Atribuições vs. Duplo Escrow
Trabalhar com investidores é-nos frequentemente perguntado “qual é melhor, para fazer uma atribuição ou para fazer um duplo Escrow? A minha resposta é sempre a mesma “Sou capitalista, ganho mais dinheiro com um depósito duplo”. (Porque nós recebemos taxas duas vezes). Mas a escolha depende completamente de você e do conselho do seu advogado e do CPA. Este artigo não pretende transmitir conselhos legais, mas simplesmente explicar as diferenças e semelhanças dos dois.
Bambos uma atribuição e uma caução dupla são maneiras de vender uma propriedade por atacado. “Wholesaling” é um termo usado para um investidor que não é o comprador final, ou recebem uma taxa de cessão pela cessão de um contrato de compra, ou obtêm um lucro pela revenda do imóvel através de uma caução dupla. Normalmente o grossista não usa o seu próprio dinheiro para adquirir o imóvel, embora por vezes o financiamento transaccional seja usado para adquirir o imóvel por um breve período de tempo. Para este artigo vamos chamar-lhes apenas um investidor.
Vamos comparar como uma caução dupla e uma cessão são semelhantes. Ambos são um meio de obter lucro sobre um imóvel sem ter que fazer reparações e revender o imóvel. Ambos exigem que o investidor faça alguma forma de marketing para os imóveis, quer seja mala direta, outdoors, lista de Craig, sinais de bandido e até mesmo boca a boca, para trazer vendedores em potencial. Ambos exigem que o grossista ou investidor assine um contrato de compra com o actual proprietário da propriedade. Ambos exigem que o investidor garanta um Comprador para a propriedade (quer seja o Comprador final não é conhecido, pois este Comprador também poderia atribuir o contrato de compra com uma atribuição, ou fazer a sua própria caução dupla). Isto é praticamente onde as semelhanças terminam.
Agora vamos comparar como uma caução dupla e um contrato de cessão são diferentes. Com um double escrow, dois arquivos separados são abertos. O primeiro arquivo é o arquivo “aquisição” e o segundo é o arquivo “revenda”, ou mais comumente conhecido como o arquivo “AB” e o arquivo “B-C”. Como mencionado anteriormente, as taxas são pagas duas vezes, pois existem dois arquivos, dois contratos de compra e dois títulos de compromisso são gerados. O contrato de compra para cada arquivo determina quem paga o título e as taxas de caução em cada arquivo. Às vezes o investidor pagará as taxas em ambos os arquivos, dependendo de como os contratos são escritos, ou outras vezes apenas em um arquivo.
Com Duplas e Atribuições o investidor também é tributado de forma diferente. Com uma Cessão, o investidor (ou Cedente) recebe uma taxa de cessão pelos direitos do contrato de compra. Esta taxa é tributada por um formulário 1099 MISC e a taxa é reportada ao IRS. Com um Double Escrow, o investidor entra de fato no arquivo A-B para que a tributação seja baseada na venda de imóveis usando um 1099 S. Cada formulário 1099 tem consequências fiscais diferentes, dependendo do seu escalão de imposto. Discuta sempre com o seu CPA o que é melhor para a sua situação fiscal particular, um 1099 MISC ou um 1099 S.
Ao decidir entre uma Cessão e uma Dupla Caução, tenha sempre em mente que a divulgação completa é sempre a melhor prática. Alguns investidores irão mesmo revelar ao proprietário do imóvel no seu contrato de compra e venda que a sua intenção é assegurar um Comprador e depois revender o imóvel. A política da empresa Chicago Title é mostrar a taxa de cessão listada na declaração de liquidação ou mostrar os fundos sendo transferidos dentro e fora dos arquivos A-B e B-C.
Se você tiver alguma dúvida sobre a Dupla Cédula ou Cédula, por favor, ligue ou envie um e-mail a qualquer momento, ou entre em contato com seu advogado imobiliário e/ou CPA para aconselhamento legal e fiscal.
Escrito por: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency