Assignments vs. Double Escrow

Lavorando con gli investitori ci viene spesso chiesto “cosa è meglio, fare un assignment o fare un double escrow? La mia risposta è sempre la stessa: “Sono un capitalista, faccio più soldi con un doppio escrow”. (Perché riceviamo le commissioni due volte). Ma la scelta dipende completamente da voi e dal consiglio del vostro avvocato e CPA. Questo articolo non ha lo scopo di trasmettere consigli legali, ma semplicemente di spiegare le differenze e le somiglianze dei due.

Sia un incarico che un doppio escrow sono modi di vendere all’ingrosso una proprietà. “Wholesaling” è un termine usato per un investitore che non è l’acquirente finale, o ricevono una commissione di assegnazione dall’assegnazione di un contratto di acquisto, o fanno un profitto rivendendo la proprietà attraverso un doppio escrow. Di solito il grossista non usa il proprio denaro per acquisire la proprietà, anche se a volte il finanziamento transazionale è usato per acquisire la proprietà per un breve periodo di tempo. Per questo articolo lo chiameremo semplicemente un investitore.

Confrontiamo come un doppio escrow e un’assegnazione sono simili. Entrambi sono un mezzo per ottenere un profitto su una proprietà senza dover fare riparazioni e rivendere la proprietà. Entrambi richiedono all’investitore di fare qualche forma di marketing per le proprietà, sia per posta diretta, cartelloni, lista di Craig, cartelli di banditi e anche il passaparola, per portare potenziali venditori. Entrambi richiedono che il grossista o l’investitore firmi un contratto d’acquisto con l’attuale proprietario della proprietà. Entrambi richiedono che l’investitore si assicuri un acquirente per la proprietà (che sia l’acquirente finale non è noto in quanto questo acquirente potrebbe anche assegnare il contratto di acquisto con un incarico, o fare il proprio doppio deposito). Questo è più o meno dove finiscono le somiglianze.

Ora confrontiamo come un doppio escrow e un accordo di assegnazione sono diversi. Con un doppio escrow vengono aperti due file separati. Il primo file è il file “acquisizione” e il secondo è il file “rivendita”, o più comunemente conosciuto come il file “AB” e il file “B-C”. Come menzionato prima, le tasse vengono pagate due volte poiché ci sono due file, due contratti di acquisto e due impegni di titolo vengono generati. Il contratto di acquisto per ogni file determina chi paga le tasse di titolo e di deposito a garanzia in ogni file. A volte l’investitore pagherà le tasse in entrambi i file a seconda di come i contratti sono scritti, o altre volte solo in un file.

Anche con Doubles e Assignments l’investitore tassato in modo diverso. Con un Assignment, l’investitore (o Assignor) riceve una commissione di assegnazione per i diritti sul contratto di acquisto. Questa tassa è tassata da un modulo 1099 MISC e la tassa è riportata all’IRS. Con un Double Escrow l’investitore entra effettivamente nel titolo di proprietà sul file A-B, quindi la tassazione è basata sulla vendita di una proprietà reale utilizzando un 1099 S. Ogni modulo 1099 ha conseguenze fiscali diverse a seconda della vostra fascia di reddito. Discutete sempre con il vostro CPA quale sia meglio per la vostra particolare situazione fiscale, un 1099 MISC o un 1099 S.

Quando decidete tra un Assignment e un Double Escrow, tenete sempre a mente che la piena divulgazione è sempre la pratica migliore. Alcuni investitori riveleranno persino al proprietario della proprietà nel loro contratto di acquisto che il loro intento è quello di assicurarsi un acquirente e poi rivendere la proprietà. La politica aziendale di Chicago Title è quella di mostrare la tassa di assegnazione elencata sull’estratto conto dell’insediamento o di mostrare i fondi che vengono trasferiti dentro e fuori i file A-B e B-C.

Se avete domande su Double Escrows o Assignments chiamateci o inviateci un’e-mail in qualsiasi momento, o contattate il vostro avvocato immobiliare e/o CPA per consigli legali e fiscali.

Scritto da: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency