Vystěhování po nastěhování vlastníka (OMI)

Vystěhování po nastěhování vlastníka je vystěhování nájemníka z obytné jednotky vlastníkem, aby se mohl do jednotky nastěhovat. Viz také kapitola Vystěhování vlastníka a nájemce. Existuje mnoho podobných ustanovení, která umožňují manželovi, matce, otci nebo dětem vlastníka použít také vystěhování vlastníka, ale některá města tato vystěhování omezila. Požadavky a postupy při vystěhování vlastníka se v jednotlivých městech liší. Město, ve kterém se nájemní jednotka nachází, je velmi důležité pro určení práv nájemce a pronajímatele.

Musí se všichni vlastníci, kteří se chtějí nastěhovat do své pronajaté jednotky, řídit zákonem o vystěhování vlastníka?“

Ne. K vystěhování vlastníka může dojít pouze v případě, že je povoleno zákonem a obvykle k němu dochází ve městech, která mají regulaci nájemného a která vyžadují vystěhování z oprávněného důvodu. Ne všechna města, která mají kontrolu nájemného nebo která vyžadují vystěhování z oprávněného důvodu, mají stanovy o nastěhování vlastníka, a v takovém případě může vlastník vystěhovat nájemníka pouze z oprávněného důvodu, jak stanoví místní zákon. Periodické nájemní smlouvy, jako je nájemní smlouva od měsíce do měsíce, lze ve městech, která nemají regulaci nájemného, ukončit s řádnou výpovědní lhůtou, a to z jakéhokoli důvodu. Řádná výpovědní lhůta závisí na tom, ve kterém městě se nájemní jednotka nachází, a obvykle činí 30 až 60 dní. Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu několika let, například na jeden rok, pak se výpověď obvykle nevyžaduje, ačkoli některá města vyžadují, aby majitel oznámil záměr neprodloužit nájemní smlouvu.

Jaké požadavky musí pronajímatel splnit, aby úspěšně provedl vystěhování vlastníka?

Přesná ustanovení, která musí vlastník dodržet, se v jednotlivých městech liší. Obecně platí, že aby vlastník mohl využít ustanovení o nastěhování vlastníka, musí:

• Vlastnit určité procento nemovitosti (procento, které musí vlastnit, se liší město od města a liší se podle data koupě nemovitosti).
• Zamýšlet používat nemovitost jako hlavní bydliště po určitou dobu, obvykle 2-3 roky. Záměr vlastníka musí být poctivý a v dobré víře. Vlastník nesmí mít k vystěhování postranní úmysly, např. znovu pronajmout jednotku za více peněz.
• Užívat jednotku jako hlavní bydliště po určitou dobu, obvykle 2-3 roky.
• Dat nájemci výpověď (liší se podle města, obvykle 30 až 60 dní).
• Nabídne nájemníkovi jakoukoli jednotku v rámci města, o kterou má vlastník zájem, jakmile se uvolní (liší se podle města).
• Náklady na přestěhování za předpokladu, že nájemník žil v objektu určitou dobu, obvykle jeden rok. (Náklady na přestěhování se liší podle města).
• Nájemce obvykle získává první právo na opětovné obsazení, jakmile se pronajímatel odstěhuje (liší se podle města).

Jsou vystěhování vlastníka někdy zakázána?

Ano, vystěhování vlastníka je z určitých důvodů zakázáno. Důvody se liší podle toho, ve kterém městě se nájemní jednotka nachází. Obecně platí, že vystěhování vlastníka je zakázáno v budově s více jednotkami za následujících okolností:

• Pokud je podíl vlastníka na nemovitosti menší, než vyžaduje zákon o nastěhování vlastníka (liší se podle města). Obecně platí, že vlastník musí mít v jednotce 25% až 50% podíl.
• Pokud vlastník vlastní volnou srovnatelnou jednotku ve stejném městě (liší se podle města).
• Pokud je nájemníkovi více než 60 let a je zdravotně postižený a žije zde déle než 10 let (liší se podle města).
• Jestliže je nájemníkovi více než 60 let a je nevyléčitelně nemocný a žije zde déle než 5 let (liší se podle města).
• Obvykle je v jedné budově povoleno pouze jedno vystěhování majitele. V téže budově je však obecně povoleno více vystěhování pro příbuzné, pokud v budově žije vlastník.

Požadavky, které musí vlastník splnit po vystěhování nájemníka

Po vystěhování nájemníka musí vlastník ještě splnit určité požadavky. Obecně se jedná o tyto požadavky:

• Vlastník musí:
  • Nastěhovat se do jednotky do určité doby po odstěhování nájemce, obvykle asi 60 až 120 dní (liší se podle města).
  • Užívat jednotku jako hlavní bydliště. Vyhlášky o regulaci nájemného obvykle umožňují, aby osoba měla pouze jedno hlavní bydliště.
  • Pobývat v jednotce po požadovanou dobu, obvykle 2 -3 roky. Pokud se vlastník odstěhuje před uplynutím této doby, nemůže zpravidla znovu pronajmout jednotku za vyšší nájemné, než jaké platil vystěhovaný nájemník, a musí dát vystěhovanému nájemníkovi přednostní možnost znovu si jednotku pronajmout.

  Pokud vlastník nedodrží výše uvedené požadavky (nebo jiné požadavky, které může stanovit městský statut), musí nejprve nabídnout jednotku zpět vystěhovanému nájemníkovi a teprve poté se pokusit o pronájem jinému nájemníkovi. Nájemce má rovněž právo podat žalobu za neoprávněné vystěhování.

  Potřebuji právníka v oblasti nemovitostí pro vystěhování vlastníka?

  Právo pronajímatele a nájemce je velmi složité, liší se podle města a neustále prochází změnami. Právník zabývající se nemovitostmi vám bude schopen poradit, jaká přesná pravidla platí ve vašem městě ohledně vystěhování vlastníka, a může ochránit vaše práva, ať už jste vlastník, který se snaží využít zákon o vystěhování vlastníka, nebo nájemce, který bojuje proti vystěhování vlastníka.