Överlåtelser vs. dubbel escrow
Vid vårt arbete med investerare får vi ofta frågan ”Vad är bäst, att göra en överlåtelse eller att göra en dubbel escrow?”. Mitt svar är alltid detsamma: ”Jag är kapitalist, jag tjänar mer pengar på en dubbel escrow”. (Eftersom vi får avgifter två gånger). Men valet är helt och hållet upp till dig och till råd från din advokat och revisor. Den här artikeln är inte avsedd att förmedla juridisk rådgivning utan bara förklara skillnaderna och likheterna mellan de två.
Både en överlåtelse och en dubbel escrow är sätt att grosshandla en fastighet. ”Wholesaling” är en term som används för en investerare som inte är den slutliga köparen, de får antingen en uppdragsavgift genom att överlåta ett köpekontrakt eller gör en vinst genom att sälja fastigheten vidare genom en dubbel escrow. Vanligtvis använder grossisten inte sina egna pengar för att förvärva fastigheten, även om transaktionsfinansiering ibland används för att förvärva fastigheten under en kort period. I den här artikeln kallar vi dem bara för en investerare.
Låt oss jämföra hur en dubbel escrow och en överlåtelse liknar varandra. Båda är ett sätt att göra en vinst på en fastighet utan att behöva göra reparationer och sälja fastigheten vidare. Båda kräver att investeraren gör någon form av marknadsföring av fastigheterna, oavsett om det är direktreklam, reklamskyltar, Craig’s list, banditskyltar och till och med mun till mun, för att få in potentiella säljare. Båda kräver att grossisten eller investeraren undertecknar ett köpekontrakt med fastighetens nuvarande ägare. Båda kräver att investeraren ska säkra en köpare för fastigheten (om de är slutköparen vet man inte, eftersom köparen också kan överlåta köpekontraktet med en överlåtelse, eller göra sin egen dubbla escrow). Det är i stort sett här som likheterna tar slut.
Nu ska vi jämföra hur en dubbel escrow och ett överlåtelseavtal skiljer sig åt. Med en dubbel escrow öppnas två separata filer. Den första filen är ”förvärvsfilen” och den andra är ”återförsäljningsfilen”, eller mer allmänt känt som ”AB”-filen och ”B-C”-filen. Som tidigare nämnts betalas avgifterna två gånger eftersom det finns två filer, två köpekontrakt och två äganderättsliga åtaganden skapas. Köpekontraktet för varje fil fastställer vem som ska betala avgifterna för äganderätt och för arkivering i varje fil. Ibland betalar investeraren avgifterna i båda filerna beroende på hur kontrakten är skrivna, eller andra gånger endast i en fil.
Med Doubles and Assignments beskattas investeraren också på olika sätt. Vid en överlåtelse får investeraren (eller överlåtaren) en överlåtelseavgift för rättigheterna till köpekontraktet. Denna avgift beskattas genom en 1099 MISC-blankett och avgiften rapporteras till IRS. Med Double Escrow går investeraren faktiskt in i äganderätten i A-B-filen, så beskattningen baseras på försäljningen av fast egendom med hjälp av en 1099 S. Varje 1099-blankett har olika skattekonsekvenser beroende på din skattesats. Diskutera alltid med din auktoriserade revisor vilket som är bäst för just din skattesituation, 1099 MISC eller 1099 S.
När du bestämmer dig för att välja mellan en överlåtelse och ett Double Escrow, ska du alltid ha i åtanke att fullständig information alltid är det bästa tillvägagångssättet. Vissa investerare kommer till och med att avslöja för fastighetsägaren i sitt köpekontrakt att deras avsikt är att säkra en köpare och sedan sälja fastigheten vidare. Chicago Title’s företagspolicy är att visa uppdraget avgift som anges på avräkningsutlåtandet eller att visa de medel som överförs in och ut ur A-B och B-C filer.
Om du har några frågor om Double Escrows eller Assignments vänligen ring eller maila oss när som helst, eller kontakta din fastighetsadvokat och / eller CPA för juridisk och skattemässig rådgivning.
Skrivet av: Chicago Title’s Company Policy: Chicago Title’s Company Policy: Amy Frink Branch Manager, Chicago Title Agency