Opdrachten vs. dubbele escrow
Werkend met investeerders wordt ons vaak gevraagd “wat is beter, een opdracht doen of een dubbele escrow doen?” Mijn antwoord is altijd hetzelfde “Ik ben een kapitalist, ik verdien meer geld op een dubbele escrow.” (Omdat we twee keer honorarium ontvangen). Maar de keuze is geheel aan u en het advies van uw advocaat en accountant. Dit artikel is niet bedoeld om juridisch advies te geven, maar gewoon om de verschillen en overeenkomsten van de twee uit te leggen.
Zowel een opdracht als een dubbele escrow zijn manieren om een pand in het groot te verkopen. “Wholesaling” is een term die wordt gebruikt voor een investeerder die niet de uiteindelijke koper is, zij ontvangen ofwel een toewijzingsvergoeding van het toewijzen van een koopcontract, of zij maken winst door het pand door te verkopen via een dubbele escrow. Meestal gebruikt de groothandelaar niet zijn eigen geld om het eigendom te verwerven, hoewel soms transactiefinanciering wordt gebruikt om het eigendom voor een korte periode te verwerven. Voor dit artikel zullen we ze gewoon een investeerder noemen.
Laten we eens vergelijken hoe een dubbele escrow en een overdracht vergelijkbaar zijn. Beide zijn een middel om winst te maken op een woning zonder reparaties uit te voeren en de woning door te verkopen. Beide vereisen dat de belegger een of andere vorm van marketing te doen voor eigenschappen, of direct mail, billboards, Craig’s list, bandit tekenen en zelfs mond-tot-mondreclame, om potentiële verkopers te brengen. Beide vereisen dat de groothandelaar of investeerder een koopcontract met de huidige eigenaar van het onroerend goed te ondertekenen. Beide vereisen dat de investeerder een koper voor het onroerend goed te beveiligen (of ze de uiteindelijke koper is niet bekend als deze koper kan ook de koopovereenkomst met een opdracht, of doen hun eigen dubbele escrow). Dit is zo ongeveer waar de overeenkomsten eindigen.
Nu laten we eens vergelijken hoe een dubbele escrow en een overeenkomst van opdracht verschillend zijn. Bij een dubbele escrow worden twee afzonderlijke dossiers geopend. Het eerste dossier is het “acquisitie”-dossier en het tweede het “wederverkoop”-dossier, of beter bekend als het “AB”-dossier en het “B-C”-dossier. Zoals eerder vermeld, worden er tweemaal kosten betaald aangezien er twee dossiers zijn, twee koopcontracten en twee titelverbintenissen worden gegenereerd. De koopovereenkomst voor elk dossier bepaalt wie de titel- en escrowkosten in elk dossier betaalt. Soms zal de belegger betaalt de vergoedingen in beide bestanden, afhankelijk van hoe de contracten zijn geschreven, of andere tijden slechts in een bestand.
Met Doubles en Opdrachten de belegger anders belast ook. Bij een Assignment ontvangt de investeerder (of Assignor) een assignment fee voor de rechten op het koopcontract. Deze vergoeding wordt belast door een 1099 MISC formulier en de vergoeding wordt gerapporteerd aan de IRS. Bij een dubbele escrow gaat de investeerder daadwerkelijk in titel op het A-B dossier, zodat de belastingheffing is gebaseerd op de verkoop van onroerend goed met behulp van een 1099 S. Elk 1099 formulier heeft verschillende fiscale gevolgen, afhankelijk van uw belastingschijf. Bespreek altijd met uw CPA wat beter is voor uw specifieke fiscale situatie, een 1099 MISC of een 1099 S.
Bij de keuze tussen een Opdracht en een Dubbele Escrow, altijd in gedachten houden dat volledige openbaarmaking altijd de beste praktijk is. Sommige investeerders zullen zelfs bekendmaken aan de eigenaar van het pand in hun koopovereenkomst dat hun bedoeling is om een koper te beveiligen en vervolgens door te verkopen het pand. Chicago Title’s bedrijfsbeleid is om de opdracht vergoeding vermeld op de afwikkeling verklaring of om de middelen die in en uit de A-B en B-C bestanden.
Als u vragen hebt over dubbele panden of Opdrachten bel of e-mail ons op elk gewenst moment, of neem contact op met uw onroerend goed advocaat en / of CPA voor juridisch en fiscaal advies.
Schreven door: Amy Frink Vestigingsmanager, Chicago Title Agency