ma réponse est toujours la même « Je suis un capitaliste, je gagne plus d’argent avec un double escrow ». (Parce que nous recevons les honoraires deux fois). Mais le choix vous appartient entièrement et vous devez suivre les conseils de votre avocat et de votre expert-comptable. Cet article n’a pas pour but de transmettre des conseils juridiques mais simplement d’expliquer les différences et les similitudes entre les deux.
La cession et le double séquestre sont tous deux des moyens de vendre en gros un bien immobilier. « Grossiste » est un terme utilisé pour un investisseur qui n’est pas l’acheteur final, ils reçoivent soit une commission de cession d’un contrat d’achat, soit ils font un profit en revendant la propriété par le biais d’un double séquestre. En général, le grossiste n’utilise pas son propre argent pour acquérir la propriété, bien que parfois un financement transactionnel soit utilisé pour acquérir la propriété pour une brève période de temps. Pour cet article, nous les appellerons simplement un investisseur.
Comparons en quoi un double escrow et une cession sont similaires. Les deux sont un moyen de faire un profit sur une propriété sans avoir à faire des réparations et à revendre la propriété. Les deux exigent que l’investisseur fasse une certaine forme de marketing pour les propriétés, qu’il s’agisse de courrier direct, de panneaux d’affichage, de Craig’s list, de panneaux de bandit et même de bouche à oreille, afin d’amener des vendeurs potentiels. Les deux exigent du grossiste ou de l’investisseur qu’il signe un contrat d’achat avec le propriétaire actuel de la propriété. Dans les deux cas, l’investisseur doit trouver un acheteur pour le bien (on ne sait pas s’il s’agit de l’acheteur final, car cet acheteur peut également céder le contrat d’achat par le biais d’une cession, ou effectuer son propre double dépôt fiduciaire). C’est à peu près là que les similitudes s’arrêtent.
Maintenant, comparons comment un double escrow et un accord de cession sont différents. Avec un double escrow, deux fichiers séparés sont ouverts. Le premier dossier étant le dossier « acquisition » et le second étant le dossier « revente », ou plus communément appelé le dossier « AB » et le dossier « B-C ». Comme mentionné précédemment, les frais sont payés deux fois puisqu’il y a deux dossiers, deux contrats d’achat et deux engagements de titre sont générés. Le contrat d’achat de chaque dossier détermine qui paie les frais de titre et de séquestre dans chaque dossier. Parfois, l’investisseur paiera les frais dans les deux fichiers selon la façon dont les contrats sont rédigés, ou d’autres fois seulement dans un seul fichier.
Avec les Doubles et les Cessions, l’investisseur taxé différemment aussi. Avec une cession, l’investisseur (ou le cédant) reçoit une commission de cession pour les droits sur le contrat d’achat. Cette commission est imposée par un formulaire 1099 MISC et la commission est déclarée à l’IRS. Dans le cas d’un double escrow, l’investisseur acquiert le titre de propriété sur le fichier A-B, de sorte que l’imposition est basée sur la vente de biens immobiliers à l’aide d’un formulaire 1099 S. Chaque formulaire 1099 a des conséquences fiscales différentes en fonction de votre tranche d’imposition. Discutez toujours avec votre CPA de ce qui est mieux pour votre situation fiscale particulière, un 1099 MISC ou un 1099 S.
Lorsque vous décidez entre une cession et un double escrow, gardez toujours à l’esprit que la divulgation complète est toujours la meilleure pratique. Certains investisseurs vont même divulguer au propriétaire de la propriété dans leur contrat d’achat que leur intention est de sécuriser un Acheteur et ensuite de revendre la propriété. La politique de l’entreprise Chicago Title est de montrer les frais de cession énumérés sur le relevé de règlement ou de montrer les fonds transférés dans et hors des fichiers A-B et B-C.
Si vous avez des questions sur les doubles escrows ou les cessions, veuillez nous appeler ou nous envoyer un courriel à tout moment, ou contactez votre avocat en droit immobilier et/ou votre CPA pour obtenir des conseils juridiques et fiscaux.
Écrit par : Amy Frink Directeur de succursale, Chicago Title Agency